美國報稅原則是“掙錢需繳稅(pay-as-you-earn)”，也就是說，無論是美國稅務(wù)居民，還是外國人，在出售在美國境內(nèi)的房產(chǎn)時，增值部分都需要繳稅，如今在美國通過購買房地產(chǎn)進行投資的人越來越多，其中不乏投資者看到房產(chǎn)增值顯著，打算賣房變現(xiàn)。根據(jù)美國法律the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA)*，外國人出售美國房地產(chǎn)，在過戶的時候買方（通常委托過戶公司）要代扣代繳所得稅 (Withholding Tax)，金額為：聯(lián)邦預(yù)繳稅15%。
**注：一句話概括FIRPTA，那就是從外國人手中購置房產(chǎn)的人需要從房款中預(yù)扣留15%交給IRS，F(xiàn)IRPTA中的外國人并非僅指沒有美國國籍的人，而是包括了非居民外國自然人 (Nonresident Alien Individual)、外國公司、外國合伙企業(yè)、外國信托及任何非美國主體。
一般來說，退稅的方法有兩種：
第一種， 在過戶次年的年初，填報1040NR稅收申報表申請退稅。
用此種方法申請退稅時，需要在1040NR稅收申報表上附上IRS美國國稅局蓋章的8288A。怎么得到IRS美國國稅局蓋章的8288A呢？
過戶公司在過戶后，會把Form 8288/8288A 寄給IRS。如果Form 8288/8288A信息完整，美國國稅局會給過戶公司寄回一聯(lián)美國國稅局蓋章的8288A。但是，如果8288A信息缺失，比如沒有外國人個人稅號（ITIN），IRS不會給過戶公司寄回一聯(lián)美國國稅局蓋章的8288A。
所以，我們建議外國人在持有美國房產(chǎn)進行出租時，就申請外國人個人稅號（ITIN），并報稅。如果賣房時候還沒有稅號，應(yīng)該在賣房的時候申請稅號。申請到稅號之后，立即通知IRS負責(zé)8288A的部門。（*當(dāng)然，沒有稅號也可以完成過戶手續(xù)并且遞交Form 8288/8288A，只要近期內(nèi)申請到稅號就可以了）。
如果沒有IRS美國國稅局蓋章的8288A怎么辦呢？
那么納稅人就需要在1040NR稅收申報表上附上過戶文件（Settlement Statement HUD），繳納代扣代繳所得稅(Withholding Tax)的支票的復(fù)印件和過戶公司遞交的Form 8288/8288A。這種方法，IRS會花比較長的時間進行調(diào)查，獲得退稅的時間會大大延遲。
第二種，在過戶之前或當(dāng)天，填報Form 8288B ( Withholding Certificate)申請在過戶后90天之內(nèi)退稅，這種辦法比較快捷，大大縮短了獲得退稅的時間。
舉個例子，某外國賣家在2018年1月出售美國房地產(chǎn)，如果不填報Form 8288B ( Withholding Certificate)，那么只能等待一年之后的2019年初來填報1040NR稅收申報表來申請退稅，然后等待兩個月左右獲得退稅。
如果填報Form 8288B ( Withholding Certificate)，在2018年四月就可以得到退稅，大大縮短了等待退稅的時間。但是如果填報Form 8288B ( Withholding Certificate)，賣家需要有稅號或者在填報同時申請稅號，獲得稅號后立即通知IRS負責(zé)8288B的部門。否則IRS將對Form 8288B ( Withholding Certificate)不予批準。
總之，海外人出售在美房產(chǎn)雖然會有代扣代繳的所得稅，但是絕大多數(shù)賣家是可以退的，為了能順利且盡快拿到退稅，我們建議投資者在持有房產(chǎn)的時候就去申請稅號(ITIN)并進行報稅。
