亞當(dāng)斯政府為化解紐約市嚴(yán)峻住房危機(jī)，推出一項(xiàng)重磅計(jì)劃，將目光聚焦于紐約市第三繁忙的交通樞紐 —— 牙買加車站周邊區(qū)域。一旦此計(jì)劃中的變更得以批準(zhǔn)，預(yù)計(jì)在皇后區(qū)牙買加車站附近約 300 個(gè)街區(qū)的廣闊地帶，將崛起約 1.2 萬套嶄新住房。作為重要交通樞紐，牙買加車站每日客流量巨大，數(shù)萬人在此搭乘長(zhǎng)島鐵路列車、前往肯尼迪機(jī)場(chǎng)的空中列車、地鐵，以及眾多公交線路，交通優(yōu)勢(shì)極為顯著。
紐約市城市規(guī)劃部將于周四正式開啟該計(jì)劃長(zhǎng)達(dá)數(shù)月的審批進(jìn)程。經(jīng)過一系列公開聽證會(huì)后，市議會(huì)最早可能在 9 月就該提案進(jìn)行表決。據(jù)大都會(huì)運(yùn)輸署數(shù)據(jù)顯示，去年在牙買加車站購(gòu)買長(zhǎng)島鐵路車票的人數(shù)高達(dá)約 590 萬人。城市規(guī)劃部主任丹?加羅德尼克向 Gothamist 指出，便捷的交通條件讓牙買加成為住房開發(fā)的絕佳選址。然而，當(dāng)前該地區(qū)的規(guī)劃規(guī)則存在局限，不僅限制建筑高度，而且在新建住宅項(xiàng)目中，對(duì)開發(fā)商納入經(jīng)濟(jì)適用房也未作強(qiáng)制要求。
“這里本是全市最為繁華的商業(yè)與交通樞紐之一，卻因過時(shí)的分區(qū)規(guī)劃，以及住房短缺和投資匱乏，發(fā)展嚴(yán)重受限。” 加羅德尼克如此評(píng)價(jià)。牙買加重新分區(qū)規(guī)劃藍(lán)圖若要理解這一規(guī)劃的大致輪廓，不妨想象一只章魚盤踞在皇后區(qū)東南部。章魚的主體部分，正是牙買加車站周邊區(qū)域。按照規(guī)劃，在阿徹大道、牙買加大道、希爾賽德大道這些繁忙主干道沿線，以及其間的街區(qū)，將矗立起規(guī)模宏大的新建建筑。而章魚的觸手，恰似通向車站的主要干道，如梅里克大道、蓋伊?R?布魯爾大道、薩芬大道等，這些地方則規(guī)劃建造規(guī)模適中的住宅。以牙買加大道為例，如今道路兩旁是一層或兩層的商鋪、餐館，依據(jù)規(guī)劃，它們可能被高達(dá) 23 層的公寓樓所替代。同時(shí)，開發(fā)商需按要求，將新建公寓中的至少四分之一，預(yù)留給中低收入租戶。回顧 2007 年的土地用途變更，雖促使車站對(duì)面出現(xiàn)高層建筑開發(fā)，但當(dāng)時(shí)允許開發(fā)商簽訂的自愿協(xié)議，致使經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量未達(dá)現(xiàn)行規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。希爾賽德大道作為 F 線地鐵在皇后區(qū)的終點(diǎn)站，有望迎來高達(dá) 14 層的大型公寓樓群。在其他主要道路，開發(fā)商可獲批建造最高 11 層的建筑。
市長(zhǎng)埃里克?亞當(dāng)斯的政府，將 “牙買加社區(qū)計(jì)劃” 視作滿足紐約市龐大住房需求、新增數(shù)十萬套住房的關(guān)鍵策略之一。最新住房調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下紐約市房屋銷售價(jià)格與租金均處于歷史高位，公寓空置率僅為 1.4%，住房形勢(shì)極為嚴(yán)峻。這種困境在牙買加及周邊地區(qū)表現(xiàn)得淋漓盡致。城市規(guī)劃部門研究的人口普查數(shù)據(jù)表明，2010 年至 2020 年間，牙買加人口增長(zhǎng)超 13%，然而新住房數(shù)量?jī)H增長(zhǎng) 10%。紐約大學(xué)弗曼中心的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近三分之一的牙買加居民租金負(fù)擔(dān)沉重，其租金支出超過收入的一半。規(guī)劃部主任加羅德尼克表示，通過社區(qū)層面的重新分區(qū)計(jì)劃，以及去年獲批的市長(zhǎng) “肯定之城” 計(jì)劃（該計(jì)劃允許全市范圍內(nèi)開展新開發(fā)項(xiàng)目），紐約市正積極行動(dòng)，改變住房現(xiàn)狀。“住房危機(jī)在很大程度上是我們自己造成的，這些規(guī)劃規(guī)則完全在我們掌控之中，為實(shí)現(xiàn)住房目標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行改革勢(shì)在必行?！?他還將牙買加計(jì)劃與去年 8 月市議會(huì)批準(zhǔn)的東布朗克斯一系列變更舉措相類比，后者同樣旨在推動(dòng)地鐵 - 北方鐵路車站周邊的開發(fā)。代表該重新分區(qū)計(jì)劃大部分區(qū)域的市議員南塔莎?威廉姆斯，對(duì)計(jì)劃變更表示支持。她指出，亞當(dāng)斯政府承諾對(duì)該地區(qū)的下水道系統(tǒng)、公園以及約克學(xué)院等機(jī)構(gòu)進(jìn)行升級(jí)改造，是計(jì)劃的一大亮點(diǎn)。“我欣賞這個(gè)計(jì)劃，因其伴隨著城市對(duì)該地區(qū)的大力投資。牙買加地區(qū)長(zhǎng)期投資不足，我期待此計(jì)劃能解決諸多長(zhǎng)期存在的基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)問題?！?/span>
不過，該提案在推進(jìn)過程中也面臨一些質(zhì)疑。在周一的城市規(guī)劃委員會(huì)會(huì)議上，委員莉亞?古德里奇對(duì)建成后公寓的經(jīng)濟(jì)適用性提出疑問。弗曼中心分析顯示，2023 年包含牙買加的社區(qū)區(qū)域家庭收入中位數(shù)約為 7.5 萬美元，但社區(qū)內(nèi)不同地段差異較大。古德里奇提到：“加入委員會(huì)后我才知道，所謂的經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)單人居住的一居室而言，價(jià)格可能高達(dá)六位數(shù)?！?她指的是面向年收入超 10 萬美元中高收入租戶的經(jīng)濟(jì)適用房抽簽情況。紐約市住房保護(hù)與開發(fā)部社區(qū)規(guī)劃主任薩里特?普拉特金回應(yīng)稱，依據(jù)現(xiàn)行城市規(guī)定，預(yù)計(jì) 4000 套潛在經(jīng)濟(jì)適用房單元中，兩居室租金大致在每月 1400 美元至 4000 美元區(qū)間。同時(shí)，開發(fā)商還有新選項(xiàng)，可減少經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)量，但將租金設(shè)定得更低，以滿足年收入約 5.6 萬美元的紐約人需求，畢竟半數(shù)家庭收入低于這一水平。
該計(jì)劃下一步將提交給當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)委員會(huì)以及皇后區(qū)區(qū)長(zhǎng)多諾萬?理查茲，征求他們的咨詢建議。值得一提的是，這是本周推進(jìn)公眾審查程序的第二個(gè)社區(qū)層面重新分區(qū)計(jì)劃。周三，城市規(guī)劃委員會(huì)已投票批準(zhǔn)一項(xiàng)在布魯克林區(qū)皇冠高地和貝德 - 斯圖維森特的大西洋大道工業(yè)沿線及周邊街區(qū)建造約 4600 套新公寓的土地用途變更計(jì)劃，市議會(huì)預(yù)計(jì)今年春天對(duì)此提案進(jìn)行表決。
