美國房地產(chǎn)市場如今正處于一種極為復(fù)雜的狀態(tài)，呈現(xiàn)出鮮明的兩極分化格局。在某些區(qū)域，購房者能夠成功達(dá)成相當(dāng)劃算的交易，可在另外一些地方，卻要承受著高房價(jià)帶來的巨大壓力。那種認(rèn)為房地產(chǎn)市場會(huì)以統(tǒng)一模式實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇的想法已然過時(shí)，實(shí)際上，你所處的地理位置直接決定了你在購房過程中的處境，是能夠通過討價(jià)還價(jià)獲得低價(jià)，還是不得不卷入激烈的競價(jià)大戰(zhàn)。
從全國層面來看，待售房屋的存量目前仍在努力追趕過往的水平。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)指出，1 月份的現(xiàn)房庫存量相較于五年前減少了 16%。這背后的主要原因在于，不少房主手中持有極低的房貸利率，他們因而選擇按兵不動(dòng)，不愿換購更大更好的房子，因?yàn)橐坏┤绱?，就不得不面?duì)當(dāng)下高昂的貸款利率。不過，隨著生活中的各種因素促使越來越多的人需要搬家，這種限制逐漸有所松動(dòng)，房屋供應(yīng)也隨之出現(xiàn)了一定程度的增長。當(dāng)我們深入探究各個(gè)地區(qū)的情況時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)美國各地的房地產(chǎn)市場狀況千差萬別。以紐約所在的東北部地區(qū)為例，這里的房地產(chǎn)市場顯得冷冷清清。包含紐約州在內(nèi)，連同新澤西州和賓夕法尼亞州等在內(nèi)的 15 個(gè)州，房屋庫存量還不到以往正常水平的一半。與之形成鮮明對(duì)比的是，得克薩斯州的待售房屋堆積如山，Realtor.com的數(shù)據(jù)表明，該州的待售房屋數(shù)量比疫情前高出了 20%。佛羅里達(dá)州和科羅拉多州同樣面臨著待售房屋大量積壓的問題。
究竟是什么導(dǎo)致了這種兩極分化的局面呢？就紐約而言，一方面，嚴(yán)格的監(jiān)管政策和高昂的建筑成本極大地限制了新項(xiàng)目的啟動(dòng)。繁瑣的手續(xù)和高額的費(fèi)用讓不少建筑商望而卻步，這使得新房的供應(yīng)量難以提升。在現(xiàn)房方面，由于供應(yīng)有限，房價(jià)居高不下，即便許多房主有搬家的意愿，也因?yàn)檎也坏胶线m的房源或者難以承受新的購房成本，而只能無奈地選擇留在原地。紐約州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的相關(guān)人士表示，當(dāng)?shù)氐姆课莨?yīng)極為緊張，市場活力明顯不足。而在南方一些州，情況卻截然不同。南方的建筑商們?cè)谶^去一段時(shí)間大肆建房，美國全國住宅建筑商協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)顯示，去年 12 月有 11.8 萬套已完工但尚未售出、可立即入住的房屋，這是自 2009 年以來的最高庫存量。佛羅里達(dá)州和得克薩斯州承接了大部分的建房活動(dòng)，建筑許可數(shù)據(jù)顯示，自 2020 年以來，佛羅里達(dá)州的房屋庫存量激增了 15%。然而，購房者對(duì)這些新房卻并不買賬。由于抵押貸款利率過高，許多人無力承擔(dān)購房成本，那些嶄新的房屋只能閑置，導(dǎo)致庫存不斷增加。
此外，“房貸鎖定” 現(xiàn)象在不同地區(qū)的消退速度也有所差異。約翰?伯恩斯研究咨詢公司的克里斯?波特提到，去年第三季度，南方地區(qū) 21% 的抵押貸款利率達(dá)到 6% 或更高，而在東北部地區(qū)這一比例為 18%。這是因?yàn)樽岳曙j升以來，南方地區(qū)有更多房屋易主，大量人口涌入南方。并且，根據(jù) 2023 年人口普查的估算，南方人擁有完全產(chǎn)權(quán)房屋的比例相對(duì)更高，這使得無需還房貸的賣家能夠避開新的貸款，更輕松地進(jìn)行房屋交易。房屋估值過高也是影響市場的一個(gè)重要因素。像佛羅里達(dá)州這樣的陽光地帶州在疫情期間迎來了購房熱潮，根據(jù) Redfin 的數(shù)據(jù)，其房屋中位價(jià)值在五年內(nèi)飆升了 64%。而紐約州的房價(jià)漲幅僅為 17%。但如今，佛羅里達(dá)州的繁榮開始消退，保險(xiǎn)費(fèi)用大幅上漲，根據(jù)約翰?伯恩斯住房可負(fù)擔(dān)性指數(shù)，如今在當(dāng)?shù)負(fù)碛幸惶追孔铀杌ㄙM(fèi)的收入比例從 2019 年的 28% 上升到了 44%。隨著人口遷移速度放緩，支撐房價(jià)的高收入購房者群體逐漸減少。對(duì)于那些期望低價(jià)購房的消費(fèi)者來說，存在一個(gè)值得關(guān)注的情況。如果利率持續(xù)保持高位不下降，得克薩斯州和其他房屋供應(yīng)過剩的州的房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。而紐約地區(qū)，盡管目前房價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，但由于供應(yīng)緊張的局面短期內(nèi)難以緩解，購房者依然面臨著較大的購房壓力。
