在 2025 年 1 月，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種復(fù)雜的局面。盡管市場(chǎng)上的房源數(shù)量有所增加，為購(gòu)房者提供了更多的選擇，但令人意外的是，成屋銷售數(shù)據(jù)卻出現(xiàn)了下滑。這背后的主要原因是抵押貸款利率的持續(xù)上升以及房?jī)r(jià)的居高不下，這兩個(gè)因素就像兩座大山，擋住了許多潛在購(gòu)房者的腳步。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)在周五發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1 月的成屋銷售量環(huán)比 12 月下降了 4.9%，經(jīng)過(guò)季節(jié)性調(diào)整后，年化銷售率為 408 萬(wàn)套。盡管與去年 1 月相比，今年 1 月的銷售量有 2% 的增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)四年的年度同比增長(zhǎng)，但這一成績(jī)?nèi)匀坏陀诮?jīng)濟(jì)學(xué)家們此前預(yù)測(cè)的 411 萬(wàn)套的銷售速度。在房?jī)r(jià)方面，美國(guó)房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù) 19 個(gè)月保持年度上漲的態(tài)勢(shì)。今年 1 月，全國(guó)成屋銷售價(jià)格中位數(shù)同比上漲 4.8%，達(dá)到了 39.69 萬(wàn)美元。這一數(shù)字對(duì)于許多普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。
全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云指出，盡管美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)多次下調(diào)短期利率，但抵押貸款利率卻在過(guò)去幾個(gè)月里一直頑固地維持在高位。這種情況使得購(gòu)房者的購(gòu)房成本大幅增加，再加上房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，住房的可負(fù)擔(dān)性成為了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
回顧過(guò)去，自 2022 年抵押貸款利率開(kāi)始從疫情期間的歷史低點(diǎn)迅速攀升以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況就一直不容樂(lè)觀。去年，美國(guó)成屋銷售量更是降至近 30 年來(lái)的最低水平。雖然在去年 9 月，30 年期抵押貸款的平均利率短暫降至兩年來(lái)的低點(diǎn)，但進(jìn)入今年，這一利率又大多時(shí)候徘徊在 7% 左右，是四年前創(chuàng)下的 2.65% 歷史最低利率的兩倍還多。高企的房?jī)r(jià)和抵押貸款利率，給購(gòu)房者帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力。每月額外增加的數(shù)百美元成本，讓許多潛在購(gòu)房者，尤其是首次購(gòu)房者，不得不選擇觀望。這些首次購(gòu)房者由于沒(méi)有現(xiàn)有住房的資產(chǎn)可以用于購(gòu)買(mǎi)新房，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，面臨著更大的購(gòu)房困難。上個(gè)月，首次購(gòu)房者在所有房屋銷售中的占比為 28%，與 2024 年 1 月持平，但低于 12 月的 31%。去年，首次購(gòu)房者的年度占比更是降至歷史最低的 24%，而在過(guò)去，這一比例通常維持在 40% 左右。
不過(guò)，對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，能夠承受當(dāng)前抵押貸款利率或者選擇全額現(xiàn)金支付的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，1 月的市場(chǎng)環(huán)境為他們提供了更多的選擇。截至 1 月底，未售出房屋數(shù)量達(dá)到 118 萬(wàn)套，較 12 月增長(zhǎng) 3.5%，較去年 1 月增長(zhǎng) 16.8%。按照當(dāng)前的銷售速度計(jì)算，這些庫(kù)存相當(dāng)于 3.5 個(gè)月的供應(yīng)量，高于 12 月的 3.2 個(gè)月和去年 1 月底的 3 個(gè)月。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，通常認(rèn)為 5 到 6 個(gè)月的供應(yīng)量是買(mǎi)賣雙方市場(chǎng)達(dá)到平衡的標(biāo)志，所以從這一數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍在向平衡狀態(tài)緩慢調(diào)整。待售房屋庫(kù)存增加的一個(gè)重要原因是房屋銷售周期的延長(zhǎng)。在 1 月份，房屋通常需要在市場(chǎng)上掛牌 41 天才能成功售出，這是自疫情前以來(lái)最長(zhǎng)的銷售周期。而在 12 月份，這一數(shù)字為 35 天。盡管庫(kù)存有所改善，但由于整體市場(chǎng)的供需關(guān)系仍然偏向賣方，上個(gè)月仍有大約 15% 的房屋以高于掛牌價(jià)的價(jià)格售出，這也顯示出在當(dāng)前市場(chǎng)中，賣家在交易中仍然占據(jù)著相對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位。
