在紐約市，眾多政府補貼的經(jīng)濟適用房業(yè)主正面臨一個日益嚴峻的難題，這一困境嚴重影響到他們維持房屋修繕與維護的能力，那就是不斷攀升的財產(chǎn)保險成本。如今，紐約州的經(jīng)濟發(fā)展部門決定介入，力求緩解這一危機。紐約州發(fā)展公司（Empire State Development Corporation）正計劃向一群房東發(fā)放一筆 200 萬美元的低息貸款。過去五年間，私人市場的保費近乎翻倍，這群房東無奈之下，只能集中自身資源，成立了用于責(zé)任保險的資金集合體。在保險行業(yè)術(shù)語里，這個集合體被稱作 “自保公司”。業(yè)主們每年向這個集體支付費用，當遭遇損害賠償或訴訟時，便可從其中支取資金用于應(yīng)對。
米爾福德街自保保險公司（Milford Street Captive Insurance Company）的成員目前為大約 3000 套公寓提供保險服務(wù)。他們稱，與仍在為紐約五個行政區(qū)低收入住房提供保險的少數(shù)幾家私營公司相比，自己能夠以更低的成本完成這項工作。這些業(yè)主的訴求已經(jīng)引起了州長凱西?霍楚爾（Kathy Hochul）的關(guān)注，霍楚爾明確表示，她打算將解決這一問題列為 2025 年工作的重點之一。布朗克斯區(qū)的勞動力住房集團（Workforce Housing Group）是米爾福德街自保保險公司的成員之一。該公司的約翰?克羅蒂（John Crotty）指出，財產(chǎn)保險僅僅是建筑業(yè)主的一項運營開支，但這筆費用在預(yù)算中所占比例越來越大，而且變得愈發(fā)難以預(yù)測?？肆_蒂認為，新的保險資金模式成功控制住了這部分成本，從而為房屋翻新和日常維護騰出了更多資金，切實改善了租戶的居住環(huán)境。
他向 Gothamist 透露：“要是沒有足夠資金用于維修，一個原本只需 10 美元就能解決的小問題，如果長期被擱置，很可能會演變成 50 美元的大麻煩。而 50 美元的問題若繼續(xù)拖延，甚至可能發(fā)展成需要花費 500 美元才能修復(fù)的嚴重問題。這是一個惡性循環(huán)，我們絕不能讓它發(fā)生?！笨肆_蒂還提到，紐約州發(fā)展公司提供的資金支持，以及霍楚爾對該問題的重視，將極大地增強其他經(jīng)濟適用房業(yè)主加入這個集體的信心，同時也有望吸引慈善團體的資金注入。他強調(diào)：“這絕對是意義重大的一件事?！睂τ诜繓|而言，購買財產(chǎn)和責(zé)任保險主要是為了應(yīng)對可能出現(xiàn)的損害賠償或訴訟費用。這是一筆不可或缺的開支，因為包括政府機構(gòu)在內(nèi)的貸款方，在沒有保險保障的情況下，不會為房東提供抵押貸款或其他貸款。許多私人房東會選擇通過提高租金的方式，來抵消不斷上漲的保險成本。然而，對于像米爾福德街自保保險公司成員這樣，持有政府補貼經(jīng)濟適用房的業(yè)主來說，這種做法并不現(xiàn)實。他們接受一定數(shù)額的公共資金或貸款，作為限制租金的交換條件。
即便如此，持續(xù)攀升的保險成本依然是紐約市租金指導(dǎo)委員會（Rent Guidelines Board）在決策時需要考慮的重要因素之一。該委員會負責(zé)確定大約 100 萬套受監(jiān)管公寓的年度租金漲幅。在過去三年里，由市長任命的九名委員會成員共同投票，決定租金總計上漲 10%。但房東團體則強烈呼吁更大幅度的漲價。前布朗克斯區(qū)區(qū)長小魯本?迪亞茲（Ruben Diaz Jr.）作為這個集體的董事會成員，認為控制保險成本將使租戶從中受益。小迪亞茲在書面聲明中指出：“運營成本降低，意味著數(shù)百萬租金穩(wěn)定的租戶所支付的租金也會相應(yīng)降低。”
保險成本飆升如今已成為一個全國性的普遍問題。許多保險公司紛紛退出部分城市或州，聲稱在這些地區(qū)提供保險業(yè)務(wù)無利可圖。保險公司、州監(jiān)管機構(gòu)以及房東們將保險費上漲歸因于多種因素，其中包括氣候變化導(dǎo)致洪水和火災(zāi)風(fēng)險增加，以及訴訟和解金額和陪審團裁決金額不斷上升。對低收入租戶的歧視也在這一過程中起到了負面作用。正如 Gothamist 此前報道的那樣，許多保險公司針對居住著收入低于特定門檻或使用租賃補貼代金券租戶的建筑，要么提高保險價格，要么直接拒絕提供保險服務(wù)。這一報道促使紐約州出臺了一項新法律，明確禁止保險公司向房東詢問租戶的收入來源，并嚴禁利用此類信息來決定是否提供保險。
盡管如此，保險費率依舊持續(xù)上漲。政策組織紐約住房會議（New York Housing Conference）在 2024 年 3 月發(fā)布的一份報告顯示，從 2019 年至 2023 年，紐約市經(jīng)濟適用房的保險費率平均每年漲幅超過 25%。研究人員發(fā)現(xiàn)，對于面向紐約最低收入人群的公寓，近四分之一的租戶租金實際上被用于支付房東的保險費用。經(jīng)濟適用房投資機構(gòu)企業(yè)社區(qū)伙伴（Enterprise Community Partners）對其跟蹤的 3.8 萬多套公寓進行分析后發(fā)現(xiàn)，自 2017 年以來，每單元的保險成本漲幅高達 75%。具體來看，平均成本從 2017 年的 694 美元增長至 2023 年的 1217 美元。其中，布朗克斯區(qū)的保險成本最高，平均每年達到 1478 美元。企業(yè)社區(qū)伙伴紐約辦公室的高級主任帕特里克?博伊爾（Patrick Boyle）表示，保險成本的大幅上漲已經(jīng)打破了受監(jiān)管預(yù)算的平衡，嚴重威脅到其他必要開支。他指出：“從長遠來看，這些不斷增長的運營成本意味著紐約市有更多的經(jīng)濟適用房陷入財務(wù)困境。這不僅影響了當前租戶的生活質(zhì)量，也對以使命為導(dǎo)向的經(jīng)濟適用房運營商的持續(xù)運營能力構(gòu)成了威脅?！?/span>
截至目前，這個保險集體已經(jīng)吸納了七家大型營利性房東公司。該集體制定了嚴格的標準，以確保成員能夠按時支付費用，并將房屋維持在良好狀態(tài)。在 1 月份發(fā)布的 2025 年 “州情咨文” 政策手冊中，州長霍楚爾表示，她希望紐約州能夠協(xié)助非營利性住房團體滿足相關(guān)標準，使他們也能享受到較低的保險成本。社區(qū)與住房發(fā)展協(xié)會（Association for Neighborhood and Housing Development）的高級活動組織者威爾?德普（Will Depoo）稱，保險費的上漲給他們組織內(nèi)希望控制成本的非營利性成員帶來了 “重大挑戰(zhàn)”。不過，他也坦言：“目前，關(guān)于如何加入這樣一個集體，仍然沒有明確的答案。”
