美國房地產市場的可負擔性正變得越來越低。根據全國房地產經紀人協(xié)會（NAR）發(fā)布的最新數據，全美二手房銷量連續(xù)第二年下降，創(chuàng)下近30年來的新低。2024年，全美二手屋銷量下降0.7%，僅售出406萬套，這是自1995年以來的最低水平，甚至略低于2023年的疲軟表現(xiàn)。持續(xù)攀升的貸款利率、長期市場房源短缺以及房價創(chuàng)下歷史新高等因素，持續(xù)阻礙潛在購房者，尤其是首次購房者。
盡管銷售低迷，房源短缺和貸款利率上升仍使賣家占據優(yōu)勢，推動2023年全國房價中位數上漲至歷史新高的40.75萬美元，同比增長4.7%。NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示：“自1995年以來，美國人口增加了7000多萬，但房屋銷量卻如此低。房價創(chuàng)歷史新高、貸款利率上升以及庫存不足，可以部分解釋這一現(xiàn)象。”
自2022年以來，全美房地產市場一直處于銷售低迷狀態(tài)，當時貸款利率開始從疫情期間的低點回升。根據房地美（Freddie Mac）的數據，2023年10月，30年期平均利率飆升至近8%，創(chuàng)下23年來的最高點。盡管去年9月利率曾短暫跌至兩年來的低點，但大部分時間仍維持在7%左右。
房貸利率上升和房價飆升嚴重削弱了購房者的購買力，加上市場上房源稀缺，數百萬潛在購房者被迫退出市場。截至2024年12月底，市場上僅有115萬套房屋可供銷售，盡管這一數字比前一年增長了16.2%，但仍遠低于1999年以來每年約198萬套的平均水平。
按目前的銷售速度計算，這些房源僅能滿足3.3個月的需求。相比之下，在供需平衡的市場中，房源通常可滿足四至六個月的需求。雷蒙詹姆斯（Raymond James）金融公司首席經濟學家Eugenio Aleman在一份研究報告中指出：“這意味著美國房地產市場在房源可用性和房價上行壓力方面的問題正在持續(xù)惡化?！?/span>
導致房屋供應短缺的原因有很多，包括十多年來新建住房量低于平均水平，以及房主持有房屋的時間更長。盡管川普在競選時將增加住房供應作為政見之一，但目前尚無快速解決方案。Bright MLS首席經濟學家Lisa Sturtevant表示：“過去十年，全美平均每年銷售約520萬套房屋。要恢復到這一水平可能需要幾年時間，甚至可能要到2030年代?！?/span>
2020年和2021年，由于貸款利率下降，美國人的購房能力大幅提升。盡管許多經濟學家預測2024年30年期固定房貸平均利率可能會有所下降，但普遍認為不會降至6%以下，這仍是五年前利率的兩倍左右。
去年秋季利率的下降促使房屋銷量在全年最后三個月內按月增長。根據NAR的數據，2023年12月房屋銷量按季節(jié)性調整后增長2.2%，達到424萬套，超出FactSet分析師預測的422萬套。去年12月房屋銷售中位數價格連續(xù)18個月上漲，達到40.4萬美元，同比增長6%。首次購房者在去年12月占所有房屋銷售的31%，高于11月的30%和2022年12月的29%。然而，2023年全年首次購房者比例僅為24%，遠低于40%的歷史平均水平。
