美國銀行的經(jīng)濟學(xué)家近日指出，在未來幾年內(nèi)，美國房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)小幅溫和上漲的態(tài)勢。然而，除非出現(xiàn)經(jīng)濟衰退，住房負(fù)擔(dān)能力恐怕難以得到改善。
該銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度較為悲觀，認(rèn)為存在多種因素阻礙房屋銷量的大幅提升和房價的下降，使得年輕買家難以重返市場。
這其中，與疫情相關(guān)的因素不容忽視。在 2020 年和 2021 年左右，大批買家涌入房地產(chǎn)市場，致使房屋銷售急劇上升。與此同時，通貨膨脹爆發(fā)，導(dǎo)致利率升至 21 世紀(jì)以來的最高水平。
自今年早些時候，由于美聯(lián)儲大幅降息的預(yù)期未能實現(xiàn)，房產(chǎn)銷售額曾短暫增長，但此后一直呈下降趨勢。
美國銀行經(jīng)濟學(xué)家邁克爾·加彭在 6 月 24 日發(fā)布的報告中稱：“美國房地產(chǎn)市場深陷困境，短期內(nèi)難以擺脫?！?/span>
他補充道：“在疫情期間住房活動激增之后，房產(chǎn)交易活動已逐漸回落并趨于穩(wěn)定。在我們的預(yù)測期內(nèi)，導(dǎo)致負(fù)擔(dān)能力下降、對房主產(chǎn)生鎖定效應(yīng)以及住房活動有限的因素仍將存在?！?/span>
加彭表示，若沒有經(jīng)濟衰退，負(fù)擔(dān)能力狀況難以改變。
從某些層面來看，房地產(chǎn)市場可謂是自身繁榮的“受害者”。新冠疫情爆發(fā)后，買家紛紛入場，大多獲得了 3%左右甚至更低的房貸利率。如今，30 年期利率仍徘徊在 7%左右，利率“鎖定效應(yīng)”使得業(yè)主在出售住房后無法承受兩倍以上的利率。
這一情況雖抑制了房產(chǎn)銷量，但房價并未受影響。而且，由于美聯(lián)儲近期表態(tài)大幅放松基準(zhǔn)政策為時尚早，再加上房屋供應(yīng)依舊緊張，短期內(nèi)難以緩解。
加彭稱：“我們認(rèn)為，鎖定效應(yīng)（現(xiàn)有房屋交易量減少）可能需要 6 到 8 年才能消失。當(dāng)前抵押貸款利率與實際抵押貸款利率之間的巨大差距意味著大多數(shù)房主除非迫不得已（如家庭財務(wù)出現(xiàn)問題），否則不會輕易搬家?！?/span>
事實上，根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)，現(xiàn)房銷售量自 2021 年初以來大幅下降，當(dāng)時經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年率為 660 萬套，而 5 月份已跌至 411 萬套。
另外，NAR 的數(shù)據(jù)顯示，上個月出售的現(xiàn)有房屋中位價為 419,300 美元，而 2020 年 5 月僅為 283,600 美元。
美國銀行預(yù)計房屋價格會有所緩和，但這種情況不會持續(xù)幾年。他們預(yù)計美國房價將在 2024 年上漲 4.5%，2025 年上漲 5%，2026 年漲幅回落 0.5%。不過，如果疫情后的經(jīng)濟影響持續(xù)，美國銀行為預(yù)測誤差留出空間，屆時房價可能會在 2026 年再次上漲 5%。
目前，NAR 的住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)在今年早些時候上漲之后，5 月份跌至 2023 年 11 月以來的最低水平。
從好的方面看，美國銀行認(rèn)為，“低迷”的銷量水平，加上“略有改善”的貸款環(huán)境和較低的利率，或許有助于住房市場恢復(fù)健康。
“千禧一代也應(yīng)該能提供結(jié)構(gòu)性住房需求。然而，負(fù)擔(dān)能力仍將是一個問題，我們的宏觀經(jīng)濟前景假設(shè)經(jīng)濟增長將放緩，勞動力市場將進一步降溫。”加彭寫道。
