在購房過程中，存在著諸多重要的要素需要仔細(xì)考量，然而，許多人可能對(duì)此并無清晰的認(rèn)識(shí)。
理解這些因素將有助于您對(duì)諸如購買房產(chǎn)用于出租是否明智，以及此項(xiàng)投資是否具有盈利潛力等問題進(jìn)行判斷。
以下是影響房產(chǎn)價(jià)值的六大要素，以及在購買房產(chǎn)用于出租時(shí)應(yīng)了解的相關(guān)事項(xiàng)。
1. 地理位置
如果您對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有所了解，那么您可能聽說過這句名言：“地理位置、地理位置、地理位置”。事實(shí)上，一處房產(chǎn)能否用于出租并獲得收益，地理位置無疑是最為關(guān)鍵的因素。
當(dāng)租戶選擇住房地點(diǎn)時(shí)，他們不僅會(huì)考慮城市的整體狀況，還會(huì)關(guān)注以下環(huán)境因素：
? 優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)
? 綠色環(huán)保的居住環(huán)境
? 鄰近公共交通設(shè)施的地段
? 擁有便利商店和零售店的區(qū)域
? 有餐館和食品銷售場(chǎng)所的地段
這些都是決定房產(chǎn)整體價(jià)值的重要因素。理想的社區(qū)應(yīng)當(dāng)具備適宜步行的環(huán)境、便捷的設(shè)施，以及給人以溫馨和安全感。當(dāng)然，對(duì)于有三個(gè)孩子的租戶和一對(duì)退休夫婦來說，他們所關(guān)注的重點(diǎn)可能會(huì)有所不同。因此，在選擇地理位置時(shí)，您需要權(quán)衡各種因素，尋求最佳的平衡點(diǎn)，以找到未來能夠保值的房產(chǎn)。
2. 投資目的
每位投資者在購買房產(chǎn)用于出租時(shí)，其目的和盤算各不相同，可能包括以下幾種情況：
? 自住兼出租：即自己居住其中一個(gè)房間，同時(shí)將其他房間出租。
? 長期持有：將房產(chǎn)作為長期資產(chǎn)進(jìn)行購買。
? 舊屋翻新：購買房產(chǎn)后進(jìn)行整修，然后再出售以獲取利潤。
? BRRRR策略：購買價(jià)格低于市場(chǎng)水平的舊房產(chǎn)，進(jìn)行修繕，然后出租，抵押、重新貸款套現(xiàn)，再尋找下一個(gè)目標(biāo)重復(fù)上述流程。
并非每一種投資策略都適用于所有市場(chǎng)，例如，BRRRR策略僅適用于存在大量價(jià)格低于市場(chǎng)水平房屋的地區(qū)。您的投資計(jì)劃必須與您所選擇的市場(chǎng)相匹配，這一點(diǎn)至關(guān)重要。
3. 現(xiàn)金流
對(duì)于希望購買房產(chǎn)用于出租的投資者而言，首先需要考慮的便是能否實(shí)現(xiàn)正向的現(xiàn)金流。您的租金收入必須足以覆蓋每月的抵押貸款、修繕費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用等各項(xiàng)支出。
在購買房產(chǎn)前，您需要計(jì)算投資回報(bào)率：即用您每年的租金收入除以購買房產(chǎn)的成本。10%或更高的投資回報(bào)率便可視為良好，這意味著您的現(xiàn)金流不僅可以實(shí)現(xiàn)收支平衡，還能產(chǎn)生利潤。
4. 增值空間
增值的概念較為廣泛，涵蓋了多個(gè)方面。通常所說的增值是指房產(chǎn)價(jià)值隨著時(shí)間的推移而增長，您持有的房產(chǎn)時(shí)間越長，其價(jià)值自然越高；此外，您還可以投入一定資金對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行整修（如增加一間浴室、翻新廚房、更換屋頂?shù)龋?，從而“?qiáng)制”房產(chǎn)增值。
房產(chǎn)增值足夠多，不僅可以提高凈值，未來出售時(shí)利潤也會(huì)相應(yīng)提高，同時(shí)還能改善您的現(xiàn)金流。房產(chǎn)價(jià)值越高，租金收入便可隨之增加，這樣您便有更多的資金可以用于短期投資。
5. 臥室與浴室
在同一市場(chǎng)環(huán)境下，宜居空間較大的房產(chǎn)總比宜居空間較小的房產(chǎn)價(jià)值更高。宜居空間是指日常生活中適合人類居住的空間，具有良好的供暖和通風(fēng)條件。例如，壁櫥并不屬于宜居空間，而配備適當(dāng)設(shè)施的地下室則屬于宜居空間。
以下空間越大越多，房產(chǎn)價(jià)值也就越高：
? 臥室
? 浴室
? 廚房
? 停車位或車庫
? 院子
6. 屋齡與屋況
許多人在購買房產(chǎn)時(shí)，都傾向于選擇最新、最現(xiàn)代化的房屋，以避免頻繁的維修工作。因此，屋齡和屋況便成為房產(chǎn)價(jià)值和房市交易的重要因素。
租戶和購房者所期望的是：
? 最新的建筑設(shè)計(jì)
? 最新的暖通空調(diào)系統(tǒng)和屋頂
? 最新的電器設(shè)備
? 優(yōu)美的外觀
很多人喜歡即刻入住式房屋（turnkey properties），即不需大修或裝潢即可入住的房屋。買即刻入住式房屋雖然頭期款較高，但買來出租卻能收較多租金。列一張購屋清單可能會(huì)有幫助，把你想買的房屋的設(shè)施、特點(diǎn)、價(jià)格寫下來。
