01.C-Corporation
出租房產(chǎn) - C型公司在持有房產(chǎn)期間，需按常規(guī)申報(bào)租金收入和支出外，若公司股東人數(shù)少于5人且租金收入占總營(yíng)收60%以上，須采用個(gè)人持有公司（PHC）方式報(bào)稅。出租房產(chǎn)的凈收益需額外繳納20%的PHC稅。
投資房產(chǎn)（非出租或自用）- 公司在報(bào)稅時(shí)不能抵扣與房產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用，也無(wú)折舊費(fèi)。年度實(shí)際支出需資本化，計(jì)入資產(chǎn)負(fù)債表，并在稅表中詳細(xì)列出。資本化即將所有房產(chǎn)投入費(fèi)用累積，視為資產(chǎn)的一部分，當(dāng)年不能抵稅。房產(chǎn)售出時(shí)，這些費(fèi)用將作為成本的一部分，用于減少銷(xiāo)售收入。
公司自用辦公室 - 若公司有其他主營(yíng)業(yè)務(wù)，并將房產(chǎn)作為辦公室使用，可在年度稅務(wù)申報(bào)中抵扣房產(chǎn)相關(guān)費(fèi)用，包括折舊費(fèi)用。
無(wú)論何種用途的房產(chǎn)，出售時(shí)增值利潤(rùn)將按公司常規(guī)所得稅率計(jì)算，即聯(lián)邦稅率21%，以及相應(yīng)州的所得稅率。
02.S-Corporation/Limitedliability company/Partnership
此類(lèi)公司在稅務(wù)上均作為實(shí)體處理。稅務(wù)申報(bào)在公司層面進(jìn)行，但實(shí)際應(yīng)稅收入轉(zhuǎn)移給股東個(gè)人進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)和繳納。因此，當(dāng)股東為自然人時(shí)，房產(chǎn)相關(guān)收益與支出申報(bào)及稅率計(jì)算，遵循個(gè)人所得稅規(guī)定。
出租房產(chǎn) - 公司需在稅表中正常申報(bào)租金收入與支出。凈利潤(rùn)與公司其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生的稅前利潤(rùn)一同，轉(zhuǎn)移到股東個(gè)人進(jìn)行收入申報(bào)和稅費(fèi)繳納。
投資房產(chǎn) - 處理方式與C-Corporation相同，公司在年度稅務(wù)申報(bào)中不能抵扣房產(chǎn)相關(guān)支出或產(chǎn)生折舊費(fèi)用。當(dāng)年對(duì)房產(chǎn)的投入將作為資本開(kāi)支累積，記錄于公司資產(chǎn)負(fù)債表中，并在稅表中明細(xì)列出。
公司自用辦公室 - 若公司有其他主營(yíng)業(yè)務(wù)，并將房產(chǎn)作為辦公室使用，可在年度稅務(wù)申報(bào)中抵扣房產(chǎn)相關(guān)支出，包括折舊費(fèi)用。公司的最終應(yīng)稅所得將轉(zhuǎn)移到股東個(gè)人稅表中進(jìn)行稅務(wù)處理。
出售房產(chǎn)時(shí)，扣除成本后的利潤(rùn)或虧損也將轉(zhuǎn)移到股東個(gè)人稅表中，以便計(jì)算應(yīng)繳稅款。
由于實(shí)體特性，即使房產(chǎn)以公司名義買(mǎi)賣(mài)，股東的個(gè)人稅表中可能會(huì)出現(xiàn)額外的稅種 - 凈投資收入稅（NIIT），稅率固定為3.8%。該稅種針對(duì)年度調(diào)整后總收入超過(guò)特定門(mén)檻的美國(guó)稅務(wù)居民，不動(dòng)產(chǎn)增值收益只是可能征稅的收入類(lèi)別之一。凈投資收入稅的征稅門(mén)檻，單身/單親為20萬(wàn)美元，夫妻聯(lián)報(bào)為25萬(wàn)美元。
若房產(chǎn)與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)直接相關(guān)，則可避免凈投資收入稅。這包括但不限于作為商業(yè)房產(chǎn)使用（如辦公樓、酒店、商鋪等）、從事專(zhuān)業(yè)租賃業(yè)務(wù)的公司、作為貿(mào)易公司的倉(cāng)儲(chǔ)使用，或作為辦公室同時(shí)公司擁有其他主營(yíng)業(yè)務(wù)等情況。
