1產(chǎn)權(quán)變更基本知識(shí)
在美國(guó)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的添加或刪除變更，均需得到房產(chǎn)證上所有現(xiàn)有所有者的簽名支持。根據(jù)法規(guī)，房屋共有人對(duì)其共享不動(dòng)產(chǎn)中的一定比例擁有權(quán)益。若雙方各持房產(chǎn)的一半權(quán)益，則任一方皆無(wú)法單獨(dú)售出該房產(chǎn)的半部分，只能將自身權(quán)益部份轉(zhuǎn)讓他人。該部分權(quán)利的有效性取決于初始簽署的法律文件，涵蓋轉(zhuǎn)讓所有權(quán)證明書、向地政局注冊(cè)的表格以及其他稅務(wù)事項(xiàng)。若轉(zhuǎn)讓過(guò)程未取得所有人的簽名，雖不完全無(wú)效，但其法律效力還需視具體情況而定。
2有償/無(wú)償轉(zhuǎn)讓分析
01無(wú)償轉(zhuǎn)讓
此種轉(zhuǎn)讓需攜有效身份證明和社安號(hào)前往律師事務(wù)所兩次。首次，律師將著手準(zhǔn)備贈(zèng)與房契的法律文件；第二次，贈(zèng)與人簽署贈(zèng)與文件，同時(shí)需在交易稅單上簽字，至此完成贈(zèng)與過(guò)程。其優(yōu)點(diǎn)在于費(fèi)用遠(yuǎn)低于過(guò)戶費(fèi)，且無(wú)需支付交易稅；但缺點(diǎn)在于房產(chǎn)未實(shí)現(xiàn)真正交易，故無(wú)法購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，如產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問(wèn)題，只能補(bǔ)償原屋主。資本增值稅計(jì)算將基于原屋主購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)的價(jià)格，而非轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)值。
02有償轉(zhuǎn)讓
在有償轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，買賣雙方通常各聘請(qǐng)一名經(jīng)紀(jì)人，并在過(guò)戶手續(xù)完成時(shí)簽字，律師負(fù)責(zé)監(jiān)督，避免糾紛。然而，若轉(zhuǎn)讓房?jī)r(jià)低廉，例如價(jià)值100萬(wàn)美元的房產(chǎn)僅以10萬(wàn)美元出售，可能面臨如下問(wèn)題：
03美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)按照房產(chǎn)價(jià)格理賠
轉(zhuǎn)讓后，新房產(chǎn)需要重新投保。如果房產(chǎn)以10萬(wàn)美元出售，那么任何理賠都將基于這10萬(wàn)美元的價(jià)格進(jìn)行。
04美國(guó)房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)
交易稅：購(gòu)買房屋時(shí)，賣家需繳納稅務(wù)。根據(jù)交易價(jià)格計(jì)算，低價(jià)交易可大幅度減省交易稅。
05不同房產(chǎn)類型的產(chǎn)權(quán)變更
在美國(guó)貸款購(gòu)房時(shí)，房屋所有權(quán)人雖為購(gòu)房者，但在還貸結(jié)束前，房屋所有權(quán)歸銀行。但所有權(quán)人仍舊可以轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。
06合作公寓
在合作公寓中，購(gòu)房者實(shí)際上購(gòu)買的是大樓股份。由于涉及整棟樓，轉(zhuǎn)讓過(guò)程較為復(fù)雜，通常需經(jīng)嚴(yán)格審核，包括身份合法性、信用報(bào)告、職業(yè)類型、收入穩(wěn)定性及家庭成員等。
07共有公寓
購(gòu)房者擁有大樓中的某套公寓。大多數(shù)公寓設(shè)有管理機(jī)構(gòu)，故增刪名字需得到管理機(jī)構(gòu)授權(quán)。
08老年人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)
特定情況下，老年人將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給子女后，不能立即申請(qǐng)政府福利?？稍诜科踔屑尤霔l款，即便房產(chǎn)轉(zhuǎn)給子女，老年人仍享有終生居住權(quán)。對(duì)于收入和存款有限、且該房產(chǎn)為唯一住所的老人來(lái)說(shuō)，可能有資格申請(qǐng)醫(yī)療補(bǔ)助。
09因欠款臨時(shí)過(guò)戶
部分人可能因債務(wù)將房產(chǎn)臨時(shí)轉(zhuǎn)讓。無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)法購(gòu)買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，若原屋主欠款，欠款既隨人走，亦隨房產(chǎn)走。若贈(zèng)與方出售房產(chǎn)，仍需償還欠款，否則房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)將受影響。
10個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至公司名下
眾多人選擇將個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)移至自己公司名下。此舉實(shí)為自我轉(zhuǎn)讓，但需確保房產(chǎn)持有人與公司持有人一致。若房產(chǎn)由配偶共有，公司也應(yīng)歸屬二人，份額相同。變更份額可能涉及轉(zhuǎn)讓稅，但此類轉(zhuǎn)讓通常享有免稅待遇。
總結(jié)，在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，盡管購(gòu)房者名下有房產(chǎn)，但未還清貸款前，實(shí)質(zhì)所有權(quán)歸銀行所有。然而，購(gòu)房者仍可變更產(chǎn)權(quán)名字。
