美國(guó)地產(chǎn)投資主要指的就是商業(yè)地產(chǎn)。出租公寓雖然是住宅，但是歸屬于商業(yè)地產(chǎn)。
美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)投資從大類上來(lái)說(shuō)，屬于非公開(kāi)市場(chǎng)另類投資范疇。不在公開(kāi)市場(chǎng)交易，是屬于一個(gè)中長(zhǎng)線投資。如果你的產(chǎn)品是短線，投資成本就會(huì)很高，波動(dòng)也會(huì)很大。而美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)和股市相對(duì)來(lái)說(shuō)是脫節(jié)的，美股對(duì)我們的沖擊很小，基本是沒(méi)有影響的。很多家族，會(huì)配置20%甚至30%在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很大的原因就在于它和公開(kāi)市場(chǎng)可以對(duì)沖。
那么，在美國(guó)做房產(chǎn)投資，“租金收入”和“資產(chǎn)增值”，哪個(gè)更賺錢(qián)呢？
雖然有可能同時(shí)獲得既有強(qiáng)勁資本增長(zhǎng)又有高租金的房子，但這種情況實(shí)屬罕見(jiàn)。通常，投資者需要在這兩者之間做出抉擇。
何謂租金收入?
租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入，俗稱“以租養(yǎng)房”。它是指租房獲得租金與房屋價(jià)錢(qián)的比值。租金可用來(lái)衡量房產(chǎn)的投資收入情況，可以真實(shí)反映市場(chǎng)的真實(shí)需求。租金收入很重要，因?yàn)樗鼈兛梢詭椭€貸款，這是購(gòu)買(mǎi)投資房之初的主要目的。
租金的優(yōu)點(diǎn)是投資風(fēng)險(xiǎn)較低，能產(chǎn)生現(xiàn)金流，從而幫助保護(hù)投資者免受利率沖擊，同時(shí)減少持續(xù)現(xiàn)金投入的潛在需求。
當(dāng)然，在房產(chǎn)出售時(shí)，資本增值很可能會(huì)比擁有強(qiáng)勁資本增長(zhǎng)的房產(chǎn)(獨(dú)立屋)低，特別是將房屋年復(fù)合增值率的影響考慮在內(nèi)，這是其最明顯的劣勢(shì)。
何謂資本增長(zhǎng)?
資本增值就是所謂的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房產(chǎn)現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)值減除購(gòu)入時(shí)之價(jià)格，所賺取或損失之價(jià)值。
即當(dāng)持有的可變賣(mài)資產(chǎn)(如股票、或者房產(chǎn))，在脫手時(shí)，其賣(mài)價(jià)高于原先購(gòu)進(jìn)成本，即產(chǎn)生利潤(rùn)，此利潤(rùn)為已實(shí)現(xiàn)的資本利得。
在考慮購(gòu)買(mǎi)資本增值的房屋時(shí)，獲得可觀的資本增長(zhǎng)是每個(gè)投資者的目的。從長(zhǎng)期來(lái)看，要把強(qiáng)勁的資本年增長(zhǎng)率定義為通貨膨脹率加上4% - 5%，因此考慮的資本增值率應(yīng)保持在6.5 - 7.5%之間。資本增值空間較大的一般是獨(dú)立屋。
資本增值的優(yōu)點(diǎn)是具有產(chǎn)生長(zhǎng)期資本收入的潛能。不足之處在于持有該類投資性房地產(chǎn)期間需面臨利率風(fēng)險(xiǎn)，如果按揭利率上調(diào)，您很可能要向房貸月供貼錢(qián)。
總體來(lái)講，如果是首次置業(yè)或者希望每個(gè)月能通過(guò)房屋產(chǎn)生現(xiàn)金流，則“租金”更適合你。如果投資多套房屋，選擇其中幾套高租金的房屋，使用多余的現(xiàn)金來(lái)支付另外幾套高資本增值的房屋開(kāi)支；如果資金充裕，當(dāng)然是“資本增值”為更好的選擇。