美國(guó)一共有50個(gè)州，每個(gè)州征收自己不一樣的銷售稅、收入稅和地產(chǎn)稅。所以，在美國(guó)買房，先考慮要去哪個(gè)州，哪個(gè)城市生活，再細(xì)致到選擇城市的哪個(gè)區(qū)域。
以下文章介紹紐約的房產(chǎn)類型和第一次買房需要知道的事情。
紐約房產(chǎn)類型
01、Condo 產(chǎn)權(quán)公寓
1. 有100%獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，有地契
2. 出租買賣靈活
3. 買家身份沒(méi)有要求
4. 公寓設(shè)施完善
5. 需要交地稅+物業(yè)管理費(fèi)
02、Coop 合作公寓
1. 沒(méi)有房屋獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)和地契，只有一個(gè)股份證明書(shū)
2. 買coop需要面試
3. 出租買賣嚴(yán)格
4. 給當(dāng)?shù)厝俗宰〔贿m合投資
5. 比Condo便宜1/3 或更多
6. 購(gòu)買者必須有報(bào)稅、有收入要求，flip tax 轉(zhuǎn)手費(fèi) 1%
7. 沒(méi)有地稅，無(wú)需貸款稅和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)，只需要交管理費(fèi)
03、Townhouse 聯(lián)排別墅
1. 100%房屋產(chǎn)權(quán)，有地契
2. 別墅是連起來(lái)一排一排建造
3. 每幾個(gè)單元會(huì)共用外墻的設(shè)計(jì)，同時(shí)有獨(dú)立的門(mén)戶
4. 每一戶也擁有前院和后院
5. 適合自住、也適合投資
6. 由于花園和鄰居相連，私密性不一定很好
04、House 獨(dú)立屋
1.100%房屋產(chǎn)權(quán)，有地契
2. 美劇最常見(jiàn)的房屋類型之一
3. 雖然沒(méi)有管理費(fèi)，但需要打理自己的物業(yè)。夏天除草，冬天鏟雪。
4. 需要驗(yàn)屋師 （300美金）和 地界的調(diào)查 （boundary survey -100-600 美金）
紐約買房須知
你的信用評(píng)分是影響你的貸款條款的最大因素之一。在首次申請(qǐng)房屋貸款之前請(qǐng)先了解自己的分?jǐn)?shù)。如果它低于700，請(qǐng)先將信用評(píng)分提升至700以上。良好的信用評(píng)分在給銀行申請(qǐng)貸款的時(shí)候能夠獲得較好利率，可以在貸款期限內(nèi)為你節(jié)省數(shù)萬(wàn)美元。
貸款預(yù)批信（Pre-approval Letter ）是銀行根據(jù)貸款人的個(gè)人信用分?jǐn)?shù)、收入、存款等條件進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)得出的預(yù)批文件，收到了Pre-approval Letter就意味著只要你的財(cái)務(wù)狀況或信用評(píng)分沒(méi)有任何變化，你就應(yīng)該能夠獲得貸款。當(dāng)你想與另一位買家競(jìng)爭(zhēng)喜歡的房屋時(shí)，貸款預(yù)批信 pre-approval letter也會(huì)有所幫助。大多數(shù)賣家在收到報(bào)價(jià)時(shí)首先會(huì)詢問(wèn)他們是否擁有預(yù)批信。
買房最重要的步驟之一就是知道最終成本。在抵押貸款之外，購(gòu)買房屋還會(huì)產(chǎn)生很多費(fèi)用， 例如：保險(xiǎn)、維修、物業(yè)費(fèi)HOA、財(cái)產(chǎn)稅、律師費(fèi)、過(guò)戶稅（transfer tax)、 貸款稅（mortage tax）——如果它們與您的購(gòu)買相關(guān)，你應(yīng)該有收入和預(yù)算來(lái)處理所有這些事情。
過(guò)戶費(fèi) Closing Fee
紐約的過(guò)戶費(fèi)往往都比起其他州都高。通常買家應(yīng)該準(zhǔn)備買價(jià)的3%到4%，在有貸款的情況下為4%到5%。
換句話說(shuō)， 新房5%-6%；二手3%-4%；新澤西2%-3%;
主要分三大塊：
一：法律服務(wù)費(fèi)用：
買家請(qǐng)的律師費(fèi)
產(chǎn)權(quán)調(diào)查費(fèi)
產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)
政府的登記費(fèi)
二、貸款銀行收取的費(fèi)用
銀行的律師費(fèi)
貸款的審批費(fèi)
估價(jià)費(fèi)
申請(qǐng)費(fèi)
貸款保險(xiǎn)
點(diǎn)數(shù)費(fèi)用
不查收入貸款的利率4.5%-5%；首付要求至少30%;
查收入的貸款利率3%多；
首付要求20%, 提供W2報(bào)稅記錄。
三、政府收取的貸款稅
美國(guó)的很多州政府并不收取貸款稅，但是紐約州是要收的。貸款稅是一次性的費(fèi)用。
◆紐約市五大區(qū)的貸款稅稅率：50萬(wàn)以下的貸款，貸款稅是貸款總額的1.8%，50萬(wàn)以上的貸款，貸款總額的1.925%。
◆紐約州長(zhǎng)島的貸款稅是貸款金額的1%。
◆驗(yàn)房費(fèi)
◆房屋保險(xiǎn)費(fèi)
如果是全現(xiàn)金買賣，第二部分銀行的貸款費(fèi)用以及第三部分政府收取的貸款稅就可以免掉。
如果是買新房，買家需要支付賣家的律師費(fèi)。開(kāi)發(fā)商的律師費(fèi)3000-5000美金。以及：
管理基金貢獻(xiàn)費(fèi)
兩到三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)
Coop因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)，是不需要支付貸款稅和產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)的，所以過(guò)戶費(fèi)用也是各種房產(chǎn)類型中最低的一個(gè)，只要花$3000左右就可以完成過(guò)戶。
房產(chǎn)的交易稅 （transfer tax)
紐約市：
50萬(wàn)以下，收取 1%
50萬(wàn)以上，收取 1.425%
紐約州：
300萬(wàn)以內(nèi)，收取0.4%
300萬(wàn)以上，收取0.65%
轉(zhuǎn)讓稅一般都是賣家來(lái)支付的，但是如果是和開(kāi)發(fā)商手里買新建房屋，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求買家承擔(dān)轉(zhuǎn)讓稅。
豪宅稅：
從2019年7月1日起，紐約市對(duì)豪宅稅進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)不停總價(jià)制定了階梯稅率。100萬(wàn)以上的房子，需交付1%的豪宅稅;
購(gòu)買超過(guò)100萬(wàn)美元的住宅型房產(chǎn)，除了要交原來(lái)的1%豪宅稅，還需要繳納額外的豪宅稅。這個(gè)額外的豪宅稅率不是固定的，而是隨著房產(chǎn)價(jià)格的增高而逐步增加，從0.25%到2.9%不等。
如果房產(chǎn)價(jià)值大于或等于2500萬(wàn)美元，就需要額外繳納2.9%的豪宅稅。這也就是說(shuō)，對(duì)于購(gòu)買2500萬(wàn)美金以上的住宅的買家，一共需要支付買價(jià)的3.9%的豪宅稅。