01.以健全的“法律”規(guī)范市場
美國房地產(chǎn)市場主要依靠法律調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)市場相關(guān)法律分為聯(lián)邦法和地方法，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)市場運行的各個環(huán)節(jié)，對市場參與者的行為和規(guī)則都有明確的限定和要求。其中最主要的有《憲法》和《財產(chǎn)法》，對包括各種房地產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)做出明確的界定和規(guī)范；
《全國環(huán)境政策法》《標準州的分區(qū)權(quán)力實施法》《標準城市計劃權(quán)力實施法》等授權(quán)州和地方政府通過有關(guān)立法對私人房地產(chǎn)財產(chǎn)予以限制；
《公司法》《代理和合伙法》《商業(yè)法》《保險法》等對房地產(chǎn)市場運行主體的行為和市場規(guī)則做出詳細的要求；
《房地產(chǎn)金融法》對房地產(chǎn)金融市場的主體和其行為做出明確要求。
同時，對房地產(chǎn)市場運行客體和主體進行具體限制的法規(guī)大多數(shù)是由地方政府制定，比如地方的規(guī)劃法案、建筑條例、環(huán)境保護條例、房地產(chǎn)中介相關(guān)法規(guī)等（郝壽義，1994）。
02.立法保障中低收入群體的住房需求
1937年9月，國會通過了第一部合眾國住房法（《瓦格納—斯蒂高爾法》），建立美國住房署，規(guī)定為低收入家庭修建公共住房制訂長遠發(fā)展計劃，為地方住房機構(gòu)的低房租工程和清理貧民窟工程提供貸款。
1938年2月，通過《國民住房法修正案》，為私人公司的住房工程和農(nóng)民住房提供抵押保險貸款。
1941年1月，根據(jù)羅斯福總統(tǒng)8632號行政命令，建立國防住房協(xié)調(diào)署，并提出要保障所有人都要擁有體面的家宅。
1948年2月，杜魯門總統(tǒng)發(fā)表《關(guān)于房租控制與長期的住房致國會的咨文》，咨文提出：“國家有責任保證向我國全體人民提供像樣的住房，我們應(yīng)該以低收入家庭支付得起的租金提供簡單適宜的住房?！弊晌倪€提出五項立法要求：房租控制、更多地建造住房、著重提供出租住房、降低建筑成本、向最低收入家庭提供低房租住宅。
1949年國會通過《全國住房法》，重啟1937年《住房法》，法案指出美國的住房政策目標是“向全體美國人民提供體面、安全和整潔的住房”。法案規(guī)定政府對公共房屋收取的租金必須比私人房屋的最低租金再低20%。
1961年肯尼迪政府期間，通過了《綜合住房法》，提出“為更美好的城市和住房改進提供機會”，內(nèi)容包括增加低房租的公共住房；為中低收入家庭的房租和合住房屋提供長期低息貸款等。
1968年5月參議院通過《住房和都市發(fā)展法（S3497號）》，該法案的十年發(fā)展目標是為美國家庭提供體面住宅，計劃十年內(nèi)將完成2 600萬套住房的建造和修繕，其中600萬套供應(yīng)中低收入家庭（黃安年，1998）。
從國家戰(zhàn)略層面來看，美國政府把“居者有其屋”寫進法律，成為政府的工作目標。1998年的《居住質(zhì)量和工作義務(wù)法》提出“為所有公民提供體面的、負擔得起的住房”的理念。
美國政府認為，如果一個家庭住戶每年住房的支出超過年收入的30%就屬于住房負擔過重了（蘇晶，2006）。
03.房地產(chǎn)金融市場比較發(fā)達
美國在1929年大蕭條后，為了刺激經(jīng)濟，解決居民住房問題，先后制定了《聯(lián)邦住房貸款銀行法》《有房戶借貸法》《聯(lián)邦住房法》等一系列法案，建立了聯(lián)邦住房銀行系統(tǒng)，并建立聯(lián)邦存款保險制度和住房貸款擔保制度，解決了抵押貸款資金來源和風(fēng)險管理的問題。
為住房金融抵押貸款一級市場發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。美國住房金融市場發(fā)達更多體現(xiàn)在其二級市場。1938年，美國依據(jù)《國家住房法》設(shè)立了聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會（FNMA，俗稱Fannie Mae，即房利美），主要業(yè)務(wù)是購買聯(lián)邦住房管理局（FHA）和退伍軍人管理局（VA）擔保的抵押貸款，增加面向中低收入家庭的貸款供應(yīng)。1972年，房利美開始購買非政府擔保的普通抵押貸款，為一級市場提供較好的流動性支持。1981年，房利美發(fā)行了第一只抵押貸款證券。1970年，美國依據(jù)《緊急住房金融法》設(shè)立了聯(lián)邦住房抵押貸款公司（FHLMC，俗稱Freddie Mac，即房地美），其主要業(yè)務(wù)是購買普通抵押貸款，也購買FHA和VA擔保的抵押貸款。1971年房利美發(fā)行以普通抵押貸款為基礎(chǔ)的抵押轉(zhuǎn)付證券，1983年，房利美發(fā)行第一只擔保抵押債券憑證（CMO）。
美國抵押貸款二級市場的主要產(chǎn)品分為三類：抵押貸款支持證券（MBS）、擔保債務(wù)憑證（CDO）和信用違約互換（CDS）（張其光，2010）。
04.房地產(chǎn)稅收對經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)的促進和穩(wěn)定作用
1.房地產(chǎn)稅在不同時期發(fā)揮不同的作用并與時俱進
美國在1787年《憲法》第一條第二款中授予聯(lián)邦政府征收直接稅的權(quán)力，其中包括房產(chǎn)稅。征稅的目的主要是為了支付獨立戰(zhàn)爭中巨額的經(jīng)費開支。19世紀中期，各州相繼成立，為了應(yīng)對財政危機，各州政府開始引進一般財產(chǎn)稅制度，其中包括與房屋相關(guān)的稅。20世紀初，隨著城鎮(zhèn)化進程的加速，房屋價格上漲造成居民房產(chǎn)稅負壓力增加，美國政府開始推動針對低收入家庭和老年人稅收減免的第一輪房產(chǎn)稅改革。20世紀70年代，美國經(jīng)濟陷入“滯脹”，房屋價格上漲進一步增加居民的房產(chǎn)稅負擔，各州開啟了以稅收限制為特征的第二輪房產(chǎn)稅改革。美國統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2002年后，美國房產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的比重不斷提高，超過70%（楊瑞娥，2018）。
2.房地產(chǎn)稅寬稅基，高覆蓋
有保有壓，資本利得稅約束投機炒作
美國房產(chǎn)稅主要在保有環(huán)節(jié)，是對土地和房屋征收的房地產(chǎn)稅（又稱為不動產(chǎn)稅），歸屬于財產(chǎn)稅。美國的房地產(chǎn)稅以“寬稅基，少稅種”為基本原則，即對除公共、宗教、慈善等機構(gòu)的不動產(chǎn)實行免征外，其他的不動產(chǎn)所有者均要納稅，并且在保有環(huán)節(jié)的稅種只有財產(chǎn)稅。美國各州和地方政府的不動產(chǎn)稅率不同，平均在1%~3%，并且每年都要由當?shù)刈h會審批預(yù)算程序來重新制定。
除了保有環(huán)節(jié)外，交易環(huán)節(jié)也要繳納相應(yīng)的稅費，一般交易稅稅率在2%左右（賈康，2011）。
在美國，個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的資本利得要并入個人所得來征稅。美國法律認為，房產(chǎn)持有時間越長受通貨膨脹影響越大，因此，以一年時間為限，將資本利得劃分為短期和長期，并實施不同的稅率。在不考慮稅收優(yōu)惠的情況下，自2013年起，短期資本利得按照15%、28%、31%、36%、39.6%的累進稅率納稅，長期資本利得采用10%和20%的低稅率。同時，美國還考慮到年限和家庭情況，規(guī)定個人轉(zhuǎn)讓的住宅持有時間超過5年且作為主要住宅超過2年，可享受25萬美元的免稅優(yōu)惠，夫妻聯(lián)合申報免稅額會翻倍。美國還實行遞延納稅政策，個人出售主要住宅后，如果兩年內(nèi)又新購了住房，且新房買入價高于舊房出售價，則舊房的資本利得可以不征稅，但是新房的價格基數(shù)要變成購房價減掉舊房的資本利得，目的是以后出售該房產(chǎn)時，將之前賣舊房暫時未征收的資本利得稅補收回來。
資本利得稅在一定程度上保護了剛需及改善住房需求，對房地產(chǎn)業(yè)有積極的促進作用，同時，也打擊了對住房的投機炒作行為（梁先玲，2018）。
3.以支定收、合理評估、差異化征稅
美國房產(chǎn)稅是由“以支定收”的方式確定的。每年地方政府根據(jù)當年財政預(yù)算支出計劃，再評估非房產(chǎn)稅來源的其他情況，根據(jù)二者的差額缺口確定需要征收的房產(chǎn)稅總額，然后再除以房地產(chǎn)評估凈值得到房產(chǎn)稅稅率。美國各州的評估機構(gòu)和征管機構(gòu)相互獨立，州政府負責制定統(tǒng)一的評估標準和流程，地方政府負責建立評估體系，地方稅務(wù)部門負責收稅。美國房產(chǎn)稅的稅基按照評估值的一定比例確定，主要由州政府負責完成?？紤]到房產(chǎn)價值會受到經(jīng)濟形勢、政策等因素的影響，政府會定期對征收對象進行市場價值評定，力求估值準確。房產(chǎn)稅在不同州之間也存在較大的差異（楊瑞娥，2018）。同時，不同州還會對特定用途的房產(chǎn)或者特殊群體，比如退伍軍人、喪偶或者65歲以上老年人的房產(chǎn)稅實行減免政策，以減輕其負擔。
4.稅收限制、雙向制約
美國房產(chǎn)稅法一方面增加了持有住房的成本，抑制了住房的投資性需求，同時還制定了限制地方政府任意加稅的一系列條款，主要包括房地產(chǎn)稅稅率的限制、稅收收入限制、收入或者支出限制、評估價值限制和充分披露真實稅率限制。
(1)房產(chǎn)稅稅率的限制。美國有36個州存在房產(chǎn)稅稅率限制，其中24個州分州、縣、市、鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)等區(qū)域分別限制其稅率或者限制總稅率；有些州只限制州、縣、市、部分縣或?qū)W區(qū)的稅率；有些州采取鎖定稅率，規(guī)定稅率增長限制的辦法，有的結(jié)合使用兩三種限制辦法。
(2)房地產(chǎn)稅收收入限制。美國有36個州存在房地產(chǎn)稅收收入限制，其中23個州規(guī)定了房地產(chǎn)稅收增長限制，有些州對不同類別的房地產(chǎn)規(guī)定稅收限制，有些對市或縣規(guī)定稅收限制。
(3)房產(chǎn)稅收入或者支出的限制。美國有9個州設(shè)置房產(chǎn)稅收入或者支出的限制。有些州將收入和支出限制綜合使用，有些州則只限制收入或者支出。
(4)房產(chǎn)評估增值限制。美國有18個州和哥倫比亞特區(qū)存在評估增長限制，主要是對各類型房產(chǎn)評估價值的增長設(shè)定限制，或者對自住用房的評估價值上漲設(shè)定限制。
(5)充分披露真實稅率的要求。美國有11個州存在要求充分披露真實稅率的限制，主要分為相比上年增稅的披露（4個）、相對上年不增稅或者減稅的披露（3個）和恒定稅率的披露（5個）。