很多中國(guó)買家在美國(guó)買房會(huì)選擇Mortgage。 Mortgage是什么？是美國(guó)一種貸款買房的支付方式，貸款銀行提供給買家這筆貸款用來(lái)填補(bǔ)從房子首付到實(shí)際房?jī)r(jià)的金額差距。Mortgage中文就是我們常提到的“按揭貸款”，是房屋抵押貸款的一種形式。
美國(guó)房屋貸款要求買家每月償還債務(wù)。貸款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息，Principal中文也就是本金。利息是買家使用貸款銀行所借的貨幣資金而必須支付的代價(jià)，對(duì)貸款銀行來(lái)說(shuō)，利息是利潤(rùn)的一種特殊轉(zhuǎn)化形式。本金則是貸款銀行在計(jì)算利息之前的借給買家的原始金額。
如果買家的現(xiàn)金首付（Down Payment）低于房屋購(gòu)買價(jià)的20%，貸款銀行可以強(qiáng)制要求買家建立一個(gè)第三方賬戶（Escrow Account，也稱作Impound Account）。買家需要每個(gè)月通過(guò)這個(gè)第三方托管賬戶支付當(dāng)月的付費(fèi)用，比如房產(chǎn)稅、地稅和各種房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。房屋貸款會(huì)被放入賬戶用來(lái)支付費(fèi)用。隨著稅率和保險(xiǎn)費(fèi)的波動(dòng)，這個(gè)賬戶里的錢也會(huì)減少。貸款人將每年進(jìn)行一次審核，以確保有足夠的資金用于支付費(fèi)用。
了解如何選擇合適的房屋貸款，可以幫助買家在未來(lái)幾年成為一個(gè)財(cái)務(wù)輕松的房主。同時(shí)買家還需要了解如何在做房屋貸款交易時(shí)為自己爭(zhēng)取最有利的條件，如何避免支付更多的利息費(fèi)用。如果對(duì)房屋貸款沒(méi)有一個(gè)清晰的認(rèn)知，當(dāng)房屋貸款還清時(shí)，發(fā)現(xiàn)支付給貸款方的利息總數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了買房的本金，這種例子也是屢見(jiàn)不鮮。
舉例說(shuō)明，假設(shè)買家借了144,000美元房屋貸款，并自己支付36000美元作為首付，購(gòu)買了18萬(wàn)美元的理想住房。如果買家這筆144,000美元的房屋貸款，是30年期固定利率房屋貸款，利率為7%，那么買家需要在貸款期限內(nèi)支付高達(dá)200,892美元的利息。這不僅是一筆巨大的利息支出，也比買家原來(lái)借的貸款本金金額更大！
所以建議買家不要過(guò)度申請(qǐng)貸款，而只尋找最符合自己需要的房屋貸款。那么，什么類型的房屋貸款才是適合自己的呢？現(xiàn)在是時(shí)候開(kāi)始了解房屋貸款的選擇了。
與其他金融和投資產(chǎn)品一樣，買家可以選擇不同類型的房屋貸款。這些不同類型的房屋貸款之間的差異可大可小，利率也有高有低。
基本房屋貸款類型：固定利率房屋貸款（Fixed-rate Mortgages）&可調(diào)利率房屋貸款（Adjustable-rate Mortgages）
兩種不同的基本房屋貸款類型：
Fixed-rate Mortgage，中文：固定利率貸款，簡(jiǎn)稱“FRMs”；
Adjustable-rate Mortgage，中文：可調(diào)利率貸款，簡(jiǎn)稱“ARMs”。
這兩種房屋貸款的主要區(qū)別在于貸款利率是如何確定的。
在可調(diào)利率貸款出現(xiàn)之前，只有固定利率貸款存在。固定利率貸款期限通常是15 - 30年。固定利率貸款，顧名思義，指在貸款的利率在貸款期限內(nèi)一直固定不變。
固定利率貸款利率保持不變，買家每月的支付金額也不變。不喜歡不確定性，擔(dān)心利率變高的買家，可能會(huì)喜歡這種Fixed-rate Mortgage，固定利率貸款。
另一方面，可調(diào)利率貸款的利率是不同的，可調(diào)整的。可調(diào)利率貸款的利率通常每6到12個(gè)月調(diào)整一次，但也可能會(huì)頻繁到每個(gè)月都發(fā)生變化。
可調(diào)利率貸款的利率主要取決于利率的總體變化。當(dāng)利率普遍上升時(shí)，買家的貸款利率將會(huì)隨之升高，從而使買家需要支付的貸款總額增加。相反，當(dāng)利率下降時(shí)，買家的貸款利率通常也會(huì)下降，需支付的總額減少。喜歡生活中經(jīng)常有所改變的買家，可以考慮這種可調(diào)利率貸款形式。
混合貸款（Hybrid Mortgages）
并不是只有純粹的固定利率貸款和純粹的可調(diào)利率貸款是可用的。生活在美國(guó)這樣的資本主義國(guó)家的好處之一，就是可以有各種各樣的選擇。除了以上兩種貸款，還可以選擇Hybrid Loans，中文意思為混合貸款（或貸方有時(shí)稱為“Intermediate‘ARMs‘”）。
這種貸款一開(kāi)始就像固定利率貸款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年（通常被稱為3 / 1、5 / 1、7 / 1或10 / 1）。過(guò)了這個(gè)期限，這筆貸款將成為可調(diào)利率貸款，通常每12個(gè)月調(diào)整一次利率。一些混合貸款的利率調(diào)整更為頻繁，但也有一些混合貸款只會(huì)有一次利率調(diào)整。
氣球貸（Ballon Loans）
Ballon Loans中文意思為“氣球貸”，也是一種抵押貸款的類型。乍一看似乎有點(diǎn)像混合貸款：氣球貸的利率在一定期限（例如，5年，7年，或10年）內(nèi)是固定的。然而，在這個(gè)期限結(jié)束時(shí)，全部的貸款余額就都到期了，這時(shí)借款人必須還清全部貸款（利息加本金）。
借款人之所以喜歡氣球貸，是因?yàn)楦旌腺J款或可調(diào)利率貸款一樣，氣球貸的利率低于固定利率貸款。在利率高的時(shí)期，或當(dāng)買家沒(méi)有支付傳統(tǒng)抵押貸款的支付能力時(shí)。買家可能會(huì)被氣球貸所吸引。
然而，氣球貸的危機(jī)性較高。如果買家在貸款期結(jié)束時(shí)無(wú)法再獲得一筆新的抵押貸款來(lái)代替舊貸款，買家可能會(huì)無(wú)法支付大額貸款余額。如果買家在這時(shí)急于尋找一筆新貸款，但受到自身信用條件所限制，新貸款可能會(huì)有非常高的利率。
在房地產(chǎn)行業(yè)，氣球貸也被稱為“子彈貸款（Bullet Loans）。為什么？因?yàn)槿绻@筆貸款是在抵押貸款利率非常高的時(shí)候到期，對(duì)買家來(lái)說(shuō)，就像被子彈擊中一樣，可能造成巨大的財(cái)產(chǎn)沖擊。
要知道，抵押貸款再融資從來(lái)都不是一件可以百分百確定的事情。氣球貸只能作為一種財(cái)務(wù)危機(jī)的短期解決方案。
建議買家唯一一種可以考慮氣球貸的情況是，如果買家需要購(gòu)買一處特定的房產(chǎn)，而氣球貸是買家唯一的抵押貸款選擇，同時(shí)買家確定，當(dāng)氣球貸到期時(shí)，可以支付貸款余額或可以再融資?；蛘哔I家的家庭成員可以幫助買家進(jìn)行重新貸款，這樣買家可以考慮氣球貸。如果必須拿到一筆氣球貸，請(qǐng)盡可能地延長(zhǎng)貸款時(shí)間，最好不少于7年（當(dāng)然，10年是最好的），并且在氣球貸到期前至少6到8個(gè)月開(kāi)始再融資（重新貸款）。
只付利息抵押貸款（Interest-only Mortgages）
隨著房?jī)r(jià)在高成本城市及周圍地區(qū)的迅速增長(zhǎng)，21世紀(jì)初，貸款機(jī)構(gòu)又推出了一項(xiàng)新類型的貸款——Interest-only Mortgages，中文也就是“只付利息貸款”。與傳統(tǒng)的抵押貸款不同，只付利息抵押貸款在初期只要求借款人支付非常低的金額。因?yàn)樽畛醯闹Ц秲H僅包括利息，不需要償還本金。
在預(yù)先設(shè)定的期限（比如3、5、7、或10年）過(guò)后，本金的償還才會(huì)開(kāi)始，本金償還開(kāi)始后，每月的貸款支付金額會(huì)顯著增幅20、30、40%或以上。這使得這種貸款面臨一個(gè)重要的問(wèn)題——一些借款人可能在經(jīng)濟(jì)上還沒(méi)有準(zhǔn)備好每月支付更高的金額。在最糟糕的情況下，只付利息貸款有著氣球貸款的所有的缺點(diǎn)。
因此，建議買家在選擇只付利息貸款之前，先要完全理解這種貸款所有的條款和條件。
