在美國(guó)買(mǎi)房時(shí)，許多買(mǎi)家會(huì)遇到一個(gè)常見(jiàn)的問(wèn)題，那就是房貸中的PMI（私人抵押貸款保險(xiǎn)）。這個(gè)保險(xiǎn)通常是當(dāng)你的首付低于20%時(shí)，貸款方要求購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)。那么，PMI到底是什么？它是如何影響你的貸款成本的？又有哪些方法可以避免高額的PMI費(fèi)用呢？
一、什么是PMI？
PMI，全稱Private Mortgage Insurance（私人抵押貸款保險(xiǎn)），是貸款人在首付低于20%時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)要求購(gòu)買(mǎi)的一種保險(xiǎn)。它的主要作用是保障貸款機(jī)構(gòu)，如果借款人未能按時(shí)還款，貸款機(jī)構(gòu)能夠獲得一定的賠償。簡(jiǎn)而言之，PMI為貸款機(jī)構(gòu)提供額外的風(fēng)險(xiǎn)保護(hù)，因此它并不直接保護(hù)借款人，而是為貸款方提供保障。
二、PMI如何影響貸款成本？
PMI并不會(huì)降低貸款金額，而是增加了買(mǎi)房成本。具體來(lái)說(shuō)，PMI的費(fèi)用通常按月收取，一般在每月的貸款支付額上附加。PMI的費(fèi)用會(huì)根據(jù)貸款金額、貸款類(lèi)型、借款人信用評(píng)分等因素有所不同。通常情況下，PMI的費(fèi)用大約為貸款金額的0.3%至1.5%，這意味著如果貸款金額為30萬(wàn)美元，PMI費(fèi)用每年可能在900至4500美元之間，分?jǐn)偟矫吭驴赡苁?5至375美元。
三、如何避免PMI？
支付更高的首付
最直接的避免PMI的方法就是支付至少20%的首付。如果你有足夠的資金，這種方式最簡(jiǎn)單明了，可以省去額外的每月費(fèi)用。當(dāng)然，支付更高首付也意味著你的儲(chǔ)蓄將減少，但從長(zhǎng)期來(lái)看，省下的PMI費(fèi)用可能會(huì)大大彌補(bǔ)這一差距。
考慮不同的貸款選項(xiàng)
如果你暫時(shí)沒(méi)有足夠的資金支付20%的首付，某些貸款選項(xiàng)可能提供較低的PMI費(fèi)用。例如，某些政府支持的貸款項(xiàng)目（如VA貸款和FHA貸款）可能在首付較低時(shí)提供較低或甚至免除PMI的選項(xiàng)。你可以根據(jù)自身情況，選擇適合的貸款產(chǎn)品，來(lái)減少額外的費(fèi)用。
貸款合并與分期付款
有些貸款機(jī)構(gòu)提供合并貸款選項(xiàng)，將部分貸款分為二次貸款，從而將首付比例提高至20%或以上。這種方法常常被稱為“80-10-10貸款”，即第一筆貸款占80%，第二筆貸款占10%，借款人只需支付10%的首付。這種方式可以減少PMI，但也需要特別注意第二筆貸款的利率和還款條件。
提高信用評(píng)分
信用評(píng)分較高的借款人通常可以享受到更低的貸款利率，甚至可能在某些情況下免除PMI。如果你的信用評(píng)分較低，考慮通過(guò)償還信用卡債務(wù)、減少負(fù)債和按時(shí)支付賬單來(lái)提升你的信用評(píng)分，進(jìn)而獲得更有利的貸款條件。
選擇負(fù)擔(dān)得起的貸款產(chǎn)品
如果你是首次買(mǎi)房者，可以考慮選擇一些特別為首次買(mǎi)房者設(shè)計(jì)的貸款產(chǎn)品。某些貸款產(chǎn)品允許買(mǎi)房者支付較低的首付（甚至低至3%），同時(shí)提供較低的PMI或免除PMI的選項(xiàng)。美國(guó)的房貸市場(chǎng)非常多樣，許多貸款機(jī)構(gòu)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求推出具有較高性價(jià)比的產(chǎn)品。
隨著房產(chǎn)升值取消PMI
如果你已經(jīng)支付了幾年房貸，并且房產(chǎn)升值，貸款余額相對(duì)較低時(shí)，可以聯(lián)系貸款機(jī)構(gòu)要求取消PMI。根據(jù)聯(lián)邦法規(guī)定，當(dāng)貸款余額低于房產(chǎn)估值的80%時(shí)，借款人可以申請(qǐng)取消PMI。但前提是，房產(chǎn)必須在升值的情況下達(dá)到預(yù)期估值，并且按時(shí)償還貸款。
