美國(guó)房?jī)r(jià)上漲，由于美聯(lián)儲(chǔ)升息，抵押貸款利率上漲，最新發(fā)現(xiàn)，美國(guó)屋主月月繳的物業(yè)管理費(fèi)也在上漲。據(jù)《財(cái)政時(shí)報(bào)》報(bào)道，美國(guó)房主平均每月交的物業(yè)管理費(fèi)為331美元，在過(guò)去十年中增長(zhǎng)了32%，漲幅高過(guò)房?jī)r(jià)或通貨膨脹。這意味著，每位房主每年支付的物業(yè)費(fèi)接近4,000美元。
1. HOA到底是什么意思？
在美國(guó)有一個(gè)業(yè)主協(xié)會(huì) (HOA)，全稱是 Homeowner Association，就是通常所說(shuō)的物業(yè)管理，由住戶（業(yè)主）們組成并強(qiáng)制性參加。
HOA 在美國(guó)是非盈利性的法人組織，具有獨(dú)立的法律地位，可以作為法律主體，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)同物業(yè)服務(wù)公司訂立物業(yè)服務(wù)合同。美國(guó)的業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主協(xié)會(huì)的管轄實(shí)體和執(zhí)行機(jī)構(gòu)，能夠做為 HOA 的法律代表與其他各方訂立合同，處理各種訴訟事務(wù)。它彷佛是一個(gè)住宅物業(yè)的“政府”，管轄著這個(gè)物業(yè)的共有利益部分。
HOA 的具體特點(diǎn)：
對(duì)于所有該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的業(yè)主，參加 HOA 并成為會(huì)員是強(qiáng)制性的；
所有會(huì)員都必須繳納 HOA 的會(huì)費(fèi)；
除了所有市政部門(mén)的法規(guī)，HOA有權(quán)力制定和執(zhí)行物業(yè)維護(hù)以及裝飾設(shè)計(jì)方面的標(biāo)準(zhǔn)；
HOA 是法人組織，擁有自己的內(nèi)部規(guī)章制度，通常 HOA 會(huì)由一個(gè)董事會(huì)（即業(yè)主委員會(huì)）來(lái)雇傭一個(gè)物業(yè)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)維護(hù)和物業(yè)制度執(zhí)行；
很多業(yè)主協(xié)會(huì)定期發(fā)布自己的通訊簡(jiǎn)報(bào)。
經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，之所以管理費(fèi)用不漲過(guò)快，部分原因是很多住房正在老化，維護(hù)的成本增加。另外，房屋面積大，住房密度低的地區(qū)屋主支付的物業(yè)費(fèi)用也會(huì)上漲很多。
2. 什么樣的房子要交物業(yè)費(fèi)？
美國(guó)的房屋類型主要有三種：獨(dú)棟別墅 (Single Family House)、聯(lián)排別墅 (Town House) 和公寓 (Condo)。
一般獨(dú)棟別墅是不需要交物業(yè)費(fèi)（有的高檔小區(qū)也需要交）。
獨(dú)棟別墅的好處就是屋主可以享有比較大的居住空間和很高的獨(dú)立自主性，但缺點(diǎn)就是一切都要自己打理，像是除草鏟雪等，東西壞了也是自己找人修理，加上美國(guó)的人工成本可觀，所以single family的管理及維修通常是屋主的一大夢(mèng)魘。
聯(lián)排別墅和公寓需要交物業(yè)費(fèi)。
聯(lián)排別墅和公寓局限性在于有物業(yè)管理 (HOA)。HOA 不僅有你很難控制的物業(yè)管理費(fèi)用，而且有的 HOA 經(jīng)常還有一些讓人難受的規(guī)定。例如有的 HOA 規(guī)定不容許出租你的房子，有的 HOA 要求統(tǒng)一的外觀，有的還不容許安裝室外的衛(wèi)星天線。
所以你如果打算給一個(gè)聯(lián)排別墅或公寓下單 (Offer) 前，一定要聯(lián)系 HOA，并仔細(xì)閱讀 HOA 的條款。
公寓通常是由住戶組成的大樓理事會(huì) (Condo Association) 和第三者委托管理機(jī)構(gòu)共同管理。通常每半年或一年有一次所有住戶、大樓理事會(huì)和管理機(jī)構(gòu)的會(huì)議，大家會(huì)針對(duì)大樓營(yíng)運(yùn)上、財(cái)務(wù)上、及管理上等事項(xiàng)進(jìn)行討論，住戶有任何問(wèn)題和意見(jiàn)也可以立刻在當(dāng)場(chǎng)反應(yīng)。
在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)公寓雖然便利性高，但有些事項(xiàng)必須注意：
1. 大樓管理費(fèi)：
公寓一般都會(huì)收取管理費(fèi)，大部份是采取月付的方式，至于付多少就要看區(qū)域和服務(wù)，也要看你住的地方多大，通常住的坪數(shù)越大，付擔(dān)的費(fèi)用也越高。舊一點(diǎn)的大樓費(fèi)用也會(huì)比新大樓高，因?yàn)闁|西舊可能需要維修的頻率比較高。一般的管理費(fèi)會(huì)包括水費(fèi)，清潔費(fèi)，鏟雪等，但這筆費(fèi)用不包括在每月的貸款里，所以是另一筆額外開(kāi)銷。
2. 特殊費(fèi)用分?jǐn)偅?/span>
當(dāng)大樓的設(shè)備有問(wèn)題需要修理，通常是由所有住戶分?jǐn)傇摴P費(fèi)用。跟管理費(fèi)一樣，住的坪數(shù)越大，付擔(dān)的費(fèi)用也越高，費(fèi)用的支付跟管理費(fèi)一樣是采取分期月付的方式，也可以選擇一次付清。通常這樣的費(fèi)用比較難去預(yù)測(cè)，所以在購(gòu)買(mǎi)公寓時(shí)，最好要了解該公寓有多少可挪用的儲(chǔ)備金，同時(shí)詢問(wèn)之前有無(wú)發(fā)生過(guò)類似的經(jīng)驗(yàn)及其費(fèi)用和原因，作為心理上的參考。
3. 大樓理事會(huì)規(guī)定：
和獨(dú)棟別墅最大的不同，就是住戶必須要遵守大樓理事會(huì)訂定的所有規(guī)定，像是很多公寓都規(guī)定不能隨意跟換住所的外觀像是門(mén)和窗戶等，很多想要進(jìn)行室內(nèi)裝修之前也必須通報(bào)理事會(huì)得到獲準(zhǔn)才行施工。若是裝修涉及到房子結(jié)構(gòu)上的改變（像是線路，水管等），需要得到建筑師和 City Hall 的審核，手續(xù)比較麻煩。另外有些公寓規(guī)定不能出租，只能出售，以便提升相當(dāng)?shù)姆课葑杂新?，也有些是?guī)定不能養(yǎng)寵物。
此外，幾乎所有的公寓都有所謂的 “First Right of Refusal"，也就是屋主在賣房前必須將賣價(jià)告知大樓理事會(huì)，讓理事會(huì)有先買(mǎi)下該公寓的權(quán)利。
3. HOA有些什么限制？
業(yè)主在享受 HOA 帶來(lái)的各種好處時(shí)，同時(shí)也會(huì)有一些限制：
每月要繳納一定數(shù)額的 HOA Fee，還不便宜；
很多規(guī)定必須按照 HOA 的來(lái)；
房屋的裝修（甚至是內(nèi)部改動(dòng)）都要提交HOA批準(zhǔn)；
租賃、買(mǎi)賣時(shí)需要和 HOA 交流，HOA 的涉及程度視相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。
這個(gè) HOA 費(fèi)用不固定，最高能到1000美元以上的，也有只要200美元以內(nèi)的，這個(gè)要具體看 HOA 是怎么規(guī)定的。比如有的 HOA Fee 里面還包括稅、各種氣、水的費(fèi)用。而有的 HOA Fee 包括的很少，總而言之就是要 Case by case。不過(guò)大體上橫向比較的話，有游泳池的、大草坪的 HOA 費(fèi)會(huì)更貴。
一般情況，這個(gè)小區(qū)是否可以養(yǎng)寵物、前后院能否改動(dòng)、外墻的顏色、是否可以加裝天線插旗竿、庭院如何布置、汽車停放在哪里、屋外懸掛的物品、花草品種等等一切可能都會(huì)有規(guī)定。
4. HOA即有好處也有麻煩
HOA 的好處：
很多打理維護(hù)工作都不需要屋主親力親為，包括：公共設(shè)施維修管理，如有網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、健身房、電梯等。景觀環(huán)境維護(hù)，包括庭院草坪修剪除草、灑水灌溉打理、走道打掃、垃圾清理等。
不同地區(qū)的 HOA 規(guī)定各不相同，但大致上美國(guó) HOA 會(huì)處理以下全部或者部分事物：
收取維持社區(qū)運(yùn)行的必要費(fèi)用
維護(hù)社區(qū)的景觀
維護(hù)社區(qū)的休閑娛樂(lè)設(shè)施
為社區(qū)活動(dòng)提供必要的場(chǎng)所
提供安全保障
安排維護(hù)道路狀況
HOA 的麻煩：
HOA有的限制則會(huì)讓你很頭痛，如限制出租，限制寵物，限制裝木地板，等等。例如：幫家人買(mǎi)了個(gè)公寓做投資房，準(zhǔn)備裝 Laminate 地板，可是 HOA 說(shuō)必須請(qǐng) Contractor 裝，不能自己裝。Contractor 必須是有保險(xiǎn)的，還必須把 HOA 保成附加被保險(xiǎn)人。
執(zhí)行行為規(guī)范：比如，單體住宅外部的裝飾，單元的商業(yè)使用，垃圾和其他不雅環(huán)境的控制，街道停車的要求，庭院植物的樹(shù)種和種植要求，庭院圍欄的設(shè)計(jì)要求，寵物的種類和數(shù)量，以及其他在“契約，條件和限制 (CC&R)”中的要求等等。
5. 不交物業(yè)費(fèi)會(huì)怎樣
如果不理會(huì) HOA 的規(guī)定，HOA 會(huì)寄發(fā)違規(guī)通知，說(shuō)明違規(guī)事項(xiàng)并限期改善；如果持續(xù)不予以理會(huì)的話，就會(huì)進(jìn)一步收到罰款通知、催繳通知。
無(wú)論是 (1) 不繳交 HOA 管理月費(fèi)，還是 (2) 對(duì)于違規(guī)通知、罰款不予以理會(huì)，HOA 有權(quán)利放置留置權(quán) (Lien) 在該屋的產(chǎn)權(quán)紀(jì)錄上，在屋主改善/還清債務(wù)之前是不會(huì)被撤銷的。未來(lái)屋主若要變賣此屋，依照法律規(guī)定 HOA 有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。而如果欠款事態(tài)嚴(yán)重到了 HOA 要訴諸法律行動(dòng)之時(shí)，HOA 甚至可以拍賣房子 (Foreclose)。
在美國(guó)，收費(fèi)是由業(yè)主協(xié)會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)管委會(huì)進(jìn)行的，相對(duì)于中國(guó)的物業(yè)管理公司收費(fèi)，管委會(huì)的權(quán)力是非常之大的，拖欠物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主的違法成本也非常之高。
為了保障業(yè)主交納管理費(fèi)的義務(wù)，美國(guó)各州法律一般都規(guī)定，如某一業(yè)主欠繳管理費(fèi)，從到期之日開(kāi)始，便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)。
業(yè)主協(xié)會(huì)所享有的留置權(quán)，就像貸款銀行所享有的抵押權(quán)一樣，如果欠費(fèi)業(yè)主經(jīng)過(guò)一再催繳，仍拒絕繳納欠費(fèi)，業(yè)主協(xié)會(huì)有權(quán)取消被留置房屋的回贖權(quán)，并可按法律規(guī)定的程序，強(qiáng)制拍賣欠費(fèi)業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償。
在美國(guó)有這樣一個(gè)案例，得克薩斯阿西里訴班克期物業(yè)小區(qū)協(xié)會(huì)案。案情是這樣的，因業(yè)主長(zhǎng)期不交管理費(fèi)，業(yè)主協(xié)會(huì)將其房屋強(qiáng)制拍賣，以補(bǔ)交欠費(fèi)。業(yè)主不服業(yè)主協(xié)會(huì)的處理，而將業(yè)主協(xié)會(huì)訴至法院，其理由是業(yè)主協(xié)會(huì)沒(méi)有事先通過(guò)一定的法律程序，對(duì)其房屋單元設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，因而無(wú)權(quán)拍賣其房屋。法院駁回了該業(yè)主的訴訟請(qǐng)求。
法院認(rèn)為：“為設(shè)立物業(yè)小區(qū)而在當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并將設(shè)立物業(yè)小區(qū)總協(xié)議書(shū)送當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案的行為，就是對(duì)小區(qū)房屋單元設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)的公示行為，業(yè)主協(xié)會(huì)對(duì)房屋單元設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，無(wú)須再到當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。
按照美國(guó)的司法判例，用于拍賣房屋的所得，除了支付欠費(fèi)外，還要支付利息、滯納金及小區(qū)業(yè)主協(xié)會(huì)因追討欠費(fèi)所支付的訴訟費(fèi)及合理的律師費(fèi)用。這里需要說(shuō)明的是，美國(guó)拖欠物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象絕對(duì)沒(méi)有國(guó)內(nèi)普遍，所有通過(guò)拍賣或訴訟方式追討也很少。
