許多中國(guó)買家期望通過在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)或?yàn)楹⒆拥奈磥斫逃从昃I繆，但受時(shí)間和地域限制，大多傾向于購(gòu)買現(xiàn)成房屋。然而，您是否思考過購(gòu)買老屋并進(jìn)行拆除、重建或部分改裝呢？
老屋重建這一選項(xiàng)常常被眾多房屋買家所忽視。實(shí)際上，在優(yōu)質(zhì)區(qū)域購(gòu)買老屋具有諸多優(yōu)勢(shì)，比如靠近優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，通勤便利，社區(qū)規(guī)劃良好，生活機(jī)能完備。
不過優(yōu)質(zhì)區(qū)域往往房屋密集，新建屋地點(diǎn)難尋。所以，購(gòu)置老屋后將其全部或部分拆除，能讓買家在理想的社區(qū)安家。
1.如何挑選具有潛力的老屋？
具有潛力的老屋或許位于優(yōu)質(zhì)區(qū)域的邊緣，可能房屋面積較小，廚房和衛(wèi)浴設(shè)施老舊，也可能存在常見的結(jié)構(gòu)問題。由于需要額外翻修，其價(jià)格通常低于同街區(qū)其他房屋，出售時(shí)間也較長(zhǎng)。美國(guó)房產(chǎn)專家指出：“老屋重建后，市價(jià)應(yīng)當(dāng)增長(zhǎng)二至三倍才算合理投資。比如，買家花費(fèi)三十萬(wàn)美元購(gòu)入一棟位于優(yōu)質(zhì)區(qū)域且功能基本健全的老屋，而同一區(qū)域新房屋市值在六十萬(wàn)到九十萬(wàn)之間，這意味著老屋翻修后順利售出能有兩倍到三倍的獲利，那么此房產(chǎn)就具備投資價(jià)值?！?/span>
2.是否需要全部拆除重建？
其實(shí)并非必要。許多當(dāng)?shù)卣畽C(jī)關(guān)鼓勵(lì)一定程度的翻修，并會(huì)快速便捷地批準(zhǔn)翻修執(zhí)照?？尚械霓k法包括保留地基并往上新建樓層，或是保留部分墻面及房屋架構(gòu)并融入新屋。部分區(qū)域存在歷史保留問題，不允許全部拆除，在此情況下進(jìn)行部分整修，政府會(huì)給予稅務(wù)減免。
3.如果可以全部拆除，該如何操作？
這取決于房屋狀況和買家對(duì)新屋的期望。老屋常存在結(jié)構(gòu)松脫、漏水或白蟻等問題，嚴(yán)重時(shí)拆除重建可能比花錢整修更劃算。但若是隔間問題，則可以部分調(diào)整。買家應(yīng)考慮諸如是否需要節(jié)能設(shè)備、水電線路配置是否符合現(xiàn)代人需求、房屋隔間是否符合家人生活機(jī)能等因素。接著比較全部翻修費(fèi)用與拆除重建價(jià)格，若相差不大，拆除重建是更好的選擇。
4.法規(guī)限制會(huì)影響拆除重建嗎？
答案是肯定的。優(yōu)質(zhì)社區(qū)的老屋可能存在土地使用限制，以保護(hù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)特色。歷史保留區(qū)的規(guī)定更為繁雜，不僅可能無(wú)法全部拆除，部分翻修的樓層及占地坪數(shù)也有嚴(yán)格規(guī)定，且裝潢設(shè)計(jì)需與周邊建筑協(xié)調(diào)。如 Facebook CEO 扎克伯格拆除重建自家豪宅的計(jì)劃就曾遭當(dāng)?shù)亟ㄖu(píng)審委員會(huì)反對(duì)。因此，購(gòu)買老屋前務(wù)必與房屋中介確認(rèn)相關(guān)規(guī)范。
5.房屋貸款包含拆除及重新建造嗎？
全部拆除的貸款申請(qǐng)頗為復(fù)雜。房貸首先用于支付購(gòu)房費(fèi)用，接著是拆除費(fèi)用貸款，最后是新屋每月房貸。除非買家富有或有預(yù)備現(xiàn)金，否則需另尋金流管控方式，如賣掉現(xiàn)有住宅，用現(xiàn)金進(jìn)行老屋拆除，剩余部分向銀行貸款。拆除成本通常在八千到一萬(wàn)五千美金之間，拆除后的建材可回收出售或捐贈(zèng)以換取稅務(wù)減免。合作的建商和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)協(xié)助申請(qǐng)貸款，建造至完工貸款能提供建造新屋資金和長(zhǎng)期還款規(guī)劃，利率因銀行而異，買家可多比較以獲取優(yōu)惠方案。
6.我需要申請(qǐng)什么樣的建筑執(zhí)照？
大多市政機(jī)構(gòu)要求買家及承包建商事先申請(qǐng)拆除執(zhí)照。拆除前，需聯(lián)系水電瓦斯公司確定斷水?dāng)嚯娙掌谝蚤_展拆除工程，還要聯(lián)系消防單位確認(rèn)拆除前的檢查項(xiàng)目及是否需要消防人員現(xiàn)場(chǎng)待命以防意外。地方政府也會(huì)檢驗(yàn)拆除過程中是否產(chǎn)生有害健康的物質(zhì)，尤其是針對(duì) 1960 年代的房子，因其天花板及地板裝潢常使用石棉。
總之，對(duì)于中國(guó)買家而言，美國(guó)老屋重建雖充滿機(jī)遇，但也面臨諸多挑戰(zhàn)，需謹(jǐn)慎權(quán)衡。
