隨著房地產(chǎn)市場逐步回暖，越來越多的投資者將目光投向海外市場，特別是美國房地產(chǎn)。在此背景下，對有關(guān)美國購房稅收政策的解讀顯得尤為重要。本文旨在對此進(jìn)行深入分析與總結(jié)，對美國房產(chǎn)投資具有參考意義。
01.購房貸款利息及點(diǎn)數(shù)抵稅
美國針對購房貸款利息實(shí)施稅前扣除政策，根據(jù)不同類型借款人（自住、投資性租賃或重新融資購房貸款）的利息金額，可以相應(yīng)地抵扣該年度聯(lián)邦所得稅。此外，借款人還可以通過購買借款環(huán)節(jié)的保險，把保險費(fèi)用計(jì)入門檻較低的稅種——個人所得稅的抵稅范疇。
02.健全的房屋保險覆蓋體系
房屋保險涵蓋范圍廣，包括房屋保險、貸款保險、災(zāi)害保險等多種保險項(xiàng)目，其識別的任何相關(guān)保險支出都可全額計(jì)入抵扣收入的科目之中。其中需要注意的是，若貸款金額超過房屋市值的百分之八十，銀行會強(qiáng)制要求借款人購買貸款保險。
03.多元化房產(chǎn)稅抵扣方式
房產(chǎn)稅是一個關(guān)鍵的稅收因素，各州基本以房屋價值或許息值作為參考參數(shù)，幅度約為百分之一至百分之三。納稅人可以直接從中扣除相關(guān)的稅收款項(xiàng)。
04.裝修費(fèi)用及維修費(fèi)用的稅收優(yōu)惠
自住型房產(chǎn)增值得到的收益在滿足特定條件時可免征稅款；與此同時，對于諸如門窗、水管、地板和家用電器等維修項(xiàng)目所產(chǎn)生的費(fèi)用同樣可申請抵扣。值得關(guān)注的是，許多家居翻修費(fèi)用可以在未來交易中用于抵消房產(chǎn)增值利益。
05.居家辦公相關(guān)開支的抵減
對于自營業(yè)主，家庭辦公室產(chǎn)生的各類費(fèi)用，如房貸利息、房產(chǎn)稅、水電費(fèi)、房屋保險等均可視為減除個入收入的支出項(xiàng)目。同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)針對家庭辦公室還提供一種簡便的取代方案，即每平方英尺五美元、每年最多1500美元的養(yǎng)家辦公室費(fèi)用均可寬容應(yīng)對。
06.買房收尾費(fèi)用與賣房費(fèi)用的稅務(wù)處理
雖然買房收尾費(fèi)用不能即時應(yīng)用于抵扣個入所得稅，然在實(shí)際出售房產(chǎn)之際，這些費(fèi)用卻是測算房產(chǎn)購入總成本的關(guān)鍵要素，極有助于減少股東個人的資本所得稅負(fù)。值得留意的是，無論是賣方的一系列銷售費(fèi)用，如產(chǎn)權(quán)保險與房屋廣告費(fèi)用，以及在售出房產(chǎn)前九十天內(nèi)負(fù)擔(dān)的房屋修復(fù)費(fèi)用，皆能設(shè)法抵減資本所得稅款。
07.投資房支出及折舊
投資房支出包括日常維修、能源消耗、銀行按揭、房產(chǎn)稅、中介費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)和清潔服務(wù)費(fèi)用，以及因購買房產(chǎn)衍生而出的差旅費(fèi)、餐飲費(fèi)等均可獲得稅務(wù)抵扣。至于折舊方面，住宅建筑的折舊年限設(shè)定為27.5年，商業(yè)建筑則設(shè)定為39年。
08.1031 Exchange政策實(shí)現(xiàn)保值增值
保值增值是實(shí)際交易過程中的重要課題，1031 Exchange策略巧妙地利用了賣出物業(yè)的收益投入到全新同類物業(yè)的購置行為，因此能夠?qū)€人資本所得稅延待至新物業(yè)售出之時才開始征收。
09.Cash Out Refinance方式實(shí)現(xiàn)資金有效流通
當(dāng)房屋處于增值狀態(tài)時，恰好好利用此機(jī)會進(jìn)行Cash Out Refinance。這樣一來，增值的資金無需繳納增值稅，進(jìn)而可用于其他發(fā)展投資或消費(fèi)用途。
10.發(fā)生意外狀況的妥善應(yīng)對措施
倘若房屋不幸遭遇諸如風(fēng)暴、地震等不可抗拒的自然災(zāi)害，被竊盜等惡意破壞的情況，相關(guān)損失在未被保險機(jī)構(gòu)彌補(bǔ)的前提下，都可以申請從租房收益中扣除。
總之，面對繁雜的美國稅收制度，我們要知曉每個可能影響房產(chǎn)出租回報的必要支出都有可能得到減免。請各位有意投資美國房產(chǎn)的朋友參閱以上要點(diǎn)，并積極咨詢資深稅務(wù)師及會計(jì)師以獲取更為詳盡準(zhǔn)確的信息。
