越來越多的外國人在美國資產(chǎn)配置購買房產(chǎn)。雖然美國是一個(gè)透明市場，價(jià)格也是透明的。但是，有些投資者并不熟悉美國市場。下面介紹一下外國人在美國買房投資所需了解的幾個(gè)要點(diǎn)。
一、確定購房的目的 決定來美國買房，首先要確定房子是用來自住還是投資?買房目的不同，挑選房產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)也不同。如果是自住，需要慎重考察房產(chǎn)的現(xiàn)有狀況，包括所處社區(qū)、周圍環(huán)境、配套設(shè)施等問題; 如果是投資，更多考慮的是未來升值與投資回報(bào)比例。盡量選擇一個(gè)性價(jià)比高、投資成本小、未來發(fā)展前景良好并且便于出租的房產(chǎn)。
二、房產(chǎn)稅和房產(chǎn)出租收入稅 美國房產(chǎn)稅和房產(chǎn)出租收入的所得稅 ，購置房產(chǎn)后每年都需要繳納，稅率是由各州及地方縣議會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐呢?cái)政需要各自制定的，因此各地的房地產(chǎn)稅率會(huì)由于所在地不同而各不相同，基本都保持在1%-3%不等，也有部分地區(qū)超出這個(gè)稅率范圍。外國人在美國當(dāng)房東，獲得的租金收入屬于美國境內(nèi)的收入，必須在美國繳納所得稅。對(duì)于外籍人士來講，對(duì)租賃所得進(jìn)行課稅的方式由房產(chǎn)擁有者參與租賃經(jīng)營活動(dòng)的程度而定。
如果只是單純出租，即租戶在支付房租外，另外自行支付房地產(chǎn)稅、維修費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)，那么房產(chǎn)擁有者被視為被動(dòng)參與經(jīng)營，這種被動(dòng)租賃收入采用統(tǒng)一30%稅率，而且稅務(wù)部門需要提前扣除。被動(dòng)租賃收入的30%，是指租約上房東與租戶約定的租金，房東不得扣除物業(yè)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、中介費(fèi)、維修費(fèi)等與房屋維護(hù)相關(guān)的支出費(fèi)用。
另一方面，如果外籍人士參與了日常管理、運(yùn)營和維護(hù)出租房屋，那么房產(chǎn)擁有者就屬于積極參與經(jīng)營，租賃收入可以依照普通累進(jìn)稅率進(jìn)行納稅，這時(shí)抵押貸款利率、房產(chǎn)稅、維護(hù)費(fèi)用、修理費(fèi)用和折舊等費(fèi)用都可以做為支出來計(jì)算所得稅。外籍投資者可以選擇將被動(dòng)出租收入做為在美國的貿(mào)易或業(yè)務(wù)，從而按照累進(jìn)稅率納稅。
三、房產(chǎn)出售的利得稅 房產(chǎn)出售時(shí)，出售價(jià)格與出售成本之間（包括增值成本：如裝修，維修成本等）的差額即是資本利得，投資者根據(jù)房產(chǎn)持有時(shí)間的長短按照資本所得收益納稅。如果是短期持有，即持有房產(chǎn)不到一年，則資本利得按照個(gè)人所得稅的稅率納稅。如果是長期持有，即一年以上，則資本利得稅為0至20%（大部分按15%）。外籍人士在出售美國房產(chǎn)時(shí)，買方將按照法律規(guī)定代扣成交額的15%做為預(yù)扣稅。買方代理律師必須在房產(chǎn)成交后的20天內(nèi)將預(yù)扣稅上交美國國稅局，做為非稅務(wù)居民的賣方（外籍人士）將會(huì)收到售房余款以及8288A 表做為今后的報(bào)稅憑證。15%的預(yù)扣稅并不是賣方應(yīng)該繳納的所得稅，賣方可以通過稅務(wù)申報(bào)來申請退回多繳的預(yù)扣稅。
對(duì)于外籍買家，房屋出租收益和出售收益都是預(yù)繳稅，如果真正的稅款比預(yù)繳金額低，您可以在報(bào)稅時(shí)將多付的稅金取回，如果真正的稅款高于預(yù)繳稅，在報(bào)稅的時(shí)候您也有責(zé)任將剩余部分補(bǔ)齊。