都說(shuō)在美國(guó)，投資房是當(dāng)前稅法下最好的投資形式之一。除了賺取不菲的租金收益外， 美國(guó)的投資房還能在稅務(wù)方面實(shí)現(xiàn)各種減免，何樂(lè)而不為之！對(duì)于高凈值人士，尤為如此。無(wú)論你是鐘情于固定收取月租的長(zhǎng)租，還是熱衷于在Airbnb爭(zhēng)做人氣短租，房產(chǎn)投資總能給高收入凈值人士帶來(lái)投資收益和最大化省稅的雙重功用。
那么，這兩類房產(chǎn)投資到底有何區(qū)別呢？對(duì)于那些高凈值人士來(lái)說(shuō)，又是哪一個(gè)更合適呢？今天我們跟你聊聊長(zhǎng)租與短租的紅與黑。
短租的流行:稅務(wù)優(yōu)惠趨動(dòng)
隨著Airbnb的興起， 短租這兩年在地主群里確實(shí)火了一把。經(jīng)常聽到某某高凈值人士在某旅游勝地投資了一套不小的湖邊別墅，其別具風(fēng)格的裝修和多種娛樂(lè)設(shè)施把房子打造成Party house,使其迅速成為網(wǎng)紅短租屋，長(zhǎng)期訂滿，房東也賺的盆滿缽滿。
但如果深究這兩年短租流行的原因，并不僅僅是因?yàn)槠漭^高的投資收益率。美國(guó)政府對(duì)于短租給予了一系列的稅務(wù)優(yōu)惠，才是這幾年讓高收入人士趨之若鶩的主要原因之一。
短租airbnb，如果你是自己親力親為，而不是交給第三方去管理，因其在管理上需要花費(fèi)大量精力和時(shí)間，就容易達(dá)到Material Participation的要求，好處是運(yùn)營(yíng)短租屋帶來(lái)的所有虧損都算作 active loss, 報(bào)稅時(shí)可以去抵扣你的active income（主動(dòng)收入） 如w2的收入。
短租有accelerated depreciation（加速折舊）的好處.比如本來(lái)要多年才能折舊完的，一年就可以折完了。加速折舊帶來(lái)的賬面虧損也可以用于抵消房東當(dāng)年的active income。
當(dāng)然了，material participation和加速折舊都是稅法上很專業(yè)的概念
短租的局限性
任何事情都有其兩面性，在短租爆火的背后，我們也應(yīng)該冷靜的看到其局限性和弊端。
短租的運(yùn)營(yíng)和成功需要花費(fèi)大量時(shí)間和精力。如何在一眾房源中拔得頭籌，如何在頻繁更換的房客中減少房屋的空置率，讓每一個(gè)運(yùn)營(yíng)者絞盡腦汁。真正成功者，也是鳳毛麟角。
短租也有各種主要商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括季節(jié)性、依賴于當(dāng)?shù)卣?、安全?wèn)題以及高額的平臺(tái)服務(wù)費(fèi)和維護(hù)費(fèi)。短租業(yè)務(wù)的收入往往受季節(jié)性影響，可能會(huì)導(dǎo)致收入不穩(wěn)定?，F(xiàn)在美國(guó)也有越來(lái)越多的城市短租業(yè)務(wù)的開展。不同于長(zhǎng)租房客，短租的住客更容易變動(dòng)，這就需要業(yè)主更加小心地篩選住客，防止可能的破壞、偷竊等問(wèn)題。
短租的稅務(wù)利好accelerated depreciation加速折舊也會(huì)在2026年結(jié)束，屆時(shí)你再購(gòu)買短租，這個(gè)優(yōu)惠政策就無(wú)法享受了。
長(zhǎng)租的魅力
很明顯，需要花費(fèi)大量時(shí)間和心思的短租并不會(huì)適合所有投資者，對(duì)于百般忙碌的高收入高凈值人士，更是一種挑戰(zhàn)。
月租類的長(zhǎng)租房可能還是大部分高凈值人士的心頭肉。長(zhǎng)租省時(shí)省力，風(fēng)險(xiǎn)較低，現(xiàn)金流穩(wěn)定，基本就是購(gòu)房后就可以坐著收租金。
在稅務(wù)上，長(zhǎng)租的租金收入也可以抵消折舊和利息等被動(dòng)虧損，實(shí)現(xiàn)省稅的目的。并且，被動(dòng)損失可以逐年累積，可以用來(lái)抵減未來(lái)賣房時(shí)的資本收益。這是一個(gè)非常重要的優(yōu)勢(shì)，尤其是對(duì)于那些可能在未來(lái)幾年里出售地產(chǎn)的投資者。這些被動(dòng)損失可以在你出售地產(chǎn)時(shí)用來(lái)抵減你的資本收益，從而大大降低你的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。
長(zhǎng)租的第三個(gè)好處是通過(guò)雇傭?qū)I(yè)的物業(yè)托管公司，你可以最小化你在長(zhǎng)租地產(chǎn)上所需要投入的時(shí)間，而不需要為了短租省稅這樣親力親為的處理各種房產(chǎn)相關(guān)的瑣事。
長(zhǎng)租在時(shí)間投入上的低要求，對(duì)于日理萬(wàn)機(jī)的高收入高凈值人士來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一種巨大的吸引。
被忽略了的長(zhǎng)租省稅秘器
可是，也正是這種“坐享其成”的好處，長(zhǎng)租的租金虧損只能屬于passive loss，只能抵扣上限為2萬(wàn)5美金的active income. 如果是收入超過(guò)了15萬(wàn)美金的人士，那就一點(diǎn)active income也無(wú)法抵扣。這些是，為何很多高收入人士覺(jué)得長(zhǎng)租沒(méi)有短租那么sexy 的主要原因。
但其實(shí)，長(zhǎng)租的很多省稅利好被低估了。即使是只能抵扣被動(dòng)收入，也有很多策略可以利用也。尤其是針對(duì)收入更為多樣化的高收入凈值人士來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租的省稅功用還可以好好挖掘。最直接的，就是將被動(dòng)收入最大化，以此來(lái)提高長(zhǎng)租可抵稅收入的數(shù)量。
綜上所述，可以看出，短長(zhǎng)租對(duì)于高收入高凈值人士來(lái)說(shuō)，各有利弊，關(guān)鍵在于結(jié)合自身情況，深思而后行，切勿跟風(fēng)！