從2020年到2022年，雖然美國成年人口數(shù)量的增長率為數(shù)十年來的最低水平，但新組建家庭數(shù)量實際上卻猛增至每年150萬戶，這與美國專業(yè)地產咨詢機構John Burns的預期恰恰相反。
下圖的橙色柱狀圖顯示了由于成年人口增長而新組建家庭的數(shù)量，藍色柱狀圖則顯示了由于生活方式的改變形成新組建家庭的數(shù)量。
成年人口的增長通常會產生大量新組建家庭。事實上，2011 年至 2019 年期間新組建家庭中有 83% 來自不斷增長的成年人口（平均每年 86.2 萬戶）。其余 17% 的新組建家庭則來自需要自己個人空間的人（平均每年17.4 萬戶）。
自疫情大流行以來，新組建家庭驅動因素的重要性發(fā)生了翻天覆地的變化。生活方式的改變和人們需要自己個人空間推動了住房需求的激增。
John Burns將生活模式的改變和意外的住房需求激增歸因于數(shù)百萬人得以居家辦公的可能性。遠程居家辦公者需要更多的空間、更多的私密性。由于不必日常通勤，遠程工作使辦公者和其家庭可以搬遷至住房成本較低的地區(qū)。
在2020-2022 年期間，John Burns通過統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)以下幾點新趨勢：
成年人口增長率降低。在 2020 年、2021 年和 2022 年的三年期間，因美國成年人口增長而新組建家庭數(shù)量平均每年 39.5 萬戶。這是自二十世紀六十年代以來最慢的增長速度，與此階段之前三年（2017 年、2018 年及2019 年）因人口增長而每年平均 71.8 萬戶新組建家庭的增長幅度相比大幅下降。
新組建家庭大幅增長。美國成年人口在 2020 年、2021 年和 2022 年平均每年新組建 150 萬個家庭，這遠遠超出預期，其中近 80% 的增長是由于家庭人口數(shù)量的減少。John Burns將這種轉變歸因于 2020 年 3 月開始的居家辦公，而強制要求員工返回辦公室辦公可能會部分放緩新組建家庭增長。
住房需求在哪里？
以下按年齡段劃分的人口增長預期圖表顯示，千禧一代和嬰兒潮一代將繼續(xù)推動 35-49 歲人群的購房增長，而 65 歲以上的人群將繼續(xù)搬遷至養(yǎng)老住房或就地養(yǎng)老及翻新改造住房。至2030 年 50-64 歲的人口將少于 2020 年同年齡段人口。
此外，數(shù)百萬人將繼續(xù)居家辦公，這推動了為居家辦公者（及其家人）提供更大空間的住房和生活安排的需求。盡管有新聞報道稱有知名企業(yè)要求居家辦公者回歸辦公室，但一項針對雇主的調查顯示，他們越來越多地計劃將居家/混合辦公安排永久化。
公寓房地產投資信托基金很早就指出，他們的租戶正在擺脫與室友合住，為自己尋求額外的空間。John Burns也在跟蹤租戶搬回與室友同住或租用更小居住空間的跡象。到目前為止，他們還沒有看到這一跡象的明顯發(fā)生。
住房可負擔能力和美聯(lián)儲加息是目前房地產市場需求的最大阻力。
預計至少到2030年人口因素將持續(xù)保持對住房的強勁需求。
永久居家辦公的提振。居家辦公的安排意味著居家辦公者及其家人將需要更大的住房空間，從而進一步推動住房需求。
更多的房屋需求。在未來的十年里，成年人口的反彈增長將推動新組建家庭增長和新住房需求增長。John Burns預計美國成年人口（20 歲以上）在 2020 年到 2030 年期間將增長 1800 萬。
市郊和遠郊增長講最快。在2020 年至 2030 年間，預計將有超730 萬的 30 至 49 歲人口轉向郊區(qū)住房需求，因為人們從住房成本更高的市區(qū)遷出并需要更大的居住空間。