目前美國(guó)的大多數(shù)貸款，都是按房利美的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定的。美國(guó)的房地產(chǎn)貸款，分為住宅貸款和商業(yè)房地產(chǎn)。這兩種貸款的機(jī)制是不同的，尤其是利率方面。
本文僅做一般性介紹，如果要貸款在美購(gòu)房的話，小編還是建議您咨詢美國(guó)正規(guī)貸款銀行，獲取最適合您情況的專業(yè)建議。
利率的歷史
美國(guó)住宅貸款的利率——固定利率，是由美國(guó)的債券市場(chǎng)（Bond Market）決定的，而不是人們所想的由美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)的基準(zhǔn)利率決定。只有浮動(dòng)利率與聯(lián)儲(chǔ)基準(zhǔn)利率相關(guān)聯(lián)。
目前美國(guó)的聯(lián)儲(chǔ)拆借利率已降至0.25%，因此再下調(diào)的空間有限。而房屋抵押貸款的長(zhǎng)期利率，主要受制于長(zhǎng)期公債行情。眼下長(zhǎng)期利率已調(diào)至有史以來(lái)的最低點(diǎn)，也意味著通脹即將來(lái)臨。
所以目前最重要的是，應(yīng)把握貸款時(shí)機(jī)，做一些相應(yīng)的調(diào)整。建議如下：
將30年期貸款改成15年期，可以減縮負(fù)債的年限，省下15年的利息。
將15年期貸款改成30年期，可以減低月付額度，自救度過(guò)經(jīng)濟(jì)難關(guān)。
抵押貸款套現(xiàn)：如果房貸少或全凈值，可考慮增加房貸額度，貸出錢(qián)來(lái)再來(lái)投資賺錢(qián)，善用貸款的杠桿功能，走致富的捷徑。
個(gè)人信用
經(jīng)過(guò)這次次貸金融風(fēng)暴和信用危機(jī)后，各銀行對(duì)房屋貸款的審核手續(xù)較之前嚴(yán)格很多。要取得最好的貸款方案和利率，取決于以下四大因素：
01.良好的信用
所有借款人通過(guò)個(gè)人社會(huì)安全號(hào)碼的審查，獲得來(lái)自三大信用評(píng)估公司的個(gè)人信用報(bào)告分?jǐn)?shù)。目前所有銀行都會(huì)采取3份報(bào)告中的中間值作為信用審定分?jǐn)?shù)。這個(gè)數(shù)字總結(jié)了個(gè)人過(guò)去的信用歷史，并評(píng)估貸款人將來(lái)準(zhǔn)時(shí)還款的可能性。高的信用分?jǐn)?shù)，不僅有資格申請(qǐng)抵押貸款，更可取得較好的貸款利率。
這個(gè)信用指數(shù)是基于以下項(xiàng)目的評(píng)估：
付款歷史：是否按時(shí)付款？是否有晚付的習(xí)慣？幾次？30天，60天，90天晚付？持續(xù)多久？今年？去年？有無(wú)破產(chǎn)紀(jì)錄？有否被人追債？在法院，國(guó)稅局有無(wú)欠錢(qián)記錄？是否欠付小孩贍養(yǎng)費(fèi)等等。房屋貸款遲付紀(jì)錄其實(shí)是銀行最關(guān)注的，所以會(huì)被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀(jì)錄，超過(guò)一年就可不算入評(píng)估。
信用卡額度：額度越高，表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過(guò)總額度的50%，否則會(huì)被扣分。超過(guò)總額度的支出愈高，扣分越多。
信用歷史：銀行需要評(píng)估至少4條信用線，其中二條需有兩年以上的信用歷史
信用類型：曾獲得過(guò)幾種貸款，如房屋貸款、信用卡、買(mǎi)車貸款、學(xué)生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。
信用審查次數(shù)：信用每多被審查一次，就會(huì)被扣分。被查得太多，就有必要寫(xiě)解釋信來(lái)闡明原因。
02.穩(wěn)定的收入
這是放貸的保障。一般來(lái)說(shuō)，月收入應(yīng)是貸款支出的2.5倍。目前通過(guò)的負(fù)債率DTIRation（負(fù)債/收入）為收入的55%以下，但是各銀行的標(biāo)準(zhǔn)又不同，不過(guò)可以用公式來(lái)計(jì)算，貸款本金+利息+地產(chǎn)稅+火險(xiǎn)+所有信貸月付（從信用報(bào)表記錄）/月總收入55%
審核收入的基準(zhǔn)有2點(diǎn)：
穩(wěn)定的收入。借款人在所從事的行業(yè)有連續(xù)工作2年以上的紀(jì)錄。
足夠的收入來(lái)源。收入證明可用以下方式:
固定工資：用于上班族，提供2年的W-2表，按稅前收入審核。
自雇企業(yè)主：領(lǐng)1099表，提供2年的保稅單，按照稅后AGI計(jì)算2年平均收入。
03.資產(chǎn)證明
這是確保貸款快速過(guò)關(guān)的關(guān)鍵。如存款、支票賬戶、定存、退休賬戶及股票等。頭款及購(gòu)屋費(fèi)用，再加上3個(gè)月的月付房貸金額，需要有存在銀行兩個(gè)月以上的證明。
請(qǐng)先把您的現(xiàn)金如果想在近兩個(gè)月內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房屋，就要先把這筆現(xiàn)金存入銀行，然后影印著兩個(gè)月的銀行賬單（全部頁(yè)數(shù)）作為存款證明。如果房貸少或全凈值，銀行不接受從網(wǎng)路印出的影印件，除非上面有申請(qǐng)貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。（通常網(wǎng)路版本都不顯示）
任何工作月收入之外的存款，都必需要再加上一封解釋信，解釋錢(qián)的來(lái)源（LOE-Letter of Explanation）。如果有大額存款是從國(guó)外匯入，也要解釋和證明錢(qián)的來(lái)源。通常以匯入款的存根作為依據(jù)。
04.房屋價(jià)值
這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款，作為抵押品的價(jià)值至關(guān)重要。大多數(shù)屋主選擇LTV80%（貸款額/房?jī)r(jià)）以內(nèi)的貸款方案，因?yàn)橘J款超過(guò)80%抵押比率，需要另外夠貸款支付保險(xiǎn)，即PMI（Private Mortgage Insurance）。
根據(jù)貸款額度的不同，月保費(fèi)也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好?，F(xiàn)在銀行對(duì)貸款人的收入查核，執(zhí)行的非常嚴(yán)格。
除了要看2年的W-2收入表、1099表、個(gè)人報(bào)稅表（Tax Return）之外，還要貸款人填4506T表格（IRS Form），用以取國(guó)稅局核查個(gè)人報(bào)稅紀(jì)錄，藉以印證真實(shí)報(bào)稅的收入。如果核查的報(bào)稅收入，不符合貸款申請(qǐng)表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。