在新加坡，房子往往不僅僅是一個家，像許多美寶家庭一樣，許多人還把購置房產(chǎn)作為一種長期投資的形式。從這個角度來看，父母可能對“如何為子女購置房產(chǎn)”這個問題產(chǎn)生興趣。
雖然孩子（即 21 歲以下的人）還不具備以自己的名義擁有房產(chǎn)的法律能力，但他們的父母還是可以通過信托的方式為小孩購置房產(chǎn)。只要這么做，小孩就可以實際擁有所對應的房產(chǎn)。
本文解釋了在新加坡 “以信托方式”持有房產(chǎn)的含義，這樣做在法律上意味著什么，以及實際的影響。
新的額外買方印花稅條例
從 2023 年 4 月 27 日起，所有將住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到生前信托（living trust）的交易，須支付 65% 的額外買方印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty，簡稱 ABSD）。
額外買方印花稅須在住宅房產(chǎn)轉(zhuǎn)入生前信托時就支付，但符合條件的受托人（trustee）可向國內(nèi)稅務局（IRAS）申請退稅。
申請退稅的三個條件：
1）所有實益擁有人都是可確認的個人；
2）住宅房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到生前信托時，實際受益人便持有住宅的擁有權(quán)；
3）實益擁有權(quán)不可進一步分割與還原，或必須履行后續(xù)條件。
為孩子 “托管 ”房產(chǎn)是什么意思？
當父母為孩子“托管”房產(chǎn)時，他們?nèi)允欠慨a(chǎn)的合法所有人，而小孩則成為房產(chǎn)的受益人。
簡單來說，孩子的實際所有權(quán)的性質(zhì)是一種衡平法權(quán)益，幾乎對所有第三方都有約束力，但有一種情況除外。即，該房產(chǎn)的真正購買者是在不知道房產(chǎn)已經(jīng)被托管的情況下購置了該房產(chǎn)，那么上述約束力是不存在的。
歸根結(jié)底，這意味著除非房產(chǎn)的真正購買者是在沒有被告知房產(chǎn)被托管的情況下購買了該房產(chǎn)，不然小孩就能夠完完全全掌握房產(chǎn)的所有權(quán)利益。
父母為其子女托管房產(chǎn)的影響
當父母（例如美寶家庭）為其子女（美寶）以信托方式持有房產(chǎn)時，父母的任何個人債權(quán)人都無權(quán)索要信托房產(chǎn)來償還父母欠他們的任何債務。
以信托方式持有房產(chǎn)也意味著父母有責任為孩子的利益管理信托房產(chǎn)，比如支付相關稅費等，但該房產(chǎn)帶來的任何經(jīng)濟利益都將歸于小孩。
此外，如果通過房產(chǎn)賺取了一定的收入，那么這筆收入被認為是受托人（即管理財產(chǎn)的一方）的法定收入，應按總體應征稅收入得出繳納所得稅。
如果受益人（即孩子）獲得了信托收入的份額，而他們無權(quán)獲得該權(quán)利，那么他們的這部分份額就不需要繳納第二輪所得稅。
另一方面，如果受益人根據(jù)信托契約正常享有信托收入的份額，那么他們的信托收入份額將按照他們自己的個人所得稅率進行評估。同時，就受托人而言，他們不需要再繳納所得稅。
與此同時，這些受益人也將獲得與作為居民個人的納稅人相同的免稅和優(yōu)惠待遇。
受托人可以對房產(chǎn)做什么？
受托人的權(quán)力來自信托文書的條款，其中規(guī)定了受托人處理房產(chǎn)的權(quán)力。
例如，信托契約可能規(guī)定，受托人將有權(quán)力出租信托房產(chǎn)以獲得租金收入。
《受托人法》還特別賦予受托人某些權(quán)力，其中包括投資、保險和撫養(yǎng)未成年人的權(quán)力，也包括為受益人預支利益的權(quán)力，但這些權(quán)力只有在不違背信托文書條款的情況下才適用。
信托房產(chǎn)可以是任何不動產(chǎn)嗎？
雖然政府組屋和私人物業(yè)都可以成為信托財產(chǎn)，但在政府組屋上設立信托，需要事先得到建屋局（HDB）的書面批準。
法定所有權(quán)何時轉(zhuǎn)移給小孩？
這可以在信托中指定嗎？
對于一個固定的信托，如果受益人已經(jīng)成年，沒有殘疾，并且在信托下有絕對的權(quán)利，那么信托可以被終止，合法的所有權(quán)將被所有受托人轉(zhuǎn)移給孩子。
另一方面，如果父母打算讓小孩在以后繼承財產(chǎn)，那么信托契約應明確說明孩子繼承財產(chǎn)的年齡或場合。
父母如何保護自己的利益？
您可以選擇一個替代受益人，以防止在一個受益人先于您去世的情況下贈與失敗。
為房產(chǎn)設立信托的正式法律程序
信托是在以下情況下設立的：
在委托人（建立信托的人）和受托人（管理信托的人，也可以是委托人）之間簽署信托契約；并
將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到信托中
在執(zhí)行信托契約時，委托人必須決定信托的關鍵條款，其中包括：
誰是最初的受益人
誰將被任命為信托的受托人
委托人希望保留哪些權(quán)力，如有
對于不涉及房產(chǎn)受益權(quán)變化的房產(chǎn)信托的設立（例如，在購買房產(chǎn)時小孩就成為房產(chǎn)權(quán)利的受益人），信托契約將需要加蓋 10 新元的固定稅費。
擬購買信托房產(chǎn)的父母必須以現(xiàn)金方式全額支付購房款，公積金（CPF）的錢不能用于購買信托房產(chǎn)，銀行也不會為購買信托房產(chǎn)的父母提供貸款。
（小提示：如果是購買期房公寓，不需要一次性付全款，因為新加坡的期房付款程序是按照工程進度。）
為了保障房產(chǎn)的利益，也可以代表孩子提交房子的私宅買賣禁令（caveat）。
常見問題
1. 什么是可識別的個人受益所有人？
信托住宅財產(chǎn)的可識別受益人是指個人：
a. 在信托契約或文件中被確定為住宅物業(yè)的受益人；以及
b. 由于信托，他或她擁有住宅物業(yè)的實益所有權(quán)，根據(jù)信托條款，該實益所有權(quán)不是可撤銷的、可變的或受制于任何后續(xù)條件。
2. 我已經(jīng)提交了一份 ABSD（信托）的減免申請。處理時間有多長，如果我的申請被批準，我何時能收到退款？
大多數(shù)申請將在提交完整資料后的 2 個月內(nèi)得到處理。如果申請已被批準，退款將在批準后 1 個月內(nèi)進行。
3. 我行使了一份購房選購權(quán)書（OTP）以購買一套公寓，并執(zhí)行了一份信托聲明，以聲明我以信托方式為我的孩子持有該房產(chǎn)。我是否可以提交申請，要求提前減免，而不是先支付 65% 的 ABSD， 然后再獲得退款？
不能，根據(jù)《印花稅 (可識別個人受益人信托)(額外買方印花稅的減免) 規(guī)則 2022 的規(guī)定》，在給予減免之前，必須先支付票據(jù)上應征收的 ABSD。
因此，在支付 ABSD（信托）之前，是無法給予任何 ABSD 的減免。
如果文件是在新加坡簽署的，請在文件簽署后的 14 天內(nèi)蓋章付款。如果是在新加坡以外首次簽署的，請在新加坡首次收到文件后的 30 天內(nèi)蓋章，并在到期日之前付款，以避免產(chǎn)生逾期蓋章的罰款。
4. 如果我打算行使一份遺囑，說明我的住宅房產(chǎn)將在我死后以信托方式為我的孩子持有，該信托是否會受到 65% ABSD（信托）的約束？
ABSD（信托）適用于在 2022 年 5 月 9 日或之后將任何住宅物業(yè)轉(zhuǎn)讓給生前信托。生前信托的定義是由一個人（委托人）在其有生之年創(chuàng)建的信托，不包括遺囑信托（例如；使用遺囑建立的信托，在委托人死亡后生效）。
由于這種情況下的信托是一種遺囑信托，因此 ABSD（信托）不適用。
5. 通過信托方式購買給小孩的房子能否用于房屋抵押貸款？
不能。