對于當(dāng)今昂貴住房市場中的借款人來說，獲得抵押貸款批準(zhǔn)可能是一項挑戰(zhàn)。抵押貸款利率已從疫情期間的低點飆升，房屋價值接近歷史最高水平，而房價增幅正在超越工資增長。
所有這些因素意味著，貸款機構(gòu)并不一定會批準(zhǔn)您的抵押貸款申請。
以下是貸款機構(gòu)決定是否提供信貸的方式，以及一些常見的抵押貸款申請被拒的原因。
抵押貸款的審批流程是怎樣的？
抵押貸款審批（Underwriting）是貸款機構(gòu)核實和分析您提供的財務(wù)信息的過程，目的是給出“批準(zhǔn)”“拒絕”或“需要更多信息”的答復(fù)。
在申請過程中，您需要提交銀行對賬單、W-2工資單、其他稅務(wù)文件、最近的工資單，以及貸款機構(gòu)要求的任何額外文件。
不要再抱有對舊時代貸款審批的刻板印象，在如今的貸款流程中，大多數(shù)情況下，貸款專員或抵押貸款經(jīng)紀(jì)人會收集您的信息，并將其提交到自動審批軟件系統(tǒng)。例如，計劃出售給房利美（Fannie Mae）的貸款會使用Desktop Underwriter (DU)，而出售給房地美（Freddie Mac）的貸款則使用Loan Product Advisor (LPA)。
房利美和房地美是政府支持的企業(yè)，與貸款機構(gòu)合作，以維持抵押貸款市場的穩(wěn)定。它們共同支持或購買了全美大約三分之二的住房貸款。
像DU和LPA這樣的系統(tǒng)很少允許人工干預(yù)。軟件會自動決定您的貸款申請是“批準(zhǔn)”、“拒絕”，還是“需要補充材料”。
這種自動化審批（Automated Underwriting）已成為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，是2007-2009年次貸危機及其后的金融危機改革的一部分。
“在金融危機之前，審批有更多靈活性。” Rocket Mortgage的首席商務(wù)官比爾·班菲爾德（Bill Banfield）表示，“但現(xiàn)在，這種主觀性幾乎被徹底消除了。”
有很多因素（從您的收入到要購買的房產(chǎn)類型）都可能導(dǎo)致您的抵押貸款申請被軟件拒絕。而一旦軟件拒絕了貸款，人工貸款專員可能無能為力。
請注意：除了決定您的貸款是否獲得批準(zhǔn)，貸款機構(gòu)還會在審批過程中確定您的抵押貸款利率，并計算您需要支付的費用。
貸款被拒的原因
“房利美或房地美可能會提出成千上萬個問題?！钡盅嘿J款科技公司Blue Sage Solutions的首席運營官大衛(wèi)·阿奇（David Aach）表示，“這正是審批過程令人頭疼的地方。”
以下是一些常見的被拒原因。
1. 信用評分問題
您的信用評分是決定抵押貸款利率的最重要因素，同時也決定了您是否能獲得貸款。
通常，信用評分740以上的借款人可獲得最優(yōu)惠的貸款利率，而670-739之間的信用評分被視為良好，屬于較受歡迎的借款人群體。
某些類型的貸款對信用評分要求較低。例如，VA貸款（適用于符合條件的退伍軍人和現(xiàn)役軍人）通常要求信用評分至少為620，而FHA貸款（由聯(lián)邦住房管理局擔(dān)保）則可接受最低500分的借款人。
在申請貸款前，請先檢查您的信用評分和信用報告，并糾正任何錯誤。如果信用評分較低，可以嘗試提升，例如：
- 請求提高信用卡額度（這會自動降低您的信用利用率）；
- 按時還款，避免逾期；
- 避免在貸款審批期間申請新的信用賬戶。
如果您完全沒有信用評分，一些貸款機構(gòu)可以使用替代信用評估（如分析銀行存款記錄）。實際上，自2025年1月起，房利美更新了DU系統(tǒng)，以幫助無信用記錄或信用記錄有限的人群獲得貸款。
2. 收入不足
貸款機構(gòu)會評估您的債務(wù)收入比（DTI，Debt-to-Income ratio）——即您的月收入中用于償還債務(wù)的比例。如果DTI過高，貸款可能會被拒。大多數(shù)貸款機構(gòu)要求DTI低于43%，如果有較強的財務(wù)保障（如高額存款），某些機構(gòu)可以接受最高50%的DTI。
最佳DTI水平是36%左右，可以幫助您獲得更好的貸款條件。
如果您有大量未償還的學(xué)生貸款、汽車貸款或信用卡債務(wù)，建議在申請抵押貸款前先降低這些債務(wù)。
收入不穩(wěn)定的借款人（例如自雇人士）可能會遇到更多問題。
貸款審批系統(tǒng)更傾向于W-2工資收入，如果您的收入來源不固定，即使總收入很高，也可能被拒。
此外，自雇人士在報稅時通常會盡可能多地申報開支以減少應(yīng)稅收入，但這可能會影響貸款審批。
貸款審批系統(tǒng)看的是您的納稅申報單，而不是您的實際收入。例如，即使您的月收入為$10,000，在納稅申報單上可能只有$5,000，系統(tǒng)會據(jù)此評估您的貸款能力，并可能拒絕貸款申請。
3. 貸款與房產(chǎn)價值比（LTV）過高
貸款價值比（LTV，Loan-to-Value） 反映了您申請的貸款金額相對于房產(chǎn)估值的比例。首付越高，貸款額越低，LTV 也就越低。
例如：
- 購買40萬美元房屋，首付8萬，貸款32萬，LTV=80%（較安全）；
- 購買40萬美元房屋，首付2萬，貸款38萬，LTV=95%（較高，可能導(dǎo)致拒貸）。
大多數(shù)傳統(tǒng)貸款要求LTV在80%以下。如果您的LTV過高，貸款可能會被拒，或者需要額外的審查。
如果您的LTV過高，可以考慮尋求首付援助計劃——美國各州通常會提供首次購房者補助，以幫助買家支付更高的首付，從而降低LTV。
4. 貸款機構(gòu)不愿意融資特定類型的房產(chǎn)
某些類型的房屋比其他房產(chǎn)更難獲得貸款。例如：
- 公寓（Condo）
由于2021年佛羅里達州邁阿密海濱大樓倒塌事件，房利美和房地美收緊了公寓貸款審批規(guī)則。如果公寓大樓的維護儲備金不足、需要維修或涉及訴訟，貸款可能會被拒。
- 移動房屋（Manufactured Homes）
也可能難以獲得貸款。
- 房產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性問題
如果房屋的估價師或檢查員發(fā)現(xiàn)缺陷，貸款可能會被拒。
5. 申請信息不完整
如果您的申請材料缺失或填寫不完整，系統(tǒng)可能會自動拒絕您的貸款申請。因此，務(wù)必準(zhǔn)確、完整地填寫所有表格，并提交所需文件。
貸款被拒后該怎么辦？
如果貸款申請被拒，不要灰心！許多問題都有解決辦法。
例如：
- 提高信用評分；
- 降低債務(wù)收入比；
- 增加首付，降低LTV；
- 選擇適合您的貸款產(chǎn)品。
如果您的收入情況復(fù)雜，如自雇人士，可以考慮尋找專門處理非傳統(tǒng)貸款的貸款機構(gòu)。
手工審批（Manual Underwriting）
絕大多數(shù)符合房利美和房地美購買標(biāo)準(zhǔn)的貸款——即合規(guī)貸款（conforming loans）——都是通過自動審批（automatic underwriting）決定的。
自動審批速度快、成本低，并能消除人為偏見。但仍有部分貸款需要由人工審核。
通常，當(dāng)貸款申請在自動審批系統(tǒng)下可能被拒絕，或者借款人情況特殊但仍符合貸款要求時，貸款機構(gòu)會采用手工審批。
某些類型的抵押貸款，如大額貸款（jumbo loans）和非合規(guī)貸款（non-QM loans），更有可能采用手工審批。
但如果您認(rèn)為自動審批系統(tǒng)無法全面理解您的具體情況，也可以主動申請手工審批。
需要注意的是，這可能會要求提供更多財務(wù)文件（例如更長時間范圍的財務(wù)報表），并且審批流程可能會更長。
此外，即使采用人工審核，貸款仍需符合特定要求。
重點總結(jié)
房貸申請過程中可能會遇到各種意想不到的情況，其中一個關(guān)鍵點是您的貸款獲批或被拒，往往取決于自動審批系統(tǒng)。貸款審批被拒的主要原因通常包括信用評分問題、收入不足、貸款價值比（LTV）過高、房產(chǎn)類型不符，或是近期財務(wù)狀況發(fā)生變化。但自動審批系統(tǒng)并非最終決定權(quán)。
如果您的貸款申請被拒，首先要弄清楚原因，并尋找應(yīng)對方案。
例如，您可以考慮合規(guī)貸款以外的替代方案，或者申請手工審批（由人工審核員進行評估）。這些方式都有可能幫助您實現(xiàn)購房目標(biāo)。
常見問題解答（FAQs）
1. 貸款審批需要多長時間？
這取決于貸款機構(gòu)、所使用的審批工具，以及您提供資料的完整度。一般來說，完成一筆新購房貸款的審批大約需要44天。
2. 我需要為貸款審批過于擔(dān)心嗎？
不必過于擔(dān)心。在申請貸款前做好準(zhǔn)備，比如償還部分債務(wù)、提高信用評分，就能增強通過審批的信心。
如果仍然不放心，可以先進行預(yù)資格審查（prequalification），這是一種審核較寬松的評估方式，可幫助您了解自己的貸款資質(zhì)。
3. 在審批過程中，有哪些事情不應(yīng)該做？
為了避免貸款因?qū)徟鷨栴}被拒，您需要注意兩點：
避免財務(wù)狀況變化
繼續(xù)按時支付賬單，不要開設(shè)新的貸款或信用賬戶。
保持積極溝通
貸款機構(gòu)可能會要求你提供額外信息，如果未能及時響應(yīng)，可能會導(dǎo)致貸款被拒。