在美國(guó)投資房產(chǎn)相對(duì)中國(guó)復(fù)雜很多。很大一部分原因來(lái)自美國(guó)國(guó)家稅務(wù)局 (IRS) 的繁瑣稅務(wù)政策。好不容易懷著激動(dòng)的心情選好了房，買(mǎi)了！可是，買(mǎi)房賣(mài)房如何合法規(guī)劃避稅，出租房如何合理從稅務(wù)角度利益最大化，你準(zhǔn)備好了嗎？
這個(gè)問(wèn)題至關(guān)重要！一般美國(guó)房產(chǎn)公司都需要請(qǐng)職業(yè)會(huì)計(jì)師或律師來(lái)處理稅務(wù)問(wèn)題。這里，小樂(lè)請(qǐng)來(lái)了“遇見(jiàn)俄勒岡”的小伙伴，為您科普一些投資房產(chǎn)的稅務(wù)知識(shí)，如果你能堅(jiān)持看完，絕對(duì)能頂大半個(gè)CPA！
買(mǎi)房就像一部好劇，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是一個(gè)精彩故事。接下來(lái)，就請(qǐng)跟隨小編來(lái)一同觀賞這部從買(mǎi)房到賣(mài)房的年度大戲吧。不管你是準(zhǔn)備買(mǎi)房，還是已擁有一套以上房產(chǎn)的有房一族，甚至你已決定使用公司名義來(lái)投資房產(chǎn)，希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝！
第一集買(mǎi)房準(zhǔn)備
作為一個(gè)精明的買(mǎi)房族，從開(kāi)始準(zhǔn)備買(mǎi)房起，你就要計(jì)劃怎樣最大化的減少你將來(lái)需要繳納的稅額。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)：
用途：是否用于自住，還是用于出租從產(chǎn)生現(xiàn)金流
時(shí)間：是否在不久將來(lái)打算賣(mài)掉，是否期待升值
身份：是否是美國(guó)稅務(wù)公民（不同于移民法律規(guī)定的美國(guó)公民）
債務(wù)：是否考慮資產(chǎn)保全，或房產(chǎn)債務(wù)與個(gè)人分離。
為何要考慮用途？
因?yàn)榉课莸挠猛娟P(guān)乎到你需要與什么稅表打交道，關(guān)乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報(bào)稅時(shí)使用等等。同時(shí)你也需要考慮以什么形式來(lái)?yè)碛蟹慨a(chǎn)，能更好的實(shí)現(xiàn)你的用途。
房產(chǎn)的主要擁有形式：
個(gè)人直接擁有
如果是自住 ，你的房子只有支出沒(méi)有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分項(xiàng)扣減額（Itemized Deductions，以下簡(jiǎn)稱(chēng) Sch A）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房產(chǎn)以及其他投資收入（Rental and Royalty Income，以下簡(jiǎn)稱(chēng) Sch E）了。
公司形式擁有
房產(chǎn)投資通常以合伙企業(yè) (Partnership)，有限責(zé)任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企業(yè)股份公司 (S-Corporation) 形式運(yùn)營(yíng)。以公司形式運(yùn)營(yíng)的好處是，公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時(shí)個(gè)人可以規(guī)避相關(guān)的法律責(zé)任。但是，你會(huì)需要額外報(bào)公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁(yè) Form 8825就是你的房產(chǎn)明細(xì)。公司會(huì)在報(bào)稅完后給你發(fā)一張 Schedule K-1，流入你的個(gè)人所得稅表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。
為何要同時(shí)考慮賣(mài)出時(shí)間和用途？
美國(guó)“主要住宅” (Primary Residence) 賣(mài)房可以享受 $250,000（單身納稅人）至 $500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，你的房子賣(mài)出時(shí)若是增值了，只要滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件便可以免除增值稅：1) 必須是你的“主要住宅”，2) 持有房屋所有權(quán)5年，3) 在賣(mài)房前的5年內(nèi)至少有2年住在這里。而且呢，每一次房屋買(mǎi)賣(mài)的間隔不能少于2年。是不是很簡(jiǎn)單？下面我們來(lái)舉幾個(gè)例子：
A君買(mǎi)了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然后賣(mài)出賺了25萬(wàn)。那么，這25萬(wàn)增值完全免稅哦！
B君買(mǎi)了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來(lái)住1年，然后賣(mài)出賺了25萬(wàn)。買(mǎi)房后自住不到兩年導(dǎo)致“主要住宅”動(dòng)機(jī)被損，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了個(gè)案例說(shuō)是按最后自住的1年/2年的比例來(lái)計(jì)算增值稅。于是B君按照比例12.5萬(wàn)的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦！
C君買(mǎi)了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然后賣(mài)出賺了25萬(wàn)。雖然他一共自住了2年，可是他在賣(mài)房前5年內(nèi)并沒(méi)有滿(mǎn)足2年自住這個(gè)條件（第1年自住是5年前），居然整個(gè)25萬(wàn)增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。
D君買(mǎi)了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后賣(mài)出賺了25萬(wàn)。雖然他一開(kāi)始動(dòng)機(jī)并非自住，可是那都不是事，關(guān)鍵只要他在賣(mài)房前5年內(nèi)滿(mǎn)足2年自住這個(gè)條件，所以變賣(mài)房子的25萬(wàn)增值稅全免了。
E君買(mǎi)了第一套房，自住兩年，買(mǎi)了第二套房并搬入，第一套房開(kāi)始出租。三年后賣(mài)掉第一套房賺了25萬(wàn)，同時(shí)買(mǎi)了第三套房，第一套房的25萬(wàn)增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住并將第二套房出租，兩年后，他賣(mài)掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說(shuō)，這個(gè)優(yōu)惠可以循環(huán)使用。如果你對(duì)這個(gè)優(yōu)惠有所了解，可能會(huì)想到傳說(shuō)中的1031同類(lèi)交換 (Like-Kind Exchange)，我們稍后再細(xì)說(shuō)。
除此之外，還有很多其他政策都會(huì)影響到你與房地產(chǎn)稅務(wù)的關(guān)系，在此就不一一列舉了，小編想說(shuō)的是，想合法合理避稅，買(mǎi)房整體規(guī)劃很重要！
第二集購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)
買(mǎi)房成交后你一定會(huì)收到一張“房地產(chǎn)交易完成單” (Closing/Settlement Statement)，俗稱(chēng) HD-1，里面記錄著詳細(xì)的結(jié)算時(shí)間，房產(chǎn)地址，以及所有完成交易的費(fèi)用列表。這是一張又臭又長(zhǎng)看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因?yàn)樗鼪Q定了你賣(mài)房時(shí)和計(jì)算增值稅時(shí)的房子成本 (Basis)。上面有買(mǎi)賣(mài)雙方交易金額明細(xì)，但你只需要關(guān)注買(mǎi)方 (Buyer) 的明細(xì)即可。你的成交費(fèi)用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission)，產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 (Title Costs) 等等都可以加到你的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格上增加房子成本。
比方說(shuō)，房子買(mǎi)價(jià)50萬(wàn)，你的 HD-1 表上顯示各種費(fèi)用2萬(wàn)，那么賣(mài)房時(shí)你的成本就是52萬(wàn)，這樣增值部分就減少了2萬(wàn)，開(kāi)心嗎？若是以公司名義買(mǎi)房，你的成交費(fèi)用 (Closing Costs) 以及貸款費(fèi)用 (Loan Fees) 需要計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，然后按貸款時(shí)長(zhǎng)來(lái)攤銷(xiāo)（類(lèi)似折舊）。
另外得單獨(dú)說(shuō)一說(shuō)房產(chǎn)稅 / 地稅 (Property Tax)。房產(chǎn)稅會(huì)與其他上面提到的費(fèi)用一樣混在 HD-1 表中，它永遠(yuǎn)需要被拎出來(lái)單獨(dú)對(duì)待。如果你的房子這一年自住，那么請(qǐng)把房產(chǎn)稅放到你的個(gè)人稅表1040的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用于出租，那么請(qǐng)將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 費(fèi)用。
如果你是貸款買(mǎi)房，那在就會(huì)在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢，你可以開(kāi)心地把這個(gè)利息填入你的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額 (Itemized Deductions) 第10行。如果房子用于出租，那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出 (Mortage Interest)。通常來(lái)說(shuō)，剛買(mǎi)房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非?？捎^。貸款銀行收取的點(diǎn)數(shù) (Points) 也可以以類(lèi)似利息方法處理，視情況在買(mǎi)房當(dāng)年全部抵扣或是按貸款的年限來(lái)攤銷(xiāo)抵扣。
第三集房屋運(yùn)營(yíng)
房子到手后，業(yè)主就要考慮收入支出將如何影響到你的繳稅額了。那么你可以享受哪些有房一族的優(yōu)惠政策呢？ 首先，我們要明白自己的房屋到底是自住還是出租。很多納稅人情況復(fù)雜或者擁有多處房產(chǎn)，自己也搞不清楚每套房應(yīng)該算作哪一類(lèi)。例如A君常年住在波特蘭，可是夏威夷有一套度假房，偶爾去住住，偶爾出租，這究竟怎么算呢？所以小編在這里又要科普一下房屋在稅務(wù)領(lǐng)域里的分類(lèi)了：
個(gè)人主要住宅 (Principal Residence)
顧名思義，只要是自己住或是一年不超過(guò)15天出租日 (Rental Days)，都可以當(dāng)成自住房。
第二套房（Second Home）
IRS 認(rèn)為每個(gè)人可以合理?yè)碛袃商追?，只要你是自住，或是出租日少?5天，并且自住 (Personal Days) 超過(guò)14天，那么你這15天以?xún)?nèi)的租金收入 IRS 也懶得管，這套房子也順理成章地屬于自住房。若不滿(mǎn)足上述條件，你的租金則需要上報(bào)到 Sch E，而相關(guān)貸款利息，房產(chǎn)稅等等抵扣都需要分成 Sch E 出租和 Sch A 自住兩部分。當(dāng)然啦，小編也不知道 IRS 如何能追蹤你的出租天數(shù)，這個(gè)，全靠自覺(jué)吧。不管怎樣，保留所有費(fèi)用的“證據(jù)”一定不會(huì)錯(cuò)！
假日出租房（Vacation Rental）
你都已經(jīng)有兩套房子，第三套或以上你總不能分身住那么多天了吧。于是 IRS 默認(rèn)你可能會(huì)租出去，或者偶爾去度假住住。只要租期超過(guò)14天，并且你自住天數(shù)少于14天或是租期的10%，那么這就是套出租房了。和之前所講對(duì)出租房的處理方式一致，所有租金收入和支出都需報(bào)在 Sch E 上。
出租房 (Rental Property)
這就是純粹的出租房了，不再需要出租日14天測(cè)試，只要個(gè)人自住不超過(guò)14天則所有收入支出全部 Sch E 報(bào)上。
投資房產(chǎn)或地產(chǎn) (Investment Property)
既不出租也不自住，純粹等著升值的投資房。例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類(lèi)型房地產(chǎn)的支出屬于投資 (Investment Expense) 而非運(yùn)營(yíng)，所有房產(chǎn)稅/地稅也只能報(bào)到 Sch A 上抵扣。這里需要注意的是，投資相關(guān)利息 (Investment Interest) 抵扣只有低于投資收入的部分能放到 Sch A 抵扣，其他投資支出填入 Sch A 雜項(xiàng)抵扣，受限于2%凈收入（Adjusted Gross Income，簡(jiǎn)稱(chēng)AGI）的要求。
商業(yè)房產(chǎn) (Business Property)
顧名思義，就是用于商業(yè)生意用途的房產(chǎn)，例如賓館供客人使用的大樓等。商業(yè)房產(chǎn)通常都是以公司形式來(lái)報(bào)稅，屬于主動(dòng)運(yùn)營(yíng)的生意，通常不受到房地產(chǎn)“被動(dòng)生意” (Passive Activity) 的規(guī)定限制。
分清楚自己房產(chǎn)類(lèi)型之后，接下來(lái)我們就來(lái)看看哪些費(fèi)用是你可以利用起來(lái)合理減稅的：
房貸利息和點(diǎn)數(shù) (Mortgage Interest & Points)
前面在第二集買(mǎi)房時(shí)提到貸款利息如何報(bào)稅，那么在以后每一年都可以如法炮制放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額（適用于自住）或者Sch E（適用于出租）來(lái)抵扣你的應(yīng)繳稅收入 (Taxable Income)。不論納稅人是新買(mǎi)房或是申請(qǐng)重新貸款 (Refinance)，頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以為你省下不少稅金。
房貸保險(xiǎn)費(fèi)用 (Mortgage Insurance)
這項(xiàng)優(yōu)惠對(duì)美國(guó)低收入房主而言比較重要，因?yàn)樗麄兺鶡o(wú)力自付高額的首付，必須在房屋凈值增至20%之前購(gòu)買(mǎi)個(gè)人房貸保險(xiǎn)，而這部分費(fèi)用可填入 Sch A 分項(xiàng)扣減額（適用于自?。?。因此，一旦你的調(diào)整凈收入 (AGI) 高達(dá) $109,000 (夫妻納稅人）或 $54,500（夫妻分開(kāi)納稅或單身納稅人）則因?yàn)槭杖脒^(guò)高而不能再享受這個(gè)優(yōu)待。
房產(chǎn)稅 / 地稅 (Property Tax)
如在第二集買(mǎi)房篇提到，你支付的地方與州的房產(chǎn)稅可放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額（適用于自?。┗蛘?Sch E（適用于出租）來(lái)抵扣你聯(lián)邦稅和州稅。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你會(huì)收到單獨(dú)一張資產(chǎn)稅單 (Property Tax Statement)。
意外損失 (Casualty Loss)
這一點(diǎn)是很多人不知道的。例如洪水把房子沖毀了，房子虧損50萬(wàn)，保險(xiǎn)補(bǔ)償了40萬(wàn)，那剩下的10萬(wàn)就是你的意外損失，可以放入 Sch A 分項(xiàng)扣減額，經(jīng)過(guò)限額計(jì)算后最終得到可以抵扣的額度。
裝修改裝費(fèi)用 (Improvement)
例如房子買(mǎi)價(jià)50萬(wàn)，業(yè)主自己花了20萬(wàn)裝修改裝，那么房子是不是就升值了呢？而將來(lái)房子出售時(shí)業(yè)主的成本 (Basis) 也就提高了大約20萬(wàn)，計(jì)算增值稅時(shí)的增值部分就相應(yīng)減少了。這就是所謂的抵消增值獲利稅。
房屋節(jié)能環(huán)保裝修和改進(jìn) (Residential Energy Credit)
美國(guó)政府鼓勵(lì)納稅人節(jié)能環(huán)保，凡是有相關(guān)提升居家節(jié)能效益的裝修和改進(jìn)，包括安裝太陽(yáng)能板、節(jié)能熱水器，隔熱門(mén)窗等，可以獲得最高 $1,000的稅務(wù)減免 (Residential Energy Credits) 優(yōu)惠。稅務(wù)減免 (Credits) 不同于各種稅務(wù)抵扣 (Deductions)，它是在前期步驟計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納稅所得 (Taxable Income) 的基礎(chǔ)之上，直接減免相應(yīng)稅額的項(xiàng)目，所以你會(huì)在1040稅表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商業(yè)房產(chǎn)基于醫(yī)療需求的改裝工程，例如安裝輪椅坡道、方便殘障人士使用的門(mén)窗，浴缸等，都可獲得抵稅或減稅優(yōu)惠。
家庭辦公室 (Home Office)
如果使用自家書(shū)房作為家庭辦公室，可以按辦公室所占房屋面積比例將房貸利息，房產(chǎn)稅，水電費(fèi)，保險(xiǎn)，等一系列費(fèi)用的百分比，直接放入 Schedule C 作為生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你覺(jué)得追蹤這么多費(fèi)用太繁瑣，IRS 也為你提供了簡(jiǎn)單的替代方式，即可以抵扣 $5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭辦公室費(fèi)用。
以上這些基本稅務(wù)優(yōu)惠幾乎無(wú)門(mén)檻，適合所有類(lèi)型的房產(chǎn)！而接下來(lái)這些抵扣，對(duì)運(yùn)營(yíng)中的出租房 / 商業(yè)房非常重要！通常會(huì)見(jiàn)到 Sch E 或是公司稅表 Form4562（折舊計(jì)算表）上會(huì)出現(xiàn)一筆可觀的折舊費(fèi)用，無(wú)需現(xiàn)金支出卻可以抵消收入，誰(shuí)能不愛(ài)！
房屋普通折舊 (Depreciation)
折舊方法和年限又因房產(chǎn)的性質(zhì)而有所不同。若是商業(yè)房產(chǎn)，即以公司名義投資的中大型房產(chǎn)，例如用于商業(yè)用途的寫(xiě)字樓，店鋪，工業(yè)建筑等，商業(yè)房產(chǎn)的直線(xiàn)折舊年限是39年。若是民用房產(chǎn)，給廣大群眾提供住宅解決了民生問(wèn)題，IRS 當(dāng)然是要照顧的。民用房產(chǎn)可以比商業(yè)房產(chǎn)更快速的折舊，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日買(mǎi)的房子100萬(wàn)，那么2015年你可以將3.6萬(wàn)（=100萬(wàn)/27.5年）的折舊用于抵消你的租金收入。
固定資產(chǎn)的179折舊以及獎(jiǎng)勵(lì)折舊 (179 / Bonus Depreciation)
奧巴馬以及國(guó)會(huì)可能做得最到位的一件事情就是決定永久延長(zhǎng) $500,000 的179折舊額。在2015年圣誕節(jié)左右政府公布這個(gè)可喜消息時(shí)，房產(chǎn)資產(chǎn)擁有者們和各界生意人們舉國(guó)歡騰。條例規(guī)定，如果你今年添置了不超過(guò) $500,000 固定資產(chǎn)（新的或是二手），那么你可以直接當(dāng)做折舊費(fèi)用來(lái)抵消收入，無(wú)需計(jì)入固定資產(chǎn)。另外，條例還規(guī)定了獎(jiǎng)勵(lì)折舊額2015-2017年保持 50%， 2018為40%， 2019年為30%。也就是說(shuō)，如果你2015年買(mǎi)入一臺(tái)全新設(shè)備，價(jià)值10萬(wàn)，那么你可以將5萬(wàn)直接獎(jiǎng)勵(lì)折舊來(lái)抵消你的收入。需要注意的是，獎(jiǎng)勵(lì)折舊額僅限于全新的固定投資財(cái)產(chǎn)。
小額固定資產(chǎn)添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)
這是美國(guó)政府新出臺(tái)的固定資產(chǎn)規(guī)定 (Tangible Property Regulation) 中另一條對(duì)有房一族大好的政策。通常小額固定資產(chǎn)添置，例如購(gòu)置沙發(fā) $2,000 美元，是需要計(jì)入固定資產(chǎn)，然后按照五年折舊。可是從2015年起（嚴(yán)格意義上說(shuō)是2016起）一切單件 $2,500 以下的購(gòu)買(mǎi)全部直接當(dāng)做費(fèi)用支出，不再分多年折舊，也不計(jì)入上一條提到的179折舊或者獎(jiǎng)勵(lì)折舊的計(jì)算范圍。
你可能會(huì)問(wèn)，那如果我不住在美國(guó)，也不是綠卡持有者，可是我有錢(qián)想在美國(guó)投資，稅務(wù)要怎么辦？這就回到一開(kāi)始我們要解決的問(wèn)題，稅務(wù)身份跟報(bào)稅有什么關(guān)系？如果你不是美國(guó)稅務(wù)公民，IRS 對(duì)你的繳稅要求稍微嚴(yán)格。其實(shí)想想也是合情合理，你若逃稅，遠(yuǎn)在天邊他們也抓不到你，所以稅必須從源頭收起。
以個(gè)人身份持有的房產(chǎn)若有租金收入，需要根據(jù)你對(duì)于這個(gè)出租生意的“參與管理程度” (Material Participation) 來(lái)決定你的需繳稅房租最終如何計(jì)算：
對(duì)于消極參與房屋管理的外國(guó)持有者，通俗點(diǎn)說(shuō)就是你只管把房子租給租客，并不花時(shí)間精力去管理，維修與服務(wù)等。那么你必須使用總額法來(lái)計(jì)算，即租金收入總額的30%。
對(duì)于積極參與房屋管理的外國(guó)持有者，IRS 認(rèn)為你都那么積極參與了，應(yīng)該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國(guó)稅務(wù)公民一樣的凈額法，即應(yīng)稅收入＝租金收入 - 費(fèi)用 （貸款利息，房產(chǎn)稅，維修費(fèi)用，折舊，等等）。凈額按一般所得稅的稅率來(lái)計(jì)算你所需繳納稅金。你會(huì)問(wèn)，我人不在美國(guó)怎么積極參與？小編偷偷告訴你，如果你雇傭美國(guó)的專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)管理公司 (Property Management Companies) 幫你打理，記賬，你支出適當(dāng)服務(wù)費(fèi)，也有可能符合“積極參與”的要求。
當(dāng)然，外國(guó)納稅人也可以以公司身份持有房產(chǎn)，好處是公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時(shí)個(gè)人無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任。公司可以使用凈額法來(lái)計(jì)算所得稅，房產(chǎn)投資的收入默認(rèn)性質(zhì)為“被動(dòng)收入”，凈被動(dòng)收入 (Net Passive Income) 會(huì)根據(jù)情況繳納公司稅和所得稅，凈被動(dòng)損失 (Net Passive Loss) 不能與其他非被動(dòng)收入 (Non-Passive Income) 來(lái)抵消，只能推遲到下一年 (Passive Activity Loss Carryover) 有凈被動(dòng)收入時(shí)才能使用抵消。如果你以公司身份持有房產(chǎn)之后又嫌太麻煩，IRS 還允許你選擇 (Elect) 以個(gè)人身份來(lái)繳稅，計(jì)算方式見(jiàn)上述。
如何判斷是否非美國(guó)稅務(wù)公民，是否需要提交 1040NR 表格，這些都屬于個(gè)人所得稅范疇，講起來(lái)可以洋洋灑灑幾千字，此篇就不著重介紹了。
第四集出售房產(chǎn)
賣(mài)房成交后你又會(huì)收到一張又臭又長(zhǎng)的“房地產(chǎn)交易完成單” (Closing / Settlement Statement / HD-1)，想必你已經(jīng)對(duì)它不陌生了。這次你需要關(guān)注的是賣(mài)方 (Seller) 明細(xì)，上面幾乎所有賣(mài)房相關(guān)費(fèi)用都有機(jī)會(huì)用來(lái)抵稅。例如產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn) (Title Insurance)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金、刊登賣(mài)房廣告等。屋主在賣(mài)房前90天內(nèi)支付的房屋維修費(fèi)用，只要能證明是為了推銷(xiāo)房屋，都可以作為賣(mài)房費(fèi)用 (Selling Expense) 用于抵消你賣(mài)房的增值額哦！還記得我們?cè)诘谝患刑岬降?，買(mǎi)房費(fèi)用可以增加成本 (Basis) 嗎？是時(shí)候?qū)嵺`起來(lái)啦！
我們來(lái)綜合買(mǎi)賣(mài)時(shí)的費(fèi)用舉個(gè)例子：2011年買(mǎi)房?jī)r(jià)值50萬(wàn)，HD-1 上各種買(mǎi)房費(fèi)用2萬(wàn)，2016年打算賣(mài)掉，為了提升房子價(jià)值，翻新花了10萬(wàn)。賣(mài)房時(shí)賣(mài)價(jià)80萬(wàn)，賣(mài)房 HD-1 上費(fèi)用花了6萬(wàn)，你以為簡(jiǎn)單算算增值了30萬(wàn)么？NO，你最終賣(mài)房的增值是：80-6-50-2-10 = 12萬(wàn)。若恰好你還滿(mǎn)足前面提到的主要住宅減免條件的話(huà)，恭喜你，不用交增值稅了。
如果以投資眼光購(gòu)房者，可以利用更高級(jí)、更有主動(dòng)權(quán)的1031同類(lèi)交換策略 (1031 Like-Kind Exchange)。 也就是說(shuō)在你的房產(chǎn)（不包括自住房地）增值后賣(mài)出，接著馬上買(mǎi)回價(jià)值不低于原房產(chǎn)的同類(lèi)型的房產(chǎn)，這樣資金又回流至房地產(chǎn)市場(chǎng)。這可不就是美國(guó)政府最想看到的嗎？資本一直在市場(chǎng)流動(dòng)而不落入某一個(gè)投資人手中，于是他們就給予這種同類(lèi)交換一個(gè)大大的優(yōu)惠政策 － 增值稅延遲。交換延稅的房地產(chǎn)可一換多，也可多換一，在最后賣(mài)出所有房地產(chǎn)，不再繼續(xù)同類(lèi)交換投資時(shí)，一并繳交增值稅。
再來(lái)講講非美國(guó)稅務(wù)公民賣(mài)房的規(guī)則。若外國(guó)人出售房產(chǎn)，且持有期間未超過(guò)一年，其增值收益與其他普通收入一起，按個(gè)人所得稅累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算稅額。若持有期間超過(guò)一年，則會(huì)被視為長(zhǎng)期持有資產(chǎn)，允許使用不高于15%的資本利得稅稅率計(jì)算。又回到我們之前提到的原理，在外國(guó)人出售房產(chǎn)時(shí)，IRS會(huì)先扣下售價(jià)的10%，待到出售次年納稅人提交1040NR 表時(shí)計(jì)算多退少補(bǔ)，因?yàn)?IRS 也怕你跑了追不到債嘛。
如果你的房子想處理掉，又擔(dān)心增值了可能要繳稅，你還可以用最土豪的做法將房子和將來(lái)潛在增值稅一并：送人！這種轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的方式稱(chēng)之為贈(zèng)與 (Gift)。美國(guó)的贈(zèng)與和遺產(chǎn)稅務(wù)是同一個(gè)體系。根據(jù)2015年最新數(shù)據(jù)，一個(gè)稅務(wù)公民終身只能贈(zèng)與不超過(guò)543萬(wàn)美元的免稅額，每年可有1.4萬(wàn)美元的贈(zèng)與額。如果你1年內(nèi)的贈(zèng)予超過(guò)這個(gè)數(shù)額，就要向稅務(wù)局申報(bào)709表格。你也可選擇現(xiàn)在不交贈(zèng)予稅，即把贈(zèng)予從終身543萬(wàn)贈(zèng)與/遺產(chǎn)的可用免稅額中減掉。注意，贈(zèng)與稅是贈(zèng)與人可能需要交的稅，被贈(zèng)人永遠(yuǎn)不需要交贈(zèng)與稅。如果G君在20年前10萬(wàn)購(gòu)入房產(chǎn)，在市值80萬(wàn)美元時(shí)贈(zèng)與給子女，被贈(zèng)子女所拿到房子的成本 (Basis) 與原房主的成本保持一致 (Carryover)。2年后出售該房子售價(jià)100萬(wàn)美元，于是子女獲得90萬(wàn)美元收益，這90萬(wàn)全部交資本所得稅。正所謂“撿房容易養(yǎng)房難”，被土豪送房前先好好考慮咨詢(xún)下今后的繳稅問(wèn)題哦。
而對(duì)于非美國(guó)稅務(wù)公民在美國(guó)的資產(chǎn)，你能享受的終身贈(zèng)與 / 遺產(chǎn)免稅額遠(yuǎn)低于美國(guó)稅務(wù)公民。所以在美資產(chǎn)轉(zhuǎn)移特別需要策略規(guī)劃，運(yùn)用公司或是信托形式來(lái)合理避稅。對(duì)于來(lái)美定居或者投資卻擁有海外房產(chǎn)的朋友，要小心美國(guó)政府會(huì)將你全球收入納入美國(guó)繳稅范圍。若你的海外房產(chǎn)升值不少，那么建議成為美國(guó)稅務(wù)公民前賣(mài)掉海外凈增值的房產(chǎn)，或者贈(zèng)與父母。父母賣(mài)了錢(qián)再贈(zèng)與回來(lái)。可避免房產(chǎn)增值部分的資本利得稅。例如，投資人在20年前以成本10萬(wàn)美元購(gòu)入在中國(guó)購(gòu)買(mǎi)房屋，2015年房主搬到美國(guó)成為美國(guó)稅務(wù)公民，房子市值100萬(wàn)美元。那么，當(dāng)他賣(mài)掉房子時(shí)90萬(wàn)美元全部都要繳增值稅。但如果他在2014年贈(zèng)與父母，父母以市值賣(mài)掉，再將100萬(wàn)元現(xiàn)金贈(zèng)與投資人，那么一分錢(qián)稅也不用繳。
有客戶(hù)問(wèn)，我的房子想轉(zhuǎn)給我兒子，可是我和兒子都沒(méi)錢(qián)繳稅，怎么辦？CPA 笑笑說(shuō)，那你還可以去死?。∵@只是玩笑，可是話(huà)糙理不糙。繼續(xù)用這個(gè)例子，在30年前10萬(wàn)購(gòu)入房屋，房主去世時(shí)房屋作為遺產(chǎn)繼承給子女，那么若房子在其去世的時(shí)候市價(jià)為 100萬(wàn)美元，該房屋的成本 (Basis) 則自動(dòng)匹配市值變?yōu)?00萬(wàn)美元 (Step Up)。子女住滿(mǎn)2年后出售，獲得120萬(wàn)美元，增值的20萬(wàn)美元才要交稅。當(dāng)然 IRS 也見(jiàn)識(shí)過(guò)見(jiàn)縫穿針的例子，父親重病眼看挨不過(guò)一年，兒子將10萬(wàn)美元成本市值100萬(wàn)美元的房產(chǎn)贈(zèng)與父親，半年后，父親去世，兒子繼承房產(chǎn)，成本自動(dòng)變?yōu)?00萬(wàn)美元，兒子立馬賣(mài)掉房子，一分錢(qián)稅也不繳。很聰明對(duì)嗎？IRS 后來(lái)又補(bǔ)充了規(guī)定，短期內(nèi)贈(zèng)與贈(zèng)回，最終房產(chǎn)的稅務(wù)狀態(tài)沒(méi)有改變（兒子依舊是房主），這種情況繼承的優(yōu)惠政策不再適用。
注意事項(xiàng)
報(bào)稅日將至，3月15日為公司稅表提交截止日期，有限責(zé)任公司 (LLC) 和合伙企業(yè) (Partnership) 截止日期與個(gè)人稅表截止日期相同為4月18日。你必須在相應(yīng)截止日期之前提交稅表，或者是提交要求延期6個(gè)月申報(bào)（延至10月17日）。
對(duì)于在國(guó)外生活的美國(guó)公民，IRS 理解你無(wú)法及時(shí)處理稅務(wù)問(wèn)題，所以又提供了兩個(gè)月的寬限時(shí)間。只要在6月15日之前提交個(gè)人納稅申報(bào)表和納稅額，或是提交申請(qǐng)四個(gè)月的延期（延至10月17日）即可。
強(qiáng)烈建議納稅人如期提交稅表，哪怕數(shù)據(jù)不精確也先報(bào)上。因?yàn)橥韴?bào)稅 (Late Filing) 的罰款率是5%，而晚繳稅 (Late Payment) 的罰款率僅0.5%。你是愿意交哪個(gè)呢？注意，提交6個(gè)月或4個(gè)月延期報(bào)稅僅延期報(bào)稅 (Filing)，并不延期繳納稅款 (Payment) 哦。
由于美國(guó)民眾不滿(mǎn)這么苛刻的罰款，IRS 于是貼心地造出了一個(gè)安全港協(xié)議 (Safe Harbor)，只要你按原報(bào)稅日繳上去年稅款的100%（或者高稅額納稅人的110%）即可免于以上兩項(xiàng)晚報(bào)晚繳稅罰款。當(dāng)然事后延期報(bào)稅日前你還是得老實(shí)按實(shí)際最終稅額多退少補(bǔ)。
合理避稅并非偷稅漏稅，不是造假。避稅必須要有法律依據(jù)，票據(jù)是必須的，即使是商業(yè)地產(chǎn)的租約，也要租客提供維修等票據(jù)。否則在美國(guó)如果因?yàn)樵旒俣粚徲?jì)，處罰很?chē)?yán)重。
奧巴馬政府2009年5月發(fā)布稅制改革的“綠皮書(shū)”，要求嚴(yán)加追查有關(guān)美國(guó)境外所得申報(bào)。IRS 為了防止納稅人在海外逃稅，規(guī)定國(guó)外銀行賬戶(hù)總額超過(guò)10,000美元的納稅人必須提交海外賬戶(hù)申報(bào) (Foreign Bank Account Report)。上報(bào)時(shí)需要海外銀行信息與金額等，但支付寶和微信付賬戶(hù)等還屬于灰色地帶，目前沒(méi)有見(jiàn)過(guò)有人上報(bào)，也許將來(lái) IRS 會(huì)考慮。電子表格申報(bào)最終截止日期是6月30日。違 FBAR 條款者可能會(huì)導(dǎo)致高達(dá)10萬(wàn)美元罰款甚至十年監(jiān)禁刑事的后果。
美國(guó)稅務(wù)整體來(lái)說(shuō)是個(gè)非常復(fù)雜，是一個(gè)需要高度專(zhuān)業(yè)性和判斷力才能完全理解的體系。本文旨在科普稅務(wù)的故事，原理，邏輯，讓讀者更好地理解房產(chǎn)投資的稅務(wù)知識(shí)。本文提供的僅限2015年報(bào)稅數(shù)據(jù)，美國(guó)稅務(wù)的政策每年變動(dòng)頻繁，如果您是商業(yè)房產(chǎn)投資，還需咨詢(xún)注冊(cè)會(huì)計(jì)師或是稅務(wù)律師。