為何美國“幾乎所有地方”房價都在大漲？
美國樓市正經歷過去十多年甚至二十多年未見的火爆。全美房地產經紀人協會22日稱，受房產供應有限、利率維持低位等因素影響，美國5月現房售價創(chuàng)1999年以來同比最大漲幅，中位數房價首次突破35萬美元，比去年同期上漲24%。
“這股狂熱讓人無言以對，筋疲力盡。”美國加州首府薩克拉門托的一名房地產經紀人說。
供不應求
前段時間，加州薩克拉門托的房地產經紀人懷特掛牌出售一套三居室住宅。不到一天，她便收到一個52萬美元的全款報價，比掛牌價高2.1萬美元，比房東當年的買入價高出37%。懷特欣然接受了這個報價，但之后，她不得不打電話回絕其他17位預約看房的買家?！白?014年入行以來，我從未見過現在這樣的銷售狂潮?！睉烟馗嬖V美國《華爾街日報》。
全美房地產經紀人協會6月22日稱，美國5月現房銷售中間價同比上漲23.6%至35.03萬美元，創(chuàng)歷史新高。全美各地區(qū)均錄得漲幅，其中絕大部分地區(qū)房價出現兩位數躍升。
“幾乎所有地方的房價都在上漲?！备粐y行高級經濟學家馬克·維特納（Mark Vitner）說，房價反彈如此迅速、規(guī)模如此之大，令人驚訝。
輿論認為，美國房價本輪上漲，始于去年夏天。盡管漲價速度讓人措手不及，但推升這股狂熱的原因不難理解：供不應求。
從需求端看，一來，美聯儲超寬松貨幣政策帶來大量流動性，抵押貸款利率接近歷史低點；二來，數以百萬計“千禧一代”步入而立之年，成為購房適齡群體；三來，疫情刺激新的需求：一些買家想改善居家辦公空間，一些買家希望搬到性價比更高的地區(qū)，另一些買家因政府高額補貼、旅游開支減少而攢下一筆購房首付款。
從供應端看，美國房屋庫存下滑、新房開工營建不足，待售房源處于歷史低位。
在2007年至2009年金融危機期間，美國新房建設急劇減少，此后數年一直保持在較低水平。近一年多來，受土地供應和新冠疫情影響，美國木材和其他建筑原材料短缺，建筑商的新房建設和交付受到限制。數據顯示，3月待售房屋數量同比減少一半，得州、佛州和北卡羅來納州多地待售住房數量同比下降超過70%，難以滿足日益高漲的購房需求。
首當其沖
僧多粥少，助長了美國樓市自2006年以來最火爆的場面。美媒稱，待售房屋的成交速度很快，買家競購戰(zhàn)隨處可見。數據顯示，5月成交住房的平均待售期為17天，一半以上的房屋售價高于掛牌價格。
在此背景下，房價上漲的負面影響逐步顯現。
首先，首次購房和低收入群體處境艱難。數據顯示，全美約60%的家庭無法支付一套中位數房價的住房；5月使用抵押貸款的購房者中，只有一半出頭的人能拿出20%以上的首付款。全美房地產經紀人協會稱，住房成本上漲，一些買家因負擔能力被“踢”出局。
道格·霍金斯夫婦今年都是32歲，去年底開始在馬薩諸塞州韋斯特福德找房，先后出價6次都失敗了。他們發(fā)現，很多賣家不會考慮首付低于20%的出價。住在亞利桑那州吉爾伯特市的杰克·馬卡姆夫婦一度很沮喪，他們在整個春天接連報價失敗。如今，他們決定先租一套公寓再說。
“這是讓賣家狂歡、讓很多買家心碎的時刻。”房產經紀人懷特說。
其次，貧富分化進一步加劇。一方面，低收入群體負擔不起高房價，高收入群體則搶購多處房產，市場甚至出現“囤積居奇”的投機行為。另一方面，房屋租賃市場“水漲船高”，房東們可以因此得到更多紅利。
最后，通脹加劇，可能催生市場泡沫。數據顯示，5月美國消費者價格指數同比上漲5%，創(chuàng)2008年8月以來最大增幅，顯示通脹壓力繼續(xù)上升。有美聯儲官員稱，金融投資者正大量購買住宅房地產。“我們懷疑房地產市場是否真的需要美聯儲每月400億美元的抵押貸款支持?！?/p>
但不少經濟學家認為，本輪房價飆升主要由供求失衡造成，而非不良放貸行為。因此，并不意味著另一個房地產泡沫正在形成。
“見頂”跡象？
展望未來，美國樓市走勢如何？輿論意見不一。
有評論認為，從5月現房成交數量下降、個人買房意愿下滑看，美國房地產市場似乎顯現“見頂”跡象。
數據顯示，5月現房銷量較4月下降0.9%，為連續(xù)第四個月下滑；5月只有約35%的消費者認為，眼下是買房的好時機，創(chuàng)2010年以來新低。隨著銷量下降和庫存增加，房價的極端上行壓力可能很快會消退。
但更為普遍的觀點是，以多項指標衡量，即使一些買家退場，樓市需求仍保持強勁，供需失衡短期內無法扭轉，房價不會大幅回落。
一來，“千禧一代”和“Z一代”的人口驅動將持續(xù)數年；二來，高端住宅銷售穩(wěn)定，5月售價100萬美元以上的房屋銷量同比增長一倍以上；三來，華爾街和大型投資公司一直在購買住房并出租，以增加樓市敞口；四來，作為房屋建設風向標，5月住房許可證的頒發(fā)數量仍較上月下降。
一些經濟學家將美聯儲貨幣政策走向，視為影響美國樓市走勢的重要變量。隨著通脹加劇，美聯儲的“超寬松”政策可能難以為繼。一旦政策收緊、利率升高，美國樓市估計也會逐步降溫。
