貸款利率飆升！美國(guó)房市2022年六大走向
去年在美聯(lián)儲(chǔ)寬松政策下,抵押貸款利率下行,美國(guó)購(gòu)房需求旺盛;今年隨著美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟加息周期,抵押貸款利率開(kāi)始飆升,但專家表示,美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)到2022年不會(huì)有太大的緩解。
隨著美國(guó)通貨膨脹以四十多年來(lái)最快速度上升,抵押貸款利率的上升和物價(jià)飆升,人們?cè)敢庵Ц兜姆績(jī)r(jià)可能會(huì)受到壓力。
《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)導(dǎo),雖然出現(xiàn)全國(guó)性房?jī)r(jià)下跌的情況很少見(jiàn)——觸發(fā)了2008—2009年金融危機(jī)的樓市崩盤是罕見(jiàn)例外,但會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅落后于通貨膨脹的時(shí)候,這實(shí)際上使住房在一段時(shí)間內(nèi)更容易負(fù)擔(dān)。
對(duì)可負(fù)擔(dān)住房的追逐可能會(huì)帶來(lái)人們購(gòu)買的房屋類型和購(gòu)置區(qū)域的變化。例如,根據(jù)美國(guó)全國(guó)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NationalAssociationofRealtors)的數(shù)據(jù),2月份西部地區(qū)成屋銷量同比下降了8.3%,但在房?jī)r(jià)中值相比西部低近20萬(wàn)美元的南部地區(qū),成屋銷量增長(zhǎng)了3%。
以下是多名專家對(duì)2022年美國(guó)房市的多方預(yù)測(cè)。
1.高價(jià)房屋的競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)減少美國(guó)抵押貸款利率正在上升,本月,30年期固定利率抵押貸款的利率超過(guò)5%,這是自2011年以來(lái)首次,專業(yè)人士表示利率可能會(huì)繼續(xù)上升。
“大多數(shù)買家的出價(jià)范圍取決于他們每個(gè)月能負(fù)擔(dān)多少,隨著利率的增加,抵押貸款付款會(huì)增加。因此,抵押貸款利率的上升意味著購(gòu)房者將不得不調(diào)整他們的預(yù)期,并開(kāi)始在較低房?jī)r(jià)范圍內(nèi)選擇?！眰€(gè)人理財(cái)公司Nerdwallet的房屋和抵押貸款專家霍爾頓?劉易斯(HoldenLewis)對(duì)“市場(chǎng)觀察”(MarketWatch)說(shuō),“我們可能會(huì)看到對(duì)高價(jià)房屋的競(jìng)爭(zhēng)減少,而對(duì)低價(jià)房屋的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更多?！?.買家的選擇有限Realtor.com首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹妮爾?黑爾(DanielleHale)對(duì)?？怂剐侣劚硎?待售房屋的數(shù)量已經(jīng)超過(guò)季節(jié)性低點(diǎn),但仍然滯后。
黑爾說(shuō),我們正在進(jìn)入掛牌售房“一年中最好的時(shí)間”,并且有更多賣家進(jìn)入市場(chǎng)。盡管如此,黑爾警告說(shuō),“整體格局仍然是買家選擇有限的局面。”她補(bǔ)充說(shuō),待售房屋的銷售速度很快。
“即使抵押貸款利率達(dá)到11年來(lái)最高點(diǎn),房屋的要價(jià)和銷售價(jià)格仍在繼續(xù)上漲,購(gòu)房者的預(yù)算正在捉襟見(jiàn)肘?！焙跔栒f(shuō)。
根據(jù)黑爾的說(shuō)法,目前,典型待售房屋的融資成本已經(jīng)增加了大約40%,幾乎是總體通貨膨脹率的五倍。
3.房貸利率上升或迫使部分買家退出市場(chǎng)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯?云(LawrenceYun)對(duì)“市場(chǎng)觀察”表示:“由于利率上升對(duì)負(fù)擔(dān)能力的打擊,許多買家將被迫退出市場(chǎng)?！薄?5%的房?jī)r(jià)上漲和現(xiàn)在高達(dá)5%的利率,增加了每月抵押貸款支付數(shù)額......肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于人們的收入增長(zhǎng)和消費(fèi)價(jià)格通脹?！彼f(shuō)。
4.租金上漲傷害首次購(gòu)房者由于日常必需品成本的上漲,首次購(gòu)房者并沒(méi)有看到房屋凈值和財(cái)富增長(zhǎng)。
黑爾對(duì)?？怂剐侣?wù)f,對(duì)于這些買家來(lái)說(shuō),在原本已經(jīng)充滿挑戰(zhàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng),租金上漲使得首次買房者難以為首付存錢。
例如,3月是單間至兩居室房產(chǎn)租金連續(xù)第八個(gè)月增長(zhǎng)達(dá)到兩位數(shù)。
根據(jù)Realtor.com的數(shù)據(jù),美國(guó)50個(gè)最大的大都市租金中位數(shù)達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的1,807美元。
黑爾說(shuō),現(xiàn)在,鎖定住房成本,以防止不得不支付更高未來(lái)租金的動(dòng)力正在增加。
5.房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲但增速有所放緩《財(cái)富》雜志本周報(bào)導(dǎo),包括CoreLogic和房地美(FannieMae)在內(nèi)的每家有公開(kāi)預(yù)測(cè)的大型房地產(chǎn)公司都預(yù)測(cè),來(lái)年房?jī)r(jià)將進(jìn)一步上漲。
但專業(yè)人士表示,對(duì)買家來(lái)說(shuō),好消息是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)在2022年可能會(huì)有所放緩。Zillow表示,年度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將“在整個(gè)春季繼續(xù)加速,在5月份達(dá)到22%的峰值,然后到2023年2月逐漸放緩至17.8%?！盳illow經(jīng)濟(jì)學(xué)家妮可?巴肖(NicoleBachaud)對(duì)“市場(chǎng)觀察”解釋說(shuō):“由于足夠多的買家在價(jià)格上漲和抵押貸款利率之間達(dá)到承受能力上限,因此需求回落,我們將看到今年晚些時(shí)候價(jià)格增長(zhǎng)放緩?！薄暗盅嘿J款利率的急劇上升正在將更多購(gòu)房者趕出市場(chǎng),但它似乎也阻止了一些房主出售房子。由于供需雙雙下滑,市場(chǎng)不太可能很快從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)?！狈康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家達(dá)里爾?費(fèi)爾韋瑟(DarylFairweather)在一份聲明中表示。
黑爾預(yù)計(jì),“隨著銷售減少和賣家增加,市場(chǎng)將更加平衡”,房屋簽訂合同的價(jià)格和速度將會(huì)放緩。
盡管如此,“部分由十年來(lái)建房不足所驅(qū)動(dòng)的失衡嚴(yán)重程度,可能意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)緩慢降溫?！彼a(bǔ)充道。
根據(jù)黑爾的說(shuō)法,這意味著購(gòu)房者和租房者“應(yīng)該準(zhǔn)備好迅速采取行動(dòng)”,包括在尋找房屋或出租地點(diǎn)之前有條不紊地打理財(cái)務(wù),并對(duì)自己是否能負(fù)擔(dān)得起充分了解。
6.雇員重返辦公室或影響住房選擇Realtor.com高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬治?拉修(GeorgeRatiu)對(duì)“市場(chǎng)觀察”說(shuō):“四月可能會(huì)見(jiàn)證消費(fèi)者活動(dòng)的更廣泛改善,包括隨著疫情限制的消退,以及我們進(jìn)入新常態(tài)而旅行增加。雖然公司轉(zhuǎn)向辦公環(huán)境并試圖讓員工回到辦公室和擁擠的通勤中,但加薪跟不上汽油、午餐、服裝和日托成本的增加,將導(dǎo)致員工對(duì)靈活性(工作)的需求。過(guò)去兩年遠(yuǎn)程工作的成功不僅重新定義了就業(yè)文化和期望,還讓美國(guó)人有機(jī)會(huì)在遠(yuǎn)離高成本市中心的地方尋找更多經(jīng)濟(jì)適用房?！彼脖硎?一些認(rèn)為自己不必親自重返辦公室的人實(shí)際上可能不得不重返工作崗位,這意味著可以看到人們從他們?cè)谖烈叽罅餍懈叻迤谫?gòu)買的更多郊區(qū)房屋,搬回城市地區(qū)。?
