美國(guó)買(mǎi)房貸款如何避免浮動(dòng)利率陷阱
在美國(guó)買(mǎi)房，如無(wú)法取得固定利率房貸，購(gòu)房者就會(huì)轉(zhuǎn)向申請(qǐng)浮動(dòng)利率房貸（Adjustable Rate Mortgage）。問(wèn)題就來(lái)了，你若不仔細(xì)閱讀貸款合約，低利率可能變成高利率，而且提早還款的罰金還不少，后果將始料未及。
簽約前，首先要確定合約規(guī)定的上限（CAPS）標(biāo)準(zhǔn)，通常分為利率與付款上限（Rate & Payment Caps），前者限制利率在特定期間上漲的頂點(diǎn)，后者則保證貸款人每月付款的最高金額。
利率上限，一般多為每年增加不超過(guò)一點(diǎn)（1%），最高不超過(guò)五點(diǎn)（5%）。但有些放款機(jī)構(gòu)在合約中會(huì)保留在一年內(nèi)貸款利率上漲超過(guò)一點(diǎn)時(shí)，將超過(guò)一點(diǎn)的部分轉(zhuǎn)移至次年的權(quán)利。因此，即使次年貸款利率下跌，貸款人的房貸利率仍然上漲。最高五點(diǎn)的條文，有時(shí)單獨(dú)存在，而不與每年增加一點(diǎn)的上限規(guī)定并列；放款機(jī)構(gòu)因而可隨時(shí)將房貸利率加上五點(diǎn)。
付款上限乍聽(tīng)相當(dāng)吸引人，放款機(jī)構(gòu)人員可能告訴消費(fèi)者，在任何情形下，每月最多只付1800元房貸，但當(dāng)利率上升時(shí)，放款機(jī)構(gòu)會(huì)掏腰包貼補(bǔ)嗎？專(zhuān)家說(shuō)：「沒(méi)這么好的事！此時(shí)1800元全付利息不減本金，如果還不夠付利息，虧欠的部分就加在貸款總額上。有些放款機(jī)構(gòu)會(huì)讓消費(fèi)者延長(zhǎng)貸款期限，當(dāng)然，這也意味著消費(fèi)者要付更多利息；有些則要求分期付款到期后再補(bǔ)足虧欠部分?！?/p>
獲得低于行情的貸款利率不等于撿到便宜。一般放款機(jī)構(gòu)的利率若為4%，有的機(jī)構(gòu)則以2.5%為噱頭，此時(shí)消費(fèi)者就要小心了。通常超低利率會(huì)保持一至兩年，之后會(huì)與市場(chǎng)行情平行甚至更高，以彌補(bǔ)低利率時(shí)放款機(jī)構(gòu)的虧損?？傊?，羊毛出在羊身上，其中1.5%的差額，也可能早已并入貸款總額，或全算利息而不減少本金，消費(fèi)者會(huì)發(fā)現(xiàn)，付清貸款的年限必須延長(zhǎng)。
低于行情的貸款利率，當(dāng)然能使更多消費(fèi)者符合貸款資格，也使當(dāng)事人誤以為自己能力足夠負(fù)擔(dān)房貸，但是，一旦貸款利率跟上甚至超過(guò)行情，而收入?yún)s未相對(duì)增加，每月支付房貸就成為沉重負(fù)擔(dān)。
房貸專(zhuān)家也提醒消費(fèi)者，浮動(dòng)利率房貸往往有提早付清房貸會(huì)遭重罰的規(guī)定，第一年就提早還款，罰金可能高達(dá)4%，第二年罰金降為3%，第三年再降至2%，第四年再降至1%，換句話說(shuō)，這類(lèi)浮動(dòng)利率房貸第五年才能還清，若提早還清，2.5%的利率變成6.5%丶5.5%丶4.5%，反而不劃算了。
