有美國(guó)綠卡 出售中國(guó)房產(chǎn)要交稅嗎？
現(xiàn)在越來(lái)越多的中國(guó)人已經(jīng)獲得美國(guó)綠卡，或者在美國(guó)工作、學(xué)習(xí)，或者正在申請(qǐng)美國(guó)永久居民身份。同時(shí)，美國(guó)全球征稅的概念，也在不斷的出現(xiàn)在大家的日常信息中。下面將研究和大多數(shù)中國(guó)“有產(chǎn)階級(jí)”密切相關(guān)的美國(guó)稅務(wù)問(wèn)題：
美國(guó)居民出售在中國(guó)國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)，需要向IRS繳納所得稅嗎？
誰(shuí)需要向美國(guó)全球納稅？
美國(guó)的“稅務(wù)居民”概念，是獨(dú)立于移民身份的，主要通過(guò)綠卡測(cè)試和居住時(shí)間測(cè)試來(lái)認(rèn)定。雖然全球納稅聽(tīng)起來(lái)很?chē)樔?，但?shí)際上，其中還有以下幾條重要的原則，考慮了納稅人的利益。
避免雙重征稅
一方面，納稅人如果就某項(xiàng)海外收入在海外國(guó)家繳納了稅款，那么這部分的稅款可以抵扣美國(guó)的應(yīng)納稅額。也就是說(shuō)，在海外交的稅，在美國(guó)也可以抵。
另一方面，世界上大多數(shù)國(guó)家和美國(guó)也簽訂了雙邊稅務(wù)協(xié)定，其中通過(guò)各種細(xì)節(jié)的征稅細(xì)則來(lái)避免就同一稅收的兩國(guó)雙重征稅。這些稅務(wù)協(xié)定的優(yōu)惠，在兩個(gè)國(guó)家也是優(yōu)先被稅務(wù)局考慮的。也就是說(shuō)，美國(guó)納稅人可以拿著稅務(wù)協(xié)定跟海外國(guó)家要求少交稅。
設(shè)定海外收入免征額
美國(guó)對(duì)納稅人的海外收入設(shè)定免征額，2019年是10.59萬(wàn)美元。也就是在符合條件的情況下，低于10.59萬(wàn)美元部分是不需要再向美國(guó)政府繳納任何稅款的。但是，還是需要就海外收入進(jìn)行申報(bào)。
自住房稅務(wù)優(yōu)惠
IRS的稅條中對(duì)買(mǎi)賣(mài)自住房有稅務(wù)優(yōu)惠。具體是只要在過(guò)去的5年，這個(gè)房子作為你的主要住所，住滿(mǎn)2年，賣(mài)房的資本所得可以享受夫妻雙方50萬(wàn)美元的免稅額。在海外的房產(chǎn)一樣適用。也就是說(shuō)新移民在登陸后的前3年內(nèi)，賣(mài)掉之前在國(guó)內(nèi)的自住房，買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的350萬(wàn)人民幣是可以免稅的。
賣(mài)房的收益要如何繳稅首先在IRS的稅條里，是這樣規(guī)定：
房產(chǎn)的資本利得稅 =（賣(mài)出價(jià) – 賣(mài)房費(fèi)用- 調(diào)整后的成本價(jià)）* 資本所得稅率
如果持有的時(shí)間小于一年，算短期資本所得稅，稅率是報(bào)個(gè)稅的最高稅率，也就是收入越高，稅率越高，最高是39.6%。如果超過(guò)一年，算長(zhǎng)期資本所得稅。稅率最高是20%。如果年收入超過(guò)20萬(wàn)，還有3.8%的凈投資收入稅。
很多人對(duì)調(diào)整后的成本價(jià)有疑問(wèn)。特別是在國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)，升值了好幾倍，如果按當(dāng)年的成本價(jià)算，可能房?jī)r(jià)的90%都要被算稅。很多新移民在登陸前也都會(huì)把國(guó)內(nèi)的房子找評(píng)估公司估價(jià)，對(duì)評(píng)估報(bào)告公證，希望未來(lái)以評(píng)估價(jià)作為成本價(jià)來(lái)計(jì)算。
但在IRS的明文規(guī)定中并沒(méi)有明確是否接受/拒絕這樣的做法。目前也缺乏公開(kāi)的案例證明這種做法的可行性。那么如果IRS未來(lái)明確說(shuō)不接受，是不是移民美國(guó)的人就都得為國(guó)內(nèi)賣(mài)房所得給IRS補(bǔ)交稅呢？
其實(shí)不然。很多人忽略了我們?cè)谥袊?guó)賣(mài)房也是要交個(gè)人所得稅的。在中國(guó)賣(mài)房的現(xiàn)行政策，免征個(gè)稅的前提是5年以上住房且家庭唯一住宅。另外，中國(guó)賣(mài)房可能還有營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅等。中國(guó)的稅也不少。只是因?yàn)閲?guó)內(nèi)是賣(mài)方市場(chǎng)，這個(gè)稅實(shí)際上都是買(mǎi)方在替賣(mài)方出。按照中美稅務(wù)協(xié)定，在中國(guó)交的稅可以直接抵消美國(guó)的稅負(fù)。所以只要賣(mài)房時(shí)的稅票上寫(xiě)的是自己的名字，就可以用來(lái)抵稅。
看完了這些，大家是不是放心多了。美國(guó)的稅并沒(méi)有你想象的那么可怕。但關(guān)鍵是要多鉆研，多學(xué)習(xí)，多和專(zhuān)業(yè)人士交流。而不是人云亦云，看到或聽(tīng)說(shuō)別人是這么做的，我也這么做，在美國(guó)可沒(méi)有法不責(zé)眾這種事情，更不存在不知者不為罪。
移民前的稅務(wù)籌劃
最重要的是，明確自身什么時(shí)候成為美國(guó)納稅居民，在此之前的收入都不需要申報(bào)。其次，預(yù)計(jì)在中國(guó)賣(mài)房的時(shí)間安排，如果可以，可以在成為美國(guó)納稅居民之前把房子先賣(mài)了。如果房子還想持有，那么可以再買(mǎi)回來(lái)，這樣等下次賣(mài)房的時(shí)候，歷史價(jià)格就變高了，收益就減少了。最后，處置中國(guó)很多資產(chǎn)都可以采用類(lèi)似賣(mài)房的這種處理。
在中國(guó)賣(mài)房怎么處理？
首先，賣(mài)房的相關(guān)收入數(shù)據(jù)都需要如實(shí)填報(bào)在年度報(bào)稅表格中。如果賣(mài)房的收益不超過(guò)海外收入免征額（2019年是10.59萬(wàn)美元），則可以填Form2555-EZ（簡(jiǎn)易版）；否則，就必須填Form 2555。這個(gè)表格和Form 1040一起遞交即可。如果賣(mài)房還沒(méi)收到錢(qián)，或處于其他考慮，可以先交Form2350申請(qǐng)推遲申報(bào)。
其次，收集在海外國(guó)家已經(jīng)繳納的稅收憑證。
最后，確定在美國(guó)按照Tax Credit還是Itemized Dedutible來(lái)申報(bào)。簡(jiǎn)單地將Tax Credit可以在稅額中直接扣減，Itemized Dedutible則是在稅前收入中扣減，然后再乘以稅率得出稅額。
一般而言Tax Credit更好，這是因?yàn)門(mén)ax Credit直接在稅額中抵扣，也即是在國(guó)外交一分稅，在美國(guó)就可以少交一分稅；而Itemized Dedutible則還要乘以稅率，可能在國(guó)外交一分稅，在美國(guó)只能少交0.5分稅。
