在美國(guó)購(gòu)房如何順利申請(qǐng)貸款
對(duì)很多人來說，買房子是一生中最大的一筆交易。這就是為什么第一次買房是如此重要。在一些人看來，買房子就是一系列名目繁多的規(guī)章制度。然而，只要你具備相關(guān)的知識(shí)和技巧，你就可以快而有效地開始逐步實(shí)現(xiàn)你的買房夢(mèng)想。
買房需要提交的文件
說起來，申請(qǐng)房貸很容易，但也很難，此話怎講？先從容易的一面說起。在美國(guó)發(fā)放房貸的機(jī)構(gòu)很多，不但有銀行，也有許多專門辦理房屋貸款的公司，這些銀行及公司除了接受面對(duì)面的貸款申請(qǐng)外，還設(shè)有電話專線服務(wù)以及網(wǎng)上服務(wù)，可以通過電話或網(wǎng)絡(luò)完成房貸的申請(qǐng)，十分方便。我除了90年代中期在波士頓第一次買房時(shí)是到銀行申請(qǐng)的房貸外，其它的幾次房貸，包括再次貸款都是通過網(wǎng)上申請(qǐng)完成的。
以網(wǎng)上申請(qǐng)為例，申請(qǐng)者只要在規(guī)定的網(wǎng)站上填寫好申請(qǐng)表，同時(shí)電郵（或郵寄）所需的各種資料就可以了。接下來就由房貸負(fù)責(zé)人員做貸款資格審查，如果房貸人員需要了解更多的申請(qǐng)人情況或需要補(bǔ)充資料，就會(huì)通過電話或電郵與申請(qǐng)人聯(lián)系，如此往返，直到批準(zhǔn)或拒絕房貸申請(qǐng)。一旦房貸申請(qǐng)被批準(zhǔn)，貸款機(jī)構(gòu)就會(huì)準(zhǔn)備好各種文件，在過戶那一天（closing day or settlement day）將貸款直接交給賣方，通常是銀行支票或電匯，而非將貸款交給買方，也就是說，雖然買方申請(qǐng)貸款，但錢卻不直接給買方，而給賣方，初次貸款者應(yīng)該了解這個(gè)特點(diǎn)。一般來說，貸款申請(qǐng)多在60天之內(nèi)完成，有時(shí)會(huì)略長(zhǎng)，有時(shí)會(huì)很快，不到30天，視不同地區(qū)、 季節(jié)、貸款機(jī)構(gòu)、貸款人而定。
上面說的是申請(qǐng)貸款容易的一面，接下來要談?wù)勝J款申請(qǐng)不容易的一面。許多申請(qǐng)過貸款的人，都對(duì)申請(qǐng)貸款時(shí)需要提交的各種文件深感麻煩。在申請(qǐng)貸款時(shí)，基本上需要提交以下各種文件：
1，信用報(bào)告。通常貸款機(jī)構(gòu)會(huì)在申請(qǐng)人同意的情況下，直接從三大信用調(diào)查公司獲取申請(qǐng)者的信用報(bào)告，如果沒有信用報(bào)告，通常就不能申請(qǐng)房貸。因此，移民到美國(guó)的人，優(yōu)先要做的事情之一就是趕緊建立自己的信用，最好的方法是申請(qǐng)信用卡，無論用還是不用，有了信用卡就有了信用記錄。
2，年度工資表（即W-2表格）。貸款機(jī)構(gòu)一般需要申請(qǐng)者提供兩年以上的年度工資表，這樣可以知道兩年內(nèi)申請(qǐng)者的工資收入情況，這個(gè)工資表是雇主提供給雇員報(bào)稅時(shí)用的。
3，報(bào)稅表。貸款機(jī)構(gòu)一般需要申請(qǐng)者提供兩年的報(bào)稅表，從報(bào)稅表中，可以更加詳細(xì)了解過去兩年中申請(qǐng)者家庭的經(jīng)濟(jì)情況，包括家庭人口、工資、 投資、福利收入以及退休帳戶存款等。多數(shù)情況下，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)要求申請(qǐng)者填交一個(gè)國(guó)稅局的4506-T表，這個(gè)表授權(quán)貸款機(jī)構(gòu)直接從國(guó)稅局獲得申請(qǐng)者的報(bào)稅表，免得申請(qǐng)者寄表麻煩。
4，銀行帳戶。貸款機(jī)構(gòu)一般會(huì)要求申請(qǐng)者提供至少一個(gè)銀行帳戶的月度帳戶報(bào)告（bank statement），以此了解申請(qǐng)者的存款情況。
除了上述基本文件外，還會(huì)有其它各種補(bǔ)充文件的要求，比如雇傭證明、房屋租金收入證明、合法居住證明等。特別需要指出的是，華人中比較流行子女買房時(shí)，父母往往會(huì)給子女一些錢來作為頭款的一部分或全部，在這種情況下，貸款機(jī)構(gòu)就需要申請(qǐng)者出示“禮物證明”來證明這些現(xiàn)金是禮物而非借款，因?yàn)槿绻墙杩畹脑?，就牽涉到貸款機(jī)構(gòu)的貸款額度以及申請(qǐng)者的還款能力了。
在美國(guó)，最流行的房貸種類是30年固定利息貸款，即貸款期限30年，30年內(nèi)利息固定不變。根據(jù)房利美的統(tǒng)計(jì)，30年固定利息貸款占所有房貸的61%。這一貸款目前的利息為年率4.37%左右，雖然比一年以前的3.5%要高，但從歷史的眼光看，依然屬于低息。30年固定利息貸款的還貸期限雖然是30年，但很少有人會(huì)到30年后才還清貸款，大部分人在30年內(nèi)或者搬家將房子賣掉，或者提早還清貸款。因此，即使是六、七十歲的申請(qǐng)者，只要符合條件，也可以順利貸到30年期限的房貸。
除了30年固定利息貸款外，流行的貸款種類還包括：15年固定利息貸款、20年固定利息貸款、30年浮動(dòng)利息貸款（有頭3年、頭5年、頭7年、頭10年利息固定，其余年份利息浮動(dòng)之分）等。此外，還有聯(lián)邦房屋署貸款（FHA）、退伍軍人貸款（VA loan）、只付利息不付本金貸款（一般前幾年只付利息，月供負(fù)擔(dān)比較輕，而后利息息率增加，同時(shí)加上本金，因此月供會(huì)大大增加）等。
簡(jiǎn)單說來，在美國(guó)申請(qǐng)房貸，最基本的條件是要有兩年以上的收入證明及較好的信用記錄，以及還貸能力。至于是否公民及綠卡持有者則不是必備條件。
根據(jù)房利美的統(tǒng)計(jì)，截至2013年底，全美房貸總額為18萬億美元，平均每人貸款近6萬美元。
房貸遭拒的幾大原因
隨著Dodd-Frank規(guī)定生效，想貸款的人可能會(huì)發(fā)現(xiàn)他們的申請(qǐng)?jiān)饩?，卻不了解原因。你是否想知道申請(qǐng)房貸期間，可能讓你無法過關(guān)的細(xì)節(jié)？以下是放貸業(yè)者可能拒絕房貸申請(qǐng)的因素和如何避免申請(qǐng)被拒：
1，信用分?jǐn)?shù)低于640分：銀行假設(shè)信用分?jǐn)?shù)高的人，違約的危險(xiǎn)較低。合格申請(qǐng)房貸的最低信用分?jǐn)?shù)雖然每家銀行的標(biāo)準(zhǔn)不同，但是阿拉巴馬州Magnolia房貸公司的Tim Wilkes說，這個(gè)分?jǐn)?shù)是640分，有些公司允許620分，甚至600分或580分。解決辦法：若你的信用分?jǐn)?shù)低于640分，業(yè)者可能要求提交很多文件，例如最近的銀行結(jié)算單和存款證明、薪資支票存根和其他收入證明。業(yè)者也可能要求更高額的頭款或是更多儲(chǔ)備金，以彌補(bǔ)信用分?jǐn)?shù)過低。
2，過期不付款：經(jīng)常逾期不付款的人，可能遭放貸業(yè)者駁回申請(qǐng)，因?yàn)檫@種行為往往與償還房貸風(fēng)險(xiǎn)較高有關(guān)。未按時(shí)還債，以致于債權(quán)人通知信用局你超過付款日30天或更久都沒付錢，會(huì)影響信用分?jǐn)?shù)。解決辦法：養(yǎng)成按時(shí)付款還債的習(xí)慣，以重新建立信用。若是過期才付款不是因?yàn)椴桓跺X的壞習(xí)慣，而是因?yàn)榕紶栔被驇挝醇牡?，那就?yīng)向業(yè)者解釋清楚。
3，收入不穩(wěn)定：收入不一致或是不穩(wěn)定，可能成為申請(qǐng)房貸被拒的主因。來自股票、股息或年金的收入，通常會(huì)受到放貸業(yè)者嚴(yán)密的審視，自雇者或依賴自由工作收入者也是如此。收入較復(fù)雜的人，應(yīng)準(zhǔn)備提供證明收入來源的詳細(xì)資料。解決辦法：有計(jì)畫專為沒有傳統(tǒng)工作的人而設(shè)。例如聯(lián)邦農(nóng)業(yè)部的農(nóng)場(chǎng)服務(wù)局(FSA)經(jīng)常貸款給剛開始務(wù)農(nóng)的民眾，后者不符傳統(tǒng)貸款的資格，因?yàn)闆]有足夠的財(cái)務(wù)資源。
4，開銷太多：你每月的開銷幾乎和收入打平嗎？若是如此，你的預(yù)算就沒有太多財(cái)務(wù)回旋余地，可能使你申請(qǐng)不到貸款。放貸業(yè)者會(huì)考慮你的債務(wù)對(duì)收入比率，以免把錢借給沒有能力償還的人。Dodd-Frank新規(guī)定要求消費(fèi)者債務(wù)對(duì)收入比率不能高于43%。解決辦法：一些聯(lián)邦貸款計(jì)畫允許申請(qǐng)者的債務(wù)對(duì)收入比率超過43%，高達(dá)50%都可以，但是利率和費(fèi)用會(huì)較高。
5，新工作：經(jīng)常換工作可能使申請(qǐng)貸款被拒，業(yè)者希望申請(qǐng)人至少在同一個(gè)單位工作兩年。過去一年更換職業(yè)領(lǐng)域者也可能遭拒，申請(qǐng)貸款期間換工作也是不智之舉，放貸業(yè)者很重視申請(qǐng)人工作穩(wěn)定。解決辦法：可請(qǐng)求新雇主和舊雇主書面證明你的工作和薪資，并把資料交給放貸業(yè)者。
如何提高房貸的批準(zhǔn)率
1，建立良好的信用分?jǐn)?shù)。借貸銀行確定購(gòu)屋者是否有信用，主要途徑之一就是審查信用分?jǐn)?shù)。
多數(shù)銀行銷售的房屋貸款，是房利美和房地美等政府擁有的房貸公司的房貸，因此，銀行必須遵守政府的借貸準(zhǔn)則。FHA擔(dān)保的房貸雖可接受低于600的FICO信用分?jǐn)?shù)，但分?jǐn)?shù)越低，所付利息也就越高。信用分?jǐn)?shù)若達(dá)760到850，貸款條件就會(huì)更優(yōu)惠。
信用分?jǐn)?shù)如果較低，改善的途徑之一就是增加首付。信用分?jǐn)?shù)過低的人，要保證在申請(qǐng)前建立良好的信用紀(jì)錄。要先查看自己的信用紀(jì)錄，消費(fèi)者每年可從三家信用公司免費(fèi)得到一份信用報(bào)告，即Experian、TansUnion和Equifax公司。
2，了解貸款選擇。除了努力符合獲得房貸的條件外，購(gòu)屋者至少要投入20%的首付，就可免于私人房貸保險(xiǎn)。
如果首付拿不出20%，就可能有條件申請(qǐng)F(tuán)HA擔(dān)保的貸款，允許首付只交3.5%，這對(duì)首次買房但拿不出足夠首付的人十分有利。但為避免未來出現(xiàn)違約，F(xiàn)HA要求銀行收取更多費(fèi)用，以支付每月的房貸保險(xiǎn)。
FHA從4月初開始修改規(guī)定，貸款30年的屋主若已連續(xù)五年支付房貸，而且他們的貸款與價(jià)值比(loan-to-value ratio)降到78%，就可不必再買房貸保險(xiǎn)。如果貸款與價(jià)值比是78%到90%，在支付房貸11年后，也可免交房貸保險(xiǎn)。但貸款與價(jià)值比仍超過90%，就要繼續(xù)買房貸保險(xiǎn)。
FHA政策的另一變化，是規(guī)定購(gòu)屋者的借貸如果至少達(dá)62萬5000元，首付就必須至少為5%，高于以前規(guī)定的3.5%。即使如此，也遠(yuǎn)低于多數(shù)銀行規(guī)定的10%。
3，考慮多交首付。專家認(rèn)為，購(gòu)屋者如能支付3.5%以上的首付，就應(yīng)考慮舉借沒有FHA擔(dān)保的房貸。這種貸款的唯一要求就是首付達(dá)到5%，雖然仍需支付私人房貸保險(xiǎn)，但至少不會(huì)被鎖住，一旦貸款與價(jià)值比降至78%，房貸保險(xiǎn)即可自動(dòng)取消。
4，留意各種手續(xù)費(fèi)。除保證首付外，購(gòu)屋者還要預(yù)留辦理過戶手續(xù)的費(fèi)用，從數(shù)百到數(shù)千元不等。
銀行的手續(xù)費(fèi)多種多樣，有的可以討價(jià)還價(jià)，有的不能。但銀行需按規(guī)定列出各種手續(xù)費(fèi)的明細(xì)表，購(gòu)屋者應(yīng)認(rèn)真核對(duì)。
銀行可能收取購(gòu)屋者的信用報(bào)告費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、文件費(fèi)和管理費(fèi)，費(fèi)用的多寡將視居住地和具體情況而定。如果需付房貸保險(xiǎn)，每月將增多100元以上，要看是何種貸款。
5，等候合適機(jī)會(huì)。房?jī)r(jià)上漲、利息將很快提高，都會(huì)使購(gòu)屋者產(chǎn)生緊迫感。如果經(jīng)濟(jì)條件和信用分?jǐn)?shù)仍然不足，拿不到合適利率的貸款，最好的選擇是不要匆忙決定買房。
專家建議，為增加獲得條件優(yōu)惠房貸的機(jī)會(huì)，最好是信用分?jǐn)?shù)超過740 和首付款達(dá)到20%。
6，比較各家銀行。與買車貸款不同，房貸的部分條件可以商談。購(gòu)屋者應(yīng)向銀行說明所需的貸款條件與利率，和能拿出多少首付。購(gòu)屋者還應(yīng)詢問有關(guān)房貸的其他事宜，和不同比例的房貸分別需多少手續(xù)費(fèi)等。
買房者要分析不同銀行的不同費(fèi)用，從銀行的網(wǎng)站即可查到。銀行為了競(jìng)爭(zhēng)，可能會(huì)向購(gòu)屋者提供與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相同的貸款條件。
