史上最全美國(guó)買房問(wèn)答
一、我是中國(guó)人，可不可以在美國(guó)買房？在美國(guó)買房有什么限制嗎？
答案是：可以。任何外國(guó)人都可以在美國(guó)買房子。
美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，是歡迎外國(guó)人在美國(guó)投資或購(gòu)置房產(chǎn)，在買房方面幾乎沒(méi)有任何的限制。但是在賣房的時(shí)候，在利潤(rùn)賦稅上可能會(huì)有一些不同。請(qǐng)參考買賣須知中的房屋增值稅及外國(guó)人扣稅的說(shuō)明。
二、在美國(guó)買房是必需人到美國(guó)才能買嗎？
理論上你不必親自到美國(guó)就可以買房。但是在看房、選房的過(guò)程中，你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中，有的投資人委托他的朋友幫他看房，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子。這是足不出戶購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)的一種范例。如果你對(duì)我們公司有足夠的信任，你也可以委托我們公司來(lái)執(zhí)行購(gòu)房的全過(guò)程。當(dāng)然所有的購(gòu)房文件我們會(huì)用網(wǎng)上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國(guó)讓你簽字?，F(xiàn)在大約有一半的銀行接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無(wú)論你在世界的哪一個(gè)地方，都可以完成在美國(guó)買房的過(guò)程。
三、在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)和在中國(guó)買房程序上有什么不同？
在美國(guó)買房的整個(gè)過(guò)程中，要經(jīng)過(guò)一層一層的手續(xù)，比較復(fù)雜，也比較嚴(yán)謹(jǐn)。也就是說(shuō)，在房產(chǎn)過(guò)戶中的詐欺、違約的機(jī)會(huì)率會(huì)降至最低，整個(gè)買賣的程序你可以參考買房指南中的美國(guó)購(gòu)房流程與步驟。雖說(shuō)過(guò)程比較復(fù)雜，但在美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人，都是需要取得各州的專業(yè)房地產(chǎn)的執(zhí)照，才能為客人作買賣交易服務(wù)，整體水平很高，職業(yè)道德相對(duì)於國(guó)內(nèi)房產(chǎn)中介素質(zhì)要好得多。如果你能選擇一個(gè)負(fù)責(zé)任、有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人作你的買方經(jīng)紀(jì)，其它事情你就不必太擔(dān)憂了。一個(gè)好的經(jīng)紀(jì)人，會(huì)一步一步帶你走，所有在交易過(guò)程中可能發(fā)生的情況，他都會(huì)在事前告訴你。
四、在美國(guó)的房子有哪幾種種類？
在住宅房屋方面，通常分成獨(dú)立屋、共渡屋(Condo)、城市屋（Town House）。獨(dú)立屋在美國(guó)房屋里面最多的一種，所謂獨(dú)立屋，是在某一塊土地上只有這一棟房子。美國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)是包括土地及建筑物，這種形態(tài)在中國(guó)稱為別墅。但別墅并不是正確的解釋，因?yàn)楠?dú)立屋有新有舊，有豪華也有破爛，對(duì)於年代久遠(yuǎn)、破爛的獨(dú)立屋來(lái)說(shuō)，稱不上是別墅，只能叫做獨(dú)立屋。別墅可以稱為豪華的獨(dú)立屋。共渡屋通常是一排相連的房子，有五棟、十棟甚至更多，你可以擁有其中的一棟，它可以是一層、二層或是三層的形式。城市屋和共渡屋的差別不大，通常來(lái)說(shuō)城市屋是比較豪華的，它通常由二棟或三棟構(gòu)成。城市屋的房子一般為一層或二層，很少用到三層。共渡屋和城市屋所擁有的土地只是建筑物所占據(jù)的那部分，有時(shí)會(huì)有小部分的院子。關(guān)於獨(dú)立屋和共渡屋、城市屋的區(qū)別你可以參考我們拍攝的影片“美國(guó)房子的種類”。
五、在美國(guó)有像中國(guó)一樣的公寓房嗎？
在美國(guó)也有類似中國(guó)的公寓房，不同的是，這種一棟建筑物里面有很多住戶的形態(tài)，在美國(guó)都是整棟地購(gòu)買，作為投資用的商業(yè)房。所以這種公寓群是屬於商業(yè)建筑，由投資者整棟購(gòu)買，分間出租而不是出售。但是也有少部分房?jī)r(jià)比較貴的區(qū)域，包括紐約、洛杉磯好萊塢、比華利山莊、圣塔芭芭拉等地區(qū)，有單獨(dú)出售的公寓，一間的價(jià)值有時(shí)超過(guò)八十萬(wàn)，它的管理非常好，有專門的警衛(wèi)，閑人是不能隨便出入的。這種公寓是為了適應(yīng)當(dāng)?shù)氐母叻績(jī)r(jià)，因?yàn)檫@種地區(qū)的獨(dú)立屋，可能都是數(shù)百萬(wàn)美元。
六、在美國(guó)有哪些物業(yè)可以投資？
除了上面所提到的住宅房屋以外，在美國(guó)還有倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、購(gòu)物中心、公寓群、旅館、土地可以進(jìn)行投資。
七、在各種投資項(xiàng)目中，投資風(fēng)險(xiǎn)如何？
投資風(fēng)險(xiǎn)最低的是住宅房屋，因?yàn)樽≌课菔切枨笮缘模灰丝谠黾?，就有需求。商業(yè)性建筑通常投資風(fēng)險(xiǎn)比較高，因?yàn)樗苁袌?chǎng)影響比較大，例如辦公樓在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，出租率會(huì)高，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候，出租率就會(huì)下降。倉(cāng)庫(kù)也是一樣，在經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，貨品流通快，倉(cāng)庫(kù)的價(jià)格也會(huì)水漲船高，而經(jīng)濟(jì)不好時(shí)，貿(mào)易量減少，對(duì)倉(cāng)庫(kù)的需求會(huì)降低。投資風(fēng)險(xiǎn)最大的是土地，投資回報(bào)最大的也是土地，一塊不毛之地，如果被開(kāi)發(fā)的話，它會(huì)在一夜之間暴漲，同樣它也可能閑置五十年無(wú)人問(wèn)津，當(dāng)然毫無(wú)任何利潤(rùn)可言?？傊?，投資回報(bào)率越高的投資風(fēng)險(xiǎn)可能越大。
八、在美國(guó)買房可以買新房嗎？
美國(guó)每年新建房屋只占整個(gè)房屋買賣的百分之十幾，不是房屋買賣市場(chǎng)的主體。美國(guó)建造的房屋，一般使用壽命都在六十年以上，如果房屋保養(yǎng)完善，使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地點(diǎn)可能會(huì)在新開(kāi)發(fā)的區(qū)域或比較偏遠(yuǎn)的地方，在同一地區(qū)，新屋可能在價(jià)格上會(huì)高於舊屋。另外購(gòu)置新屋可能需要庭院的修建及室內(nèi)裝潢。這是一筆不小的花費(fèi)，而購(gòu)置舊屋，很多東西前面的屋主都已做好，相對(duì)之下可以節(jié)省很多。
九、聽(tīng)說(shuō)在美國(guó)買房?jī)r(jià)錢便宜，但持有成本比較高，到底有多高呢？
我也看到在國(guó)內(nèi)網(wǎng)站的博客上面有人提到這個(gè)問(wèn)題，也有人解釋這個(gè)問(wèn)題?，F(xiàn)在我在這里澄清一下，讓大家避免誤解。在美國(guó)擁有任何房子真正的持有成本只有房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅在美國(guó)各個(gè)州各個(gè)地區(qū)都不同，一般在1%-3%， 在加州是 1%-2%。新開(kāi)發(fā)的區(qū)域，地產(chǎn)稅會(huì)高一些。以加州現(xiàn)在的房屋平均中間價(jià)約三十萬(wàn)美金，它每年的房產(chǎn)稅在$3000到$6000之間。
美國(guó)的房子通常分為獨(dú)立屋、城市屋（連排屋），除了房產(chǎn)稅之外，還有哪些可能發(fā)生的費(fèi)用？
1． 房屋保險(xiǎn)
在加州，一般的區(qū)域，一棟三十萬(wàn)到五十萬(wàn)的房子，它的房屋保險(xiǎn)費(fèi)每年通常在$600到$900之間，在加州由於地震災(zāi)害比較多，地震險(xiǎn)是單獨(dú)加保的。在其它州可能也有一些天然災(zāi)害，例如龍卷風(fēng)或是水災(zāi)。你想要你的房子得到保障，就要購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。很多人在國(guó)內(nèi)買房都不買保險(xiǎn)，頭腦中沒(méi)有買保險(xiǎn)這個(gè)概念。買不買保險(xiǎn)，其實(shí)是你自己的選擇，但在美國(guó)如果你是貸款買房，銀行一定要求你買保險(xiǎn)才肯貸款給你。
2．房屋的另一項(xiàng)持有成本是庭院的維護(hù)，例如剪草，在加州每月需要$50到$70。但在美國(guó)有一半以上的家庭都自己買割草機(jī)，自己維護(hù)庭院，運(yùn)動(dòng)、健身，又省錢。
3． 如果你買的是城市屋（連排屋），你會(huì)有一個(gè)社區(qū)費(fèi)（國(guó)內(nèi)稱物管費(fèi)），費(fèi)用一般在一百五十到三百五十美元之間，費(fèi)用的高低取決於社區(qū)內(nèi)各種公用高施費(fèi)用的分?jǐn)偂Ｓ猩鐓^(qū)費(fèi)的城市屋，社區(qū)費(fèi)中已經(jīng)包含火災(zāi)保險(xiǎn)部份，不必另外再買火險(xiǎn)。因?yàn)榉孔邮窍噙B的，如果一家著火，其它人也會(huì)受災(zāi)，所以他們的火險(xiǎn)是共同承的。
十、在美國(guó)買房需要支付多少傭金給經(jīng)紀(jì)人？
在美國(guó)無(wú)論是買房還是賣房，傭金都是由賣主支付的，所以你在美國(guó)買房不必支付任何傭金給經(jīng)紀(jì)人，除非你們另有協(xié)議。
十一、到美國(guó)買房需要準(zhǔn)備哪些文件？
現(xiàn)金買主需要準(zhǔn)備的文件
1． 有效的護(hù)照和簽證
2． 準(zhǔn)備好購(gòu)房資金證明（國(guó)內(nèi)銀行中英文版的存款證明）
3．在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開(kāi)設(shè)的帳號(hào)
如果你想用現(xiàn)金購(gòu)房，準(zhǔn)備以上三項(xiàng)就可以了。
貸款買主需要準(zhǔn)備的文件
1． 有效的護(hù)照和簽證
2．工作證明、工作收入 （單位或街道開(kāi)具證明，交由公證公司翻譯）
3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4. 在美國(guó)當(dāng)?shù)劂y行開(kāi)設(shè)的帳號(hào)
十二、我的購(gòu)房資金如何匯到美國(guó)？
如果你在中國(guó)或美國(guó)設(shè)有公司，資金的匯入或轉(zhuǎn)出應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題，如果你是以個(gè)人名義匯款，你會(huì)受到外匯管制的限制，無(wú)法將資金整筆一次匯出，而需要分批匯款。這樣你需要更多的時(shí)間，早作準(zhǔn)備，如果你在美國(guó)的銀行已設(shè)有一個(gè)帳戶是最好不過(guò)的。所以在你購(gòu)房之前如果有機(jī)會(huì)來(lái)美國(guó)考查或觀光的時(shí)候，順便開(kāi)設(shè)一個(gè)帳戶，會(huì)對(duì)你以后的購(gòu)房投資有很大幫助。如果沒(méi)有，你也可以使用信得過(guò)的朋友的銀行帳戶。關(guān)於具體的匯款手續(xù)，你可以咨詢當(dāng)?shù)氐你y行有關(guān)你的外匯需求。
十三、應(yīng)該選擇在哪里買房？
如果是自住，要按照你的需求（例如靠近你工作或是讀書的地方），通常選擇車程距離不要超過(guò)半小時(shí)的城市。要考慮的因素還有學(xué)區(qū)的好壞以及房屋分租給其它人的可能性。
如果是投資，需要考慮你比較熟悉的地方或是靠近親朋好友的地方，以便在需要的時(shí)候有人可以幫助照顧。另外還要考慮投資回報(bào)率。購(gòu)買比較新的房子，可以減少維修的頻率和費(fèi)用。建議你和經(jīng)紀(jì)人討論。
十四、可以預(yù)期在美國(guó)房屋的增值有多少？
在長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)中，扣除所有持有成本例如地稅、物價(jià)上漲，房屋的增值率在5-6%。這是比較客觀保守的估計(jì)，目前美國(guó)的房?jī)r(jià)是處?kù)兜凸龋襻岬倪@幾年，房?jī)r(jià)的漲幅可能會(huì)超過(guò)這個(gè)數(shù)字，也許會(huì)超出不少。美國(guó)房?jī)r(jià)的周期通常在十五年左右，每一次房?jī)r(jià)的下跌，都會(huì)有一個(gè)實(shí)質(zhì)性的經(jīng)濟(jì)因素，而不是單純房?jī)r(jià)的起伏。
十五、在美國(guó)購(gòu)置的房產(chǎn)對(duì)我移民美國(guó)有幫助嗎？
這是兩件完全不同的事情，美國(guó)買房和你移民美國(guó)無(wú)關(guān), 移民局不會(huì)因?yàn)槟阗I了美國(guó)房子而核準(zhǔn)你永久居留權(quán)。有一些廣告把在美國(guó)購(gòu)房和移民混為一談，不可相信, 也許有一些投資移民案的項(xiàng)目, 是投資計(jì)劃案相關(guān)於某些建筑項(xiàng)目，但這與購(gòu)置你個(gè)人的房產(chǎn)是根本不同的概念。建議你請(qǐng)教移民律師。
十六、如果把房子出租得到的租金需要交稅嗎？
按照美國(guó)的稅法，你是需要交稅的。請(qǐng)參考“買賣須知”里面的租賃報(bào)稅部分。
十七、我怎樣知道我要買的房子的地產(chǎn)稅是多少？
在美國(guó)各州、各地的地產(chǎn)稅率都不相同，加州的地產(chǎn)稅一般在1.2%-2.0%，包括了縣、市及地方的稅。在購(gòu)房之前，你可以參考屋主的稅率，請(qǐng)你的經(jīng)紀(jì)人幫你換算出來(lái)。如果你要知道確切的數(shù)字，需要花一點(diǎn)時(shí)間到縣級(jí)地稅單位去查明。這個(gè)稅率可能每年會(huì)不同，詳情請(qǐng)參考“買賣須知”中“關(guān)注房地產(chǎn)稅”部分。
十八、在美國(guó)買房子出租的租金回報(bào)率好不好？
在美國(guó)各個(gè)不同的地方，房子出租的回報(bào)率都不盡相同。在加州，我們自己手上實(shí)際案例的統(tǒng)計(jì)，房子出租的毛租金收入在7%-8%，凈租金回報(bào)率在 5%-6%。從租金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，比中國(guó)要高出好幾倍。
十九、在美國(guó)賣房賺的錢需要交稅嗎？
如果你賣房的時(shí)候，已經(jīng)有美國(guó)居民的身份，你可能符合美國(guó)的房產(chǎn)優(yōu)惠政策，在個(gè)人二十五萬(wàn)、夫妻五十萬(wàn)利潤(rùn)之內(nèi)，自住房免稅。細(xì)節(jié)部分可咨詢專業(yè)會(huì)計(jì)師。如果你賣房時(shí)仍然是個(gè)外國(guó)人，請(qǐng)參考“買房須知”中的“房屋增值稅及外國(guó)人預(yù)扣”。
我們?cè)凇懊绹?guó)買房之專家答疑”中對(duì)一些常見(jiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了解答，可供參考。由于每個(gè)人在買房過(guò)程中面臨的具體問(wèn)題可能不同。因此，如果您對(duì)在美國(guó)買房還有任何疑問(wèn)，請(qǐng)別猶豫，在這里提出來(lái)，并留下您的電子郵箱地址或電話。我們會(huì)及時(shí)對(duì)您的問(wèn)題給予更有針對(duì)性的解答。
在買房問(wèn)答中，我們常常需要以很長(zhǎng)的篇幅回答客人的問(wèn)題。這是因?yàn)檫@里面牽扯到很多知識(shí)性的東西，如果不說(shuō)明白，買房的人不容易徹底了解。所以我們的回答通常會(huì)有很長(zhǎng)的篇幅。
問(wèn)：正在考慮買房作投資 打算二十萬(wàn)全款買下一套房子 然后想用這套房子作抵押貸款買第二套房子 請(qǐng)問(wèn)這樣是否科學(xué) 貸款可以貸出多少
答：你好，理論上是可以這樣操作的。但是一般而言，如果用已經(jīng)全款購(gòu)買的房子去做抵押貸款，銀行能貸給你的額度也不會(huì)超過(guò)所抵押房產(chǎn)當(dāng)時(shí)的價(jià)值，通常銀行能帶給你的額度都會(huì)低于你所抵押的房子當(dāng)時(shí)的價(jià)值，而且這種方式的貸款比購(gòu)房時(shí)直接用將要購(gòu)買的房子做抵押貸款的利率更高一些。另外，如果購(gòu)房貸款一般都要超過(guò)$20萬(wàn)銀行才會(huì)給你做，額度太小的貸款銀行一般都不會(huì)給做。
問(wèn)：你好，我現(xiàn)在準(zhǔn)備到美國(guó)買房，準(zhǔn)備把錢逐步匯到我在美國(guó)的銀行賬戶里面，那我匯過(guò)去的錢會(huì)被美國(guó)扣稅嗎？謝謝。
答：一般來(lái)講是不會(huì)被扣稅的。因?yàn)槿绻悴皇敲绹?guó)的義務(wù)納稅人政府就沒(méi)有權(quán)利對(duì)你的錢扣稅。
問(wèn)：MY SISTER IS AN US CITIZEN AND I AM NOT. WILL IT BE ANY DIFFERENCE IF I BUY THE HOUSE WITH MY NAME ALONE OR JOIN NAME WITH HER? SUCH AS TAX BENEFITS AND BANK LOAN INTEREST..ETC.
回復(fù)：如果以你們兩個(gè)人的名義購(gòu)屋，房產(chǎn)稅將按照你們兩個(gè)人分別持有產(chǎn)權(quán)的比例來(lái)繳納。貸款方面建議以你們其中一方的名義來(lái)申請(qǐng)，若以兩個(gè)人聯(lián)名申請(qǐng)貸款的話，由于身份不同，可能會(huì)存在一些問(wèn)題。貸款方面，銀行對(duì)美國(guó)公民和外國(guó)人身份貸款會(huì)有不同的條件要求。其他的并無(wú)差異。
問(wèn)：你好，我拿到個(gè)美國(guó)的工作簽證，如果我的孩子隨同我一起前往美國(guó)，那孩子可以就上美國(guó)的公立學(xué)校嗎？
回復(fù)：如果你擁有合法的工作簽證，你的子女是可以在美國(guó)享受到免費(fèi)的公立學(xué)校的教育的。
問(wèn)：爾灣倉(cāng)庫(kù)的投資回報(bào)率有多少？
回復(fù)：大約4%-5%之間
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)Chino奇諾的房產(chǎn)稅是多少？
回復(fù)：你好，通常新屋和舊屋的稅率不一樣，Chino的地產(chǎn)稅率，一般新屋約1.5%-2%左右，舊屋約1%-1.25%左右。
問(wèn)：剛有綠卡的新移民，沒(méi)有信用，請(qǐng)問(wèn)可以貸款比例多少購(gòu)房？
回復(fù)：你好，如果你剛剛拿到綠卡，在美國(guó)還沒(méi)有報(bào)稅記錄等，也許你可以以外國(guó)人身份來(lái)申請(qǐng)購(gòu)房貸款，這樣可以省去信用核查。如果以外國(guó)人身份貸款通?？梢再J到6成。我會(huì)email一份貸款銀行的材料給你，幫助你于銀行取得聯(lián)絡(luò)。
問(wèn)：洛杉磯的房產(chǎn)稅是多少？
回復(fù)：大洛杉磯區(qū)包含了一百多個(gè)城市，房產(chǎn)稅在每一個(gè)城市每一個(gè)小區(qū)可能都是不一樣的，這跟房子所在的片區(qū)，房子的新舊等都有關(guān)系，所以很難有確定不變的數(shù)據(jù)，只能根據(jù)具體的房屋來(lái)看。一般都在1.1%-2%，基本可以按照1.4%左右來(lái)計(jì)算，通常新屋的房產(chǎn)稅會(huì)超過(guò)1.4%以上。
問(wèn)：如果準(zhǔn)備現(xiàn)金全款在美國(guó)買房的話，是不是一定要把購(gòu)房款提前打到美國(guó)的賬戶并且錢要放在賬戶里面至少2個(gè)月不能動(dòng)？
回復(fù)： 你好，現(xiàn)金全款購(gòu)房時(shí)關(guān)于購(gòu)房款的存放并沒(méi)有你提到的要求，現(xiàn)金購(gòu)房時(shí)，只要在買賣雙方對(duì)于房屋價(jià)錢以及各項(xiàng)條款達(dá)成一致，進(jìn)入公正之后，你的購(gòu)房款能按時(shí)在15天之內(nèi)匯入公正公司，所以只要你的錢能按時(shí)匯出來(lái)就可以了。
問(wèn)：看你們介紹的房源，伊市的房子看起來(lái)性價(jià)比很好，那如果做為投資的話，伊市的房子好出租嗎？大約能租多少錢呢？
回復(fù)：伊市的租賃市場(chǎng)是不錯(cuò)的，房屋出租都沒(méi)有問(wèn)題，而且租金回報(bào)率相比起他城市略高。租金的話以4房獨(dú)立屋為例，月租金可以租到$2200-$2500左右。
問(wèn)：你好，在你們的網(wǎng)站中看了很多房源，請(qǐng)問(wèn)在你們的房屋介紹里面，房子的面積包含樓梯的面積嗎？
回復(fù)：你好，樓梯的面積是包含在房屋室內(nèi)面積里面的。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)在中國(guó)人到美國(guó)買房是不是不能貸款了？
回復(fù)：你好，目前只有HSBC匯豐銀行不做B簽證的貸款了，其他的銀行例如：國(guó)泰銀行、富國(guó)銀行等都還是可以給外國(guó)人做購(gòu)房貸款的。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)在橙縣買獨(dú)立屋的座位投資的話，好出租嗎？一般空置率會(huì)有多少，幾房的會(huì)比較好出租，還有每年的地產(chǎn)稅是多少？
回復(fù)：你好，橙縣的房屋租賃市場(chǎng)是很好的，而且長(zhǎng)期租客較多，空置率如果平均來(lái)算可以按照一年空置一個(gè)月這樣計(jì)算。獨(dú)立屋一般3-4房是最好出租的戶型。地產(chǎn)稅一般在1.1%-2%，具體要看房屋所在城市及社區(qū)以及房屋的新舊，通?？梢园凑?.4%這樣來(lái)估算，新房的話地產(chǎn)稅會(huì)高一些。
問(wèn)：你好，請(qǐng)問(wèn)美國(guó)的矮層的公寓房一般是幾層？層高是多少？
回復(fù)：你好，一般Condo的通常是2-3層，最常見(jiàn)的是2層，樓上樓下為同一戶，與隔壁公用一個(gè)墻壁。層高通常為7-9尺。
問(wèn)：我和我小孩都是持中國(guó)護(hù)照，美國(guó)的旅游簽證。請(qǐng)問(wèn)這種情況下，如果我買了美國(guó)的學(xué)區(qū)房，我就可以讓我孩去讀當(dāng)?shù)氐墓⒅行W(xué)了嗎？還是需要其他的長(zhǎng)期簽證？
回復(fù)：你好，在美國(guó)，絕大部分公立學(xué)校，是不簽發(fā)學(xué)生簽證的（I-20），但也有少部分公立學(xué)?？梢院灠l(fā)I-20（來(lái)美之前最好和你想要上的學(xué)校確認(rèn)）。所以，如果你只是在美國(guó)買了房子而沒(méi)有其他的身份的話，你的子女需要擁有學(xué)生簽證，才能既在美國(guó)讀書，又得到合法的學(xué)生身份居留美國(guó)。 在過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)中，公立學(xué)校只需要用住所的水電單，租房合約或房產(chǎn)證就可以申請(qǐng)讓孩子在你所住地址對(duì)應(yīng)的公立學(xué)校上學(xué)，這樣你的孩子可以享受教育但不能擁有合法身份。 但是，最近我們得知，現(xiàn)在有些公立學(xué)校除了要你提供水電單、租房合約或房產(chǎn)證以外，也需要你提供有效的簽證，才可以入學(xué)。 建議來(lái)美之前和買房之前請(qǐng)和當(dāng)?shù)氐膶W(xué)校確認(rèn)或請(qǐng)教專業(yè)人士。
問(wèn)：Tustin這個(gè)城市怎么樣，學(xué)區(qū)好不好？安全嗎？從地圖上看，好像離爾灣比較近，這里的房?jī)r(jià)是不是便宜一些。
回復(fù)： Tustin還不錯(cuò)，也有一些不錯(cuò)的學(xué)校。但他也有好不夠很好的區(qū)域?？拷鼱枮车膮^(qū)域?qū)W校都很不錯(cuò)，房?jī)r(jià)也跟爾灣的很接近，這邊也很安全。如果是靠近Anaheim的區(qū)域?qū)W校和安全都不夠很好，房?jī)r(jià)也低一點(diǎn)。因此城市總體的分?jǐn)?shù)不會(huì)高?？偟亩?，什么樣的價(jià)錢就買什么樣的區(qū)域的房子。
問(wèn)：有沒(méi)有離爾灣比較近一點(diǎn)，房?jī)r(jià)低一點(diǎn)的城市可以推薦呢？希望學(xué)校也不錯(cuò)，安全一點(diǎn)的，可以是白人城市。
回復(fù)：推薦你可以了解一下以下三個(gè)城市：lake forest ,aliso viejo,mission viejo。則三個(gè)城市都是是irvine市三個(gè)最重要的衛(wèi)星城市。他們距離irvine都在15分鐘車程內(nèi)，分散了irvine不少的工作人員，城市等級(jí)都很高，學(xué)區(qū)也很出色，房?jī)r(jià)低于irvine，但通常房屋院子比irvine大。
問(wèn)：你好，請(qǐng)問(wèn)如果在冬季的時(shí)候去美國(guó)買房是不是比現(xiàn)在更有優(yōu)勢(shì)一些。
回復(fù)：其實(shí)冬季買房并無(wú)什么差別，事實(shí)上，冬天上市的房子相對(duì)比較少，因?yàn)槎旒倨谟懈卸鞴?jié)、圣誕節(jié)等。所以很多人不愿意在這個(gè)時(shí)候賣房，也因?yàn)槎痉吭瓷?，所以相?duì)冬季出來(lái)看房買房的人也會(huì)比較少。所以從我們的經(jīng)驗(yàn)中來(lái)看，其他的并沒(méi)有什么差別。
問(wèn)：我想投資美國(guó)的房產(chǎn)，是一定要我本人親自去到美國(guó)才可以購(gòu)買美國(guó)的房子嗎？
回復(fù)：理論上你不必親自到美國(guó)就可以買房。但是在看房、選房的過(guò)程中，你如果能親自選擇是最好的。在我們的案例中，有的投資人委托他的朋友幫他看房，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子。這是足不出戶購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)的一種范例。如果你對(duì)我們公司有足夠的信任，你也可以委托我們公司來(lái)執(zhí)行購(gòu)房的全過(guò)程。當(dāng)然所有的購(gòu)房文件我們會(huì)用網(wǎng)上簽字的方式或者用快遞的方式郵寄到中國(guó)讓你簽字?，F(xiàn)在大約有一半的銀行接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無(wú)論你在世界的哪一個(gè)地方，都可以完成在美國(guó)買房的過(guò)程。
問(wèn)：你好! 我是中國(guó)公民，持有永久性綠卡。并長(zhǎng)期居住在美國(guó)?，F(xiàn)在，我準(zhǔn)備把中國(guó)的住房賣了，在美國(guó)買一等值(大概20萬(wàn)美金)的住房。 這是我唯一的，并住了十多年的住房。 請(qǐng)問(wèn)賣房所得是否需要在美國(guó)報(bào)稅。是否需要申報(bào)收入的來(lái)源。 非常感謝你們的幫助.
回復(fù)：根據(jù)我們的理解來(lái)看，就你的情況而言在你賣屋的時(shí)候不需要繳稅。但我們還是建議你直接與會(huì)計(jì)師咨詢以得到會(huì)計(jì)師專業(yè)的解答.
問(wèn)：你好，為什么你們推薦的新房社區(qū)每次都只有幾個(gè)房子？只有幾個(gè)房子的話我們應(yīng)該怎么買呢？另外，如果購(gòu)買這些房子都是現(xiàn)房嗎？
回復(fù)：美國(guó)的新屋樓盤形式，建筑商邊建新房邊通知排隊(duì)名單中的買主，分期放出房源，一般每期有4到7套房子。如果你已經(jīng)在登記名單中，建筑商就會(huì)依次序通知看房，先到先選。如果你看中某一套房子就可以進(jìn)行買房簽約交納訂金。如果你是從新房動(dòng)工時(shí)候排隊(duì)到工程結(jié)束交房。這個(gè)過(guò)程大約是4-5個(gè)月，或者更短時(shí)間
問(wèn)：現(xiàn)在在洛杉磯買房做出租的話，如果貸款購(gòu)買，出租后的租金能cover掉每月還款和其他的費(fèi)用支出嗎？
回復(fù)：你好，現(xiàn)在整個(gè)大洛杉磯區(qū)的租金回報(bào)率普遍比較低，如果貸款的購(gòu)買的話，在有的地區(qū)凈租金回報(bào)率甚至接近零。但是，如果貸款購(gòu)買一處房屋用來(lái)出租，其租金是可以抵扣掉每月還款和其他費(fèi)用支出的。
問(wèn)：約巴林達(dá)現(xiàn)在有新屋樓盤嗎？有的話價(jià)格是多少？謝謝
回復(fù)：Yorba Linda現(xiàn)在有新屋，現(xiàn)在的新屋多建在山上，所以開(kāi)發(fā)成本較高，但基本上很多房子都有view，因此價(jià)格也不低，基本都在一百萬(wàn)美元以上。并且很少有小尺寸的。
問(wèn)：如果我在美國(guó)買了新房，交房的時(shí)候如果我不在美國(guó)，可以委托你們幫我收房嗎？
回復(fù)：你好，可以的。通常國(guó)內(nèi)的客人來(lái)找我們購(gòu)買新屋之后，在交房的時(shí)候他們都已經(jīng)回到國(guó)內(nèi)，所以，新屋交屋的工作都是由我們來(lái)幫助客人完成。這其中包括了對(duì)房屋的檢驗(yàn)，比如墻壁油漆，電器，地板等等關(guān)于這棟房子所有細(xì)節(jié)的檢驗(yàn)等。并且，對(duì)于新屋，建商通常都會(huì)有一個(gè)一年的保證期，在交房后的一年內(nèi)，如果有什么問(wèn)題發(fā)現(xiàn)，建商都會(huì)來(lái)解決。
問(wèn)：我在美國(guó)買了房子，我的孩子就可以申請(qǐng)就讀美國(guó)的公立學(xué)校嗎？
回復(fù)：在美國(guó)，絕大部分公立學(xué)校，是不簽發(fā)學(xué)生簽證的（I-20），但也有少部分公立學(xué)?？梢院灠l(fā)I-20（來(lái)美之前最好和你想要上的學(xué)校確認(rèn)）。所以，如果你只是在美國(guó)買了房子而沒(méi)有其他的身份的話，你的子女需要擁有學(xué)生簽證，才能既在美國(guó)讀書，又得到合法的學(xué)生身份居留美國(guó)。 在過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)中，公立學(xué)校只需要用住所的水電單，租房合約或房產(chǎn)證就可以申請(qǐng)讓孩子在你所住地址對(duì)應(yīng)的公立學(xué)校上學(xué)，這樣你的孩子可以享受教育但不能擁有合法身份。 但是，最近我們得知，現(xiàn)在有些公立學(xué)校除了要你提供水電單、租房合約或房產(chǎn)證以外，也需要你提供有效的簽證，才可以入學(xué)。 建議來(lái)美之前和買房之前請(qǐng)和當(dāng)?shù)氐膶W(xué)校確認(rèn)或請(qǐng)教專業(yè)人士。
問(wèn)：你好，我想問(wèn)一下，如果我要在美國(guó)開(kāi)設(shè)銀行賬戶，可以我本人不去美國(guó)而委托我美國(guó)當(dāng)?shù)氐呐笥言诿绹?guó)銀行幫我開(kāi)設(shè)一個(gè)美國(guó)銀行賬戶嗎？
回復(fù)：你好，開(kāi)設(shè)美國(guó)銀行賬戶并不要求人一定要到美國(guó)，你人在中國(guó)就可以做，但不是所有銀行都可以，比如華美銀行等可以做，你可以留言給我們你的Email，我們可以幫你轉(zhuǎn)介銀行專員給你。
問(wèn)：您好，如果我現(xiàn)金全款在美國(guó)購(gòu)房，是否要求我的錢需要提前匯到美國(guó)賬戶，并且在美國(guó)的銀行賬戶上停留兩到三個(gè)月的時(shí)間，期間不能動(dòng)？
回復(fù)：你好，如果你是現(xiàn)金全款來(lái)美國(guó)購(gòu)屋，那么不會(huì)要求你的錢一定要在美國(guó)賬戶停留多長(zhǎng)時(shí)間。值得注意的是：在買屋過(guò)程中，當(dāng)買賣雙方達(dá)成一致，開(kāi)始公正后，你的錢需要在15天之內(nèi)按時(shí)匯入公正公司，所以，你需要保證你的錢能夠按時(shí)匯出即可。
問(wèn)：你好，我想咨詢一下，如果想投資美國(guó)房產(chǎn)，購(gòu)房款如何帶到美國(guó)？
回復(fù)：持綠卡匯款入美國(guó) 看你是從哪里匯款過(guò)來(lái) 大陸還是香港？如果是從大陸的話 國(guó)內(nèi)會(huì)有管制 , 如果是從香港的話 有些銀行沒(méi)有管制 有些銀行可能有管制。 若你是綠卡往美國(guó)自己的賬戶名下匯款, 如果金額數(shù)目太大 美國(guó)國(guó)稅局也會(huì)對(duì)你是否在國(guó)外有資產(chǎn) 產(chǎn)生懷疑。 如果你的購(gòu)房款在中國(guó), 你需要在美國(guó)有任何一個(gè)銀行的帳戶才可以, 或者你的購(gòu)房款在中國(guó)境外, 如香港, 新加坡, 臺(tái)灣等沒(méi)有外匯管制的地方, 可直接匯入美國(guó)的過(guò)戶公證公司都行。 在美國(guó)買房，你必須有美金去支付房款。如果你的錢還不是美金，那你就需要先轉(zhuǎn)換為美金。 中國(guó)對(duì)于轉(zhuǎn)換美金是有一定的限制的，你需要符合每人每年限制換匯5萬(wàn)美金的規(guī)定。中國(guó)對(duì)于匯出美金也有限制，匯到同一個(gè)美國(guó)賬戶中在一定時(shí)間內(nèi)也有一定的限制，所以我們建議，你最好能夠有多個(gè)美國(guó)賬戶。所以針對(duì)于這些硬性規(guī)定，你都需要時(shí)間去安排準(zhǔn)備。
問(wèn)：如果是在加州，夫妻一方因病去世，孩子的名字是必須加在財(cái)產(chǎn)證明上面么？
回復(fù)：在美國(guó)，如果夫妻雙方一方去世，不必將孩子的名字加在財(cái)產(chǎn)上，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)本來(lái)就不是孩子的。如果雙方采用的是夫妻財(cái)產(chǎn)公有制，則一方去世之后，財(cái)產(chǎn)變成另一方單獨(dú)所有。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)從大陸寄現(xiàn)金到美國(guó)紐約，在報(bào)稅不到20000的情況下，是否可以買房，如果可以，是否有具體要求細(xì)節(jié)可以提供，謝謝
回復(fù)：分情況來(lái)看，一，如果你是美國(guó)公民，你在海外的財(cái)產(chǎn)都需要報(bào)稅的，并且如果你每年都賺很少的錢，報(bào)稅也很少，而突然有一大筆錢從中國(guó)寄到美國(guó)來(lái)購(gòu)買一處房產(chǎn)，這樣可能會(huì)被國(guó)稅局質(zhì)疑。二，如果你沒(méi)有美國(guó)的任何身份，那你首先不需要在美國(guó)報(bào)稅，你在美國(guó)現(xiàn)金購(gòu)房也跟你的報(bào)稅沒(méi)有什么關(guān)系。除非比如你是中國(guó)人，在中國(guó)每年報(bào)稅很少，而在美國(guó)購(gòu)房時(shí)需要問(wèn)美國(guó)的銀行申請(qǐng)貸款，這個(gè)時(shí)候也許銀行會(huì)因?yàn)槟愕脑谥袊?guó)的報(bào)稅太少而擔(dān)心你的收入太少和負(fù)擔(dān)能力較低，也許有可能銀行會(huì)不批準(zhǔn)貸款。
問(wèn)：您好。請(qǐng)問(wèn)如果我和另外一個(gè)家庭合伙買下一個(gè)single house.分apt1和apt2.那我們得房契是共同得還是分開(kāi)得？土地所有權(quán)是各一半嗎
回復(fù)：如果說(shuō)您計(jì)劃兩個(gè)人或多個(gè)人共同出資在美國(guó)購(gòu)買一處房產(chǎn)，那么關(guān)于產(chǎn)權(quán)上，合伙人占權(quán)比例的問(wèn)題是可以根據(jù)你們的出資比例或者是按照你們自己的意愿協(xié)商一個(gè)分權(quán)的比例的。比如，如果兩個(gè)人購(gòu)買，占權(quán)比例可以是50%和50%，也可以是70%和30%，比例上沒(méi)有限制。等你們確定好占產(chǎn)權(quán)比例之后，就找公正公司來(lái)做。以后房屋賣出的時(shí)候資金也是按照你們的產(chǎn)權(quán)比例來(lái)分?？傊@個(gè)比例是按照你們自己的意愿來(lái)分的。 那么合伙購(gòu)買的時(shí)候，購(gòu)房的合約和一個(gè)人購(gòu)房的合約是一樣的，只不過(guò)在買或者今后賣的合約中所有需要簽字的地方每個(gè)合伙人都需要同意并簽字。
問(wèn)：委托賣出房屋，你們的傭金如何收?。?/p>
回復(fù)：您好，如果您委托我們來(lái)幫助您賣出您的房產(chǎn)，那么我們收取傭金的比例按照我們這邊的行情來(lái)看，是收取您房屋賣價(jià)的5%-6%，然后這個(gè)傭金會(huì)由我們（賣方經(jīng)紀(jì)人）和買方經(jīng)紀(jì)人來(lái)按照2.5%和2.5%或者3%和3%這樣來(lái)分。
問(wèn)：我很喜歡你們的網(wǎng)站。可你們網(wǎng)站上提供的mls查房系統(tǒng)查不了房呢？是要申請(qǐng)會(huì)員交費(fèi)才可用嗎？另，我查資料說(shuō)奇諾崗處在地震帶上，為什么還能在全美的評(píng)分上得那么高分？你們也很推崇它？
回復(fù)：關(guān)于usahome123.com網(wǎng)站中提供的MLS房源搜索不能正常使用的問(wèn)題：
MLS房源系統(tǒng)是美國(guó)有執(zhí)照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才可以使用的房源共享平臺(tái)，我們?cè)诰W(wǎng)站開(kāi)設(shè)這樣的窗口，也是取用了其他房源搜索網(wǎng)站的資源。因?yàn)檎嬲腗LS系統(tǒng)沒(méi)有辦法提供接口給任何網(wǎng)站來(lái)做搜索。另外，由于這些房源系統(tǒng)服務(wù)器都在美國(guó)，所以有時(shí)候網(wǎng)站的搜索頁(yè)面會(huì)出現(xiàn)打不開(kāi)，或搜索之后出現(xiàn)無(wú)結(jié)果的現(xiàn)象。但事實(shí)上，搜索功能是可以使用的。如果無(wú)法使用請(qǐng)多次嘗試或適當(dāng)?shù)却?yè)面反應(yīng)。
另外，關(guān)于房源的問(wèn)題，任何網(wǎng)站提供的房源都不如MLS系統(tǒng)里面的房源及時(shí)準(zhǔn)確，所以，我們建議客人，不要在網(wǎng)路上面廣泛的搜索房源，最好的做法是選擇你信任的經(jīng)紀(jì)人，告訴你的經(jīng)紀(jì)人你自己的購(gòu)房需求，讓經(jīng)紀(jì)人使用MLS系統(tǒng)來(lái)幫助你為你量身打造一個(gè)房源系統(tǒng)，這樣你就能源源不斷地收到市面上所有最符合你需要的房源，一個(gè)不重復(fù)且一個(gè)都不會(huì)漏掉。在我們多年的經(jīng)驗(yàn)里面，這樣也是讓買房最順?biāo)斓姆绞健?/p>
關(guān)于奇諾崗處在地震帶上的問(wèn)題：
實(shí)際上，加州的絕大多數(shù)地方都是處在地震帶上。多年以來(lái)大家都住在這里，所以真正住在加州的人，都對(duì)地震這個(gè)問(wèn)題不敏感。另外，加州基本上所有的住宅房屋都是木制的，這也是處于對(duì)加州地處地震帶上的考量。奇諾崗一直在全美根據(jù)各項(xiàng)生活指標(biāo)，比如學(xué)風(fēng)，安全系數(shù)，社區(qū)規(guī)劃和設(shè)施，公園等綜合考量一直被評(píng)為最高的分?jǐn)?shù)，所以會(huì)有很多人喜歡追捧。當(dāng)然也有的人會(huì)覺(jué)得加州地震多，會(huì)考慮比如紐約等東部地區(qū)，但真的去過(guò)之后會(huì)因?yàn)樯瞽h(huán)境設(shè)施和氣候等原因最終還是選擇了加州，所以這也是為什么加州地處地產(chǎn)帶卻依然吸引了絕大多數(shù)華人來(lái)到這里。
問(wèn)：預(yù)，買美國(guó)加州1951建的舊房，但有白蟻，怎么辦？
回復(fù)：如果在加州買1951年的房子，有白螞蟻很正常。但在過(guò)戶時(shí)，加州有法規(guī)規(guī)定：房子過(guò)戶的時(shí)候必須有第三方有執(zhí)照的白螞蟻公司做檢查，如果有發(fā)現(xiàn)任何有白螞蟻，必須在過(guò)戶之前處理完畢。所以在加州有很多很久的房子，很多也都有白螞蟻，比如san Marino，那里的房子大部分都是1950年以前的，都是很舊的，而且價(jià)格都是幾百萬(wàn)的。所以在加州買賣房屋，大家在過(guò)戶之前都是要做白螞蟻檢查工作的。
問(wèn)：加州那些城市適宜買房？
回復(fù)：在CNN 的 MONEY 雜志評(píng)選中，有5個(gè)城市被評(píng)為全美一百個(gè)最佳宜居城市，其中有4個(gè)城市在在南加州，他們分別是Irvine (爾灣，排名 6)，Chino hills (奇諾崗，排名 34)，Diamond bar (鉆石吧，排名 41), Yorba Linda (約巴林達(dá)，排名 42) ,這幾個(gè)城市的資料都可以在我們的網(wǎng)站里面看到。
問(wèn)：我想到加州買房子，應(yīng)該怎樣做？
回復(fù)：很簡(jiǎn)單，第一步，你需要確定你想要在哪個(gè)城市買房，想買什么樣的房子，然后把剩下的事情就可以交給我們來(lái)做。ww.usahome123.com 里面有介紹各個(gè)城市的資訊, 如果能夠選擇好城市的話, 那么我就可以幫你做一個(gè)自動(dòng)房源設(shè)定, 請(qǐng)告訴我以下資料: 1.你的英文姓名 2.你的手機(jī)號(hào)碼/Email 3.你美國(guó)買房的初步計(jì)劃 4.買房金額大小范圍 5.獨(dú)立屋或Condo, 6.對(duì)房子基本條件要求, 如房浴數(shù),,最低面積... 7.現(xiàn)金或貸款?
問(wèn)：你們直接服務(wù)的區(qū)域是南加州嗎？
回復(fù)：我的直接服務(wù)區(qū)域是南加州，同時(shí)我們的“美國(guó)華語(yǔ)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟”（http://t.cn/zT4cirf）在全美各地都有優(yōu)秀的華人經(jīng)紀(jì)人。所以你想在南加州購(gòu)房，我很樂(lè)意為你服務(wù)。如果你想在其他區(qū)域買房，我也可以為你轉(zhuǎn)介優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人幫助你。
問(wèn)：如果我在美國(guó)買一套50多萬(wàn)美元的房子用來(lái)出租，這算投資嗎？可以獲得投資移民簽證嗎？
回復(fù)：買一棟住宅是不能幫你取得移民身份的。對(duì)不起，移民方面我懂得不多,但依普通常識(shí)所知，投資移民是投資美國(guó)的企業(yè)能給美國(guó)創(chuàng)造10個(gè)以上就業(yè)機(jī)會(huì), 從而發(fā)放給投資人及家屬綠卡的移民項(xiàng)目, 單純買住宅不能創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì), 所以不符投資移民條件。
問(wèn)：代理人多，我找誰(shuí)好？
回復(fù)：你好。如果你看中其他經(jīng)紀(jì)人手中的房子，你也可以雇傭我作為你的買方經(jīng)紀(jì)人，代理你與賣方進(jìn)行房屋交易。這并不會(huì)增加費(fèi)用，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)人的交易傭金是由賣方付的。通過(guò)我來(lái)與賣方交易，可以幫助你更好地評(píng)估房屋的價(jià)值，合理地出價(jià)，在房屋交易手續(xù)上也可以為你節(jié)省很多麻煩。
問(wèn)：美國(guó)經(jīng)紀(jì)人是否提供代租服務(wù)呢？是否需要另付給經(jīng)紀(jì)人服務(wù)費(fèi)呢？
回復(fù)：我們可以提供代租服務(wù)的。交給經(jīng)紀(jì)人幫助租賃可以大大節(jié)省您的工作和時(shí)間，由於經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)，可以幫您選擇條件較好的租客，減少以后惡房客的困擾。租賃的傭金一般是全年租金的6%。如果是我們公司代表購(gòu)買的房屋, 優(yōu)惠只收5%.
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)除了房子本身的價(jià)錢外，我還需要支付一些其它必需費(fèi)用嗎？麻煩請(qǐng)列舉出，謝謝。
回復(fù)：美國(guó)房地產(chǎn)交易中貸款買主一般需要支付的各種費(fèi)用如下：
定金 (Earnest Money Deposit)- 屬於頭款一部份
公證公司作業(yè)費(fèi) (Escrow Fee)- 大約$600-1200 (按房?jī)r(jià)比率收費(fèi))
產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi) (Title Insurance ) - 大約 $400-800 (按貸款額比率收費(fèi))
房屋檢查費(fèi) (Home Inspection Fee)- 大約$300-400 (按房屋建筑面積大小收費(fèi))
銀行貸款申請(qǐng)及相關(guān)費(fèi)用 (Bank Charges)- 如銀行評(píng)估費(fèi)，信用報(bào)告費(fèi)，貸款申請(qǐng)費(fèi)- 貸款買主需要
房屋估價(jià)費(fèi) (Appraisal fee)- （大約$300-400)
公證費(fèi) (Notary Fee)- 大約$50-120
信差費(fèi) (Messenger Fee)- 大約$50-150
房屋保險(xiǎn)費(fèi) (Hazard Fire Insurance)- 大約$600-1000
房屋過(guò)戶稅 (Documentary Transfer Tax)- $300-600 (按房?jī)r(jià)比率收費(fèi))
登記費(fèi) (Recording fee)- 大約$80-100
為什么美國(guó)人不像中國(guó)人那么喜歡住新房？
回復(fù)：其實(shí)，美國(guó)人非常注重房屋的格調(diào)和品質(zhì)，所以很多人買了房子之后，根據(jù)自己的需求對(duì)房子進(jìn)行量身打造，讓房子變得適用于自己。所以他們不一定要住在新房。而且通常來(lái)講，新房的區(qū)域會(huì)比較偏遠(yuǎn)。一般來(lái)說(shuō)，挑選位置對(duì)他們來(lái)說(shuō)更重要。所以他們更多會(huì)選擇二手房。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)爾灣市Laguna Altura社區(qū)Siena小區(qū)的地產(chǎn)稅率和社區(qū)費(fèi)是多少？
回復(fù)：爾灣市的新屋的地產(chǎn)稅率一般為1.6%-1.7%。
Laguna Altura社區(qū)目前的社區(qū)費(fèi)為：295美元/月（鐵門警衛(wèi)社區(qū)，所以社區(qū)費(fèi)較高）。但應(yīng)該注意的是：在美國(guó)，社區(qū)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)并不是一成不變的。社區(qū)費(fèi)是取之于社區(qū)成員，用之于社區(qū)之中。如果社區(qū)中有些大的設(shè)備需要修繕，預(yù)存的社區(qū)管理費(fèi)不夠用，該社區(qū)就會(huì)提高社區(qū)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。如果某年社區(qū)費(fèi)有盈余，下一年就會(huì)減少社區(qū)費(fèi)的增收。
問(wèn)：您好，請(qǐng)教一個(gè)問(wèn)題，在加州購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)房產(chǎn)證上面寫一個(gè)人的名字和寫夫妻雙方的名字有什么區(qū)別嗎？如果有，主要是哪些方面呢？ 非常感謝?。?！
回復(fù)：差別當(dāng)然是有的，這個(gè)討論起來(lái)是有關(guān)法律的問(wèn)題，應(yīng)請(qǐng)教律師比較專業(yè)。美國(guó)是夫妻財(cái)產(chǎn)共同制度，假設(shè)夫妻一方瞞對(duì)方而以個(gè)人名義買下這個(gè)財(cái)產(chǎn)的話，理論上另一方仍然擁有此財(cái)產(chǎn)一半的權(quán)利，細(xì)節(jié)請(qǐng)咨詢律師吧！
問(wèn)：請(qǐng)教一個(gè)問(wèn)題，在國(guó)內(nèi)買房時(shí)一個(gè)買主是可以同時(shí)找多個(gè)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系看房的，在加州那邊也可以這樣做嗎？
回復(fù)：我們一般不那么做，假設(shè)你找三個(gè)不同的經(jīng)紀(jì)人帶你看房，這就表示另外兩個(gè)人會(huì)白忙活，在美國(guó)的共享房源都是一樣的，所不同的是經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)驗(yàn)和能力不同，所以應(yīng)該尋找一個(gè)合適的經(jīng)紀(jì)人去幫助你，當(dāng)然如果經(jīng)紀(jì)人你感到不滿意你是有絕對(duì)權(quán)力換別人的。
問(wèn)：Hi, Grace, 國(guó)內(nèi)城里人對(duì)這種木結(jié)構(gòu)房屋的維護(hù)特點(diǎn)不了解，在選購(gòu)的時(shí)候應(yīng)注意些什么？雖然過(guò)戶前可有專業(yè)人員對(duì)房子做檢查，但初期選房的時(shí)候買主也應(yīng)該心中有數(shù)才好。
回復(fù)：木結(jié)構(gòu)房屋在加州非常普遍，由于他能夠吸震，對(duì)于這個(gè)多地震的地方最適當(dāng)，木結(jié)構(gòu)的房屋如果正常情況他都能夠維持六十年以上，甚至百年，木結(jié)構(gòu)的房屋他最怕的是潮濕還有就是白蟻，加州有規(guī)定在買賣過(guò)戶的時(shí)候一定要做白蟻的檢查，發(fā)現(xiàn)白蟻必須找專業(yè)公司處理，才能完成過(guò)戶手續(xù)。
問(wèn)：請(qǐng)教為什么irvine的房?jī)r(jià)相對(duì)貴這么多？是因?yàn)榕R近new port beach嗎？
回復(fù)：是的爾灣這里的房?jī)r(jià)比較貴，是一種供需的平衡，爾灣的學(xué)區(qū)在家中名列前茅在全國(guó)也是排名在前，在地理位置上他也是靠近海邊的第二線城市，商業(yè)發(fā)達(dá)，在工作機(jī)會(huì)上也相當(dāng)多，城市規(guī)劃完善，眾多的誘因使這里的房?jī)r(jià)保持較高的水平。
問(wèn)：我想在爾灣買新房，想請(qǐng)教您上100萬(wàn)美元的房子在woodburt買還是在這邊買保值？
回復(fù)：爾灣市本身就是非常保值的城市之一, 二個(gè)區(qū)域應(yīng)該沒(méi)多大差。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)一下?tīng)枮车腖agula Altura樓盤現(xiàn)在還有房賣嗎？周圍配套齊全嗎？新房都是不帶裝修的吧？這小區(qū)帶小學(xué)，中學(xué)的學(xué)位嗎？謝謝。
回復(fù)：美國(guó)的新屋一般都不帶裝修的，但賣出來(lái)的時(shí)候都有基本的配備，例如地毯地板瓷磚基本上都有，如果你要更高級(jí)的裝備等等，就可以加價(jià)跟建筑商更換。Laguna Altura 他們?nèi)栽阡N售。價(jià)格范圍，從600000美元，1200000美元。這些學(xué)校是：Elementary-Aderwood, Middle-Rancho San Joaquin, High School-University High. 購(gòu)物中心，高速公路，許多公園都在附近。
問(wèn)：我在redfin上看最近房源很少，而且普遍報(bào)價(jià)偏高，是不是因?yàn)槭堑镜脑颍?/p>
回復(fù)：從今年初開(kāi)始，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就在住上走，這種趨勢(shì)讓很多的賣主開(kāi)始有了惜售的心理，買主則拼命的想要買房，所以產(chǎn)生供需不平衡，當(dāng)然現(xiàn)在是十一月也是美國(guó)的假日季節(jié)，房源也是會(huì)比較少。
問(wèn)：請(qǐng)教一下，在美國(guó)注冊(cè)了公司，用公司的銀行賬戶，而不是個(gè)人的私人存款賬戶在建筑商那里做買房的登記，可不可行？在美國(guó)用有限公司名義買房和個(gè)人名義買房，各有哪些利弊？多謝。
回復(fù)：用公司的賬戶作為購(gòu)房的來(lái)源或做買房的登記是可以的，假設(shè)您是用來(lái)自住的房屋，原則上應(yīng)該是由你個(gè)人名義去購(gòu)買，若是用于投資房，你就可以考慮用公司或者個(gè)人名義去購(gòu)買。用公司名義去購(gòu)買，一般認(rèn)為它的好處是在于能夠得到更多的保護(hù)，萬(wàn)一發(fā)生任何的事情，不會(huì)再追索到個(gè)人的財(cái)產(chǎn)，他的缺點(diǎn)就是可能會(huì)交兩次的稅，其他細(xì)節(jié)更深入的數(shù)字，建議你必須詢問(wèn)專業(yè)的會(huì)計(jì)師。
問(wèn)：中國(guó)人在美國(guó)貸款買房，具體應(yīng)該怎樣操作？
回復(fù)：我記得現(xiàn)在HSBC可以給外國(guó)人提供貸款，年利率只有好像百分二點(diǎn)幾到百分之三點(diǎn)幾，蠻優(yōu)惠的，甚至比美國(guó)當(dāng)?shù)厝丝梢垣@得的利率還要低。如果你有興趣，可以去問(wèn)一下。
你可能要問(wèn)兩個(gè)地方。一個(gè)是中國(guó)的HSBC。你需要在那邊開(kāi)戶，然后把你的買房的頭款的錢逐漸放進(jìn)美金賬戶里。你到美國(guó)之后，需要在美國(guó)這邊的HSBC再開(kāi)一個(gè)賬戶。等你準(zhǔn)備買房子的時(shí)候，你就可以把你在中國(guó)的HSBC的美金賬戶的錢，用個(gè)人轉(zhuǎn)賬的方式，轉(zhuǎn)到你在美國(guó)這邊的HSBC賬戶。這應(yīng)該算是最簡(jiǎn)便的方式了。如果你需要聯(lián)系美國(guó)這邊HSBC的貸款負(fù)責(zé)人的話，我可以給你他的電話。
問(wèn)：我看中你們掛牌的一套房子，有4個(gè)房間，我想把其中3間租出去，自己住一間。你覺(jué)得這個(gè)想法怎么樣？
回復(fù)：要做到這一點(diǎn)，可能有一些難度。因?yàn)槟悴灰欢軌虮ＷC把每個(gè)房間都出租出去。如果一套房子整租給一個(gè)家庭，在Chino Hills，58萬(wàn)美元的房子，大概每月能租到2500美元左右。但是如果你要分開(kāi)一間一間出租，自己住一間，另外3間租給別人，假設(shè)每間租金為500美元，你一個(gè)月能租到1500美元。但是在現(xiàn)實(shí)中，不一定每個(gè)月都能把房子租出去。因?yàn)槟憧赡懿灰欢苷业?個(gè)穩(wěn)定的租客一直租你的房間?，F(xiàn)實(shí)可能跟計(jì)劃會(huì)有點(diǎn)差別。因?yàn)樵诿绹?guó)，分租的情況是不太多的，并不太受到歡迎。當(dāng)然也有一些學(xué)生，經(jīng)濟(jì)不太寬裕，只想租一個(gè)房間，每個(gè)月五六百美元，這種情況也有。但他們大多是好幾個(gè)學(xué)生約好一起租一套房子。如果你自己把房子分租給3個(gè)租客，自己住在其中一間，這種情況在這邊不是說(shuō)沒(méi)有，但是你不一定能保證這3間都能穩(wěn)定的租出去。我個(gè)人覺(jué)得是有這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的。有可能你每年只能把其中兩個(gè)房間租出去。所以你自己得有這個(gè)準(zhǔn)備。
問(wèn)：美國(guó)的房子，照片和實(shí)際差別大嗎？
回復(fù)：有的時(shí)候在照片上看到的是不準(zhǔn)確的：有的房子的照片照得很漂亮，但你實(shí)際去看，可能會(huì)覺(jué)得失望；有的房子的照片看起來(lái)不怎么樣，甚至有的看起來(lái)連焦距都沒(méi)有對(duì)準(zhǔn)，但是房子本身卻好得不得了。因?yàn)槊總€(gè)經(jīng)紀(jì)人攝影的功力也不太一樣。
所以在美國(guó)買房子，最好自己親自過(guò)來(lái)看到房子，這是很重要的。
問(wèn)：美國(guó)加州的Diamond Bar、Walnut和Irvine這三座城市的學(xué)區(qū)和房?jī)r(jià)怎么樣？
回復(fù)：這三個(gè)城市的學(xué)區(qū)都是相當(dāng)不錯(cuò)的。但是具體到每一棟房子，其所在的學(xué)區(qū)，和其對(duì)應(yīng)的學(xué)校的成績(jī)，也不完全是一樣的。
這三座城市當(dāng)中，房屋單價(jià)最高的是Irvine，在該市比較好的區(qū)域，每平方英尺接近400美元；而Diamond Bar和Walnut，比較好的區(qū)域的房屋單價(jià)在280到300美元之間，所以這其中還是有一些差距的。
問(wèn)：到美國(guó)買房，你們可以提供什么樣的專業(yè)建議？
回復(fù)：在你在直接看房子的時(shí)候，對(duì)于任何一棟你感興趣的房子，我們都會(huì)為你提供最專業(yè)的輔助。其中包括：幫助你評(píng)估房屋的價(jià)值，幫你查找到這套房子對(duì)應(yīng)的小學(xué)、中學(xué)和高中，以及周邊的配套設(shè)施（我們會(huì)提供一個(gè)周邊環(huán)境和配套設(shè)施的示意圖）。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)你們幫助客人出租和管理房屋是怎樣收費(fèi)的？
回復(fù)：我們提供幫助客人出租房屋的服務(wù)，收費(fèi)是租金的6%。需要注意的是：出租房屋的服務(wù)是指我們幫你找到房客。如果你人不在這邊，房屋出租之后，每個(gè)月需要收取租金，或者房屋出現(xiàn)問(wèn)題，需要尋找修理公司進(jìn)行修理，或者租客沒(méi)有按時(shí)交租金，需要去處理等等，這些屬于房屋管理的范疇。出租和管理是兩種不同的服務(wù)，是有區(qū)別的。我們公司的收費(fèi)是這樣的：1. 出租房屋：費(fèi)用是一年租金的6%。如果你是通過(guò)我們購(gòu)買的房子，第一年可以享受5%的優(yōu)惠；從第二年開(kāi)始，按照正常的6%的費(fèi)率收取房屋出租費(fèi)用。舉例來(lái)說(shuō)，如果房屋租金每年24000美元，那么第一年出租房屋的費(fèi)用是1200美元；如果第二年需要重新幫助尋找租客，那么第二年出租房屋的費(fèi)用是1440美元。以后每年如果需要重新幫助尋找租客，費(fèi)用都是1440美元。2. 管理房屋：我們的上級(jí)公司Coldwell Banker可以提供管理房屋的服務(wù)，對(duì)于通過(guò)我們購(gòu)買的房子，我們同樣可以幫助客人爭(zhēng)取到5%的優(yōu)惠費(fèi)率，但僅限于第一年。從第二年開(kāi)始，按照正常的6%的費(fèi)率收取房屋管理費(fèi)用。舉例來(lái)說(shuō)，如果房屋租金每年24000美元，那么第一年管理房屋的費(fèi)用是每月100美元；從第二年開(kāi)始，管理房屋的費(fèi)用是每月120美元。我們?cè)凇懊绹?guó)買房直通車”網(wǎng)站中有專門介紹房屋出租和管理的文章，你不妨去看一看。美國(guó)買房后之房屋租賃及管理 http://www.usahome123.com/nview.asp?cid=3.6
問(wèn)：我可不可以這樣理解，就是說(shuō)在美國(guó)有很多人買得起房子，但是不一定養(yǎng)得起，永久性的每年都交稅，稅金加起來(lái)就比大陸的房?jī)r(jià)貴了是吧？
回復(fù)：美國(guó)的房地產(chǎn)制度和稅收制度跟中國(guó)有所不同。首先，美國(guó)的房子所附的土地屬于房屋買賣交易的一部分，購(gòu)買了一套房屋，也就擁有了其所附土地的所有權(quán)。但是在中國(guó)，購(gòu)買一套房子，只能獲得其所附土地的一定年限的使用權(quán)。其次，在美國(guó)，每年居民繳納的房產(chǎn)稅是專款專用的，由政府征收后，用于地方建設(shè)，例如興建學(xué)校、道路設(shè)施和區(qū)域的開(kāi)發(fā)。這就是美國(guó)的制度形態(tài)和中國(guó)的不同之處。
另外舉一個(gè)例子。在中國(guó)，在高速公路上需要設(shè)關(guān)卡按距離收費(fèi)。但是在美國(guó)，擁有汽車的居民每年在繳納汽車的牌照稅的時(shí)候，就已經(jīng)包含了道路的保養(yǎng)費(fèi)用。所以在美國(guó)你不需每走一段距離，支付一次費(fèi)用。這也反映了兩國(guó)的制度的不同。
如果你把稅金加到房屋的價(jià)格中去計(jì)算購(gòu)房的總價(jià)，這并不合理，我恐怕不能贊同。因?yàn)檫@歸根結(jié)底只是由于稅法的設(shè)計(jì)有所不同而導(dǎo)致的問(wèn)題。在美國(guó)，你在購(gòu)房的之前就要預(yù)計(jì)到以后每年要交的房產(chǎn)稅。正如你買了汽車，上路之后需要購(gòu)買汽油一樣。那你是不是要把汽油的費(fèi)用算在購(gòu)買汽車的價(jià)錢里面呢？恐怕不是這樣的吧？
問(wèn)：熊寶寶你好，經(jīng)你的介紹感覺(jué)美國(guó)的房?jī)r(jià)確實(shí)很低，但是稅收方面比國(guó)內(nèi)的要高了很多吧？國(guó)內(nèi)買完了一套房交完契稅就再不用交什么費(fèi)用了，美國(guó)是不是買了房子每年都要交稅?。繘](méi)完沒(méi)了的稅嗎？ 另外我到美國(guó)買房子可以按揭嗎？需要哪些材料??？
回復(fù)：在美國(guó)買了房子之后每年要分兩次繳納房產(chǎn)稅，在加州這個(gè)稅率大約在1.2%到2%之間。那么每年你繳納的稅額就等于你購(gòu)買房屋的價(jià)錢乘以這個(gè)稅率。詳細(xì)的情形請(qǐng)參考我在“美國(guó)買房直通車”網(wǎng)站（www.usahome123.com）上發(fā)布的文章“關(guān)注美國(guó)房地產(chǎn)稅”。
另外，如果你是外國(guó)人，在美國(guó)也可以辦理按揭貸款，需要的材料其實(shí)也比較簡(jiǎn)單，但是你自己需要準(zhǔn)備40%-50%的頭款。詳細(xì)的情形，也可以在我們的網(wǎng)站中有說(shuō)明，請(qǐng)直接到網(wǎng)站中查閱，這里就不再寫文章介紹了。如果還有什么問(wèn)題，請(qǐng)?jiān)俑覀兟?lián)絡(luò)。
問(wèn)：您說(shuō)在中國(guó)大陸很快就會(huì)見(jiàn)到老百姓買得起的水平的房?jī)r(jià)，這可能嗎？
回復(fù)：中國(guó)大陸的高房?jī)r(jià)，并沒(méi)有得到人民可以負(fù)擔(dān)得起的需求的支撐，所以這么高的房?jī)r(jià)是沒(méi)有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的。沒(méi)有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)的價(jià)錢，就是泡沫。
為什么在這么高的房?jī)r(jià)背景下，還有人在買房？主要的原因是：能勉強(qiáng)買得起房子的老百姓只擔(dān)心房?jī)r(jià)越來(lái)越高，將來(lái)更買不起房子，所以現(xiàn)在湊一湊，趕緊把房子買下來(lái)。除了這一人群之外，很多房屋交易其實(shí)是有錢的人彼此在操作。舉例來(lái)說(shuō)，我今天100萬(wàn)元把這套房子買下來(lái)，明天你用120萬(wàn)元把這套房子接手過(guò)去，后天我再用150萬(wàn)元把房子接下來(lái)。過(guò)一陣子，你再接過(guò)去，把房?jī)r(jià)變成200萬(wàn)元。就這樣，有錢人彼此配合操作，把房?jī)r(jià)推高。這樣做的意義在于吸收旁邊的游資，也就是上面提到的拼拼湊湊勉強(qiáng)買得起房子的老百姓的資金。這些人是最危險(xiǎn)的，因?yàn)樗麄儼炎约汉椭車H戚朋友的血汗錢拼湊起來(lái)買房子，這套房子就是他們所擁有的一切。沒(méi)有這套房子，他們就什么都沒(méi)有了。所以他們也非常不愿意房?jī)r(jià)下跌。但是很不幸，無(wú)論人們?cè)趺聪Ｍ?，無(wú)論政府有無(wú)任何的措施去打壓房?jī)r(jià)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論來(lái)看，不可能會(huì)有一個(gè)物品，在炒作過(guò)程中價(jià)格被無(wú)止境的推高，在價(jià)格超過(guò)了有實(shí)際需求的人群的支付能力之后，還能永遠(yuǎn)往上走。這是絕對(duì)不可能，也不合乎道理的。所以這個(gè)虛高的房?jī)r(jià)肯定會(huì)掉下來(lái)的。
為什么很多人在討論房?jī)r(jià)的時(shí)候，會(huì)談到房?jī)r(jià)與收入的比例。因?yàn)檫@個(gè)比例可以顯示一個(gè)人靠工作收入多長(zhǎng)時(shí)間可以買下一套房子。這個(gè)比例是有一定道理的。如果一個(gè)人不吃不喝三十年以上都買不起一套房子，這是絕對(duì)不合理的，也是不可行的。這樣的價(jià)錢都是泡沫。不幸的是，現(xiàn)在中國(guó)大陸很多地方都是這樣。目前中國(guó)大陸政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取了限制措施。在這之前我就一直在說(shuō)，中國(guó)的房?jī)r(jià)一定會(huì)降，問(wèn)題只是什么時(shí)候降。如果有政府的政策去推動(dòng)的話，會(huì)降得更快。如果沒(méi)有政府政策干預(yù)，它也早晚會(huì)降。這種不合理的東西是不可能長(zhǎng)久存在下去的。因此，如果一般的老百姓都知道這個(gè)道理，大家都不要去追這個(gè)不合理的房?jī)r(jià)，這個(gè)房?jī)r(jià)會(huì)很快降下來(lái)的。問(wèn)題就是還有很多人都不信，因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)大家還沒(méi)有看到過(guò)房?jī)r(jià)會(huì)降的情況。但是在國(guó)外大家經(jīng)常會(huì)看到，房?jī)r(jià)有的時(shí)候上升，有的時(shí)候下降，是隨著經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)在變化的。如果價(jià)格飚的太高，變成大家在狂熱搶購(gòu)的時(shí)候，這個(gè)價(jià)錢就是虛無(wú)縹緲的，是有泡沫的。
問(wèn)：可以幫我看看在Foster city和Fremont的房子嗎？我購(gòu)房預(yù)算為30萬(wàn)美元。
回復(fù)：Foster city和Fremont都是舊金山和San José兩個(gè)大都會(huì)周邊的城市。三十萬(wàn)美元的預(yù)算，如果購(gòu)買condo，是可以的。但是如果四十萬(wàn)美元的預(yù)算要購(gòu)買獨(dú)立屋的話，我必須說(shuō)，這個(gè)預(yù)算要比當(dāng)?shù)氐男星橐秃芏?。尤其是Foster City的房?jī)r(jià)要比四十萬(wàn)美元要高不少，很難在當(dāng)?shù)刭I到獨(dú)立屋。如果預(yù)算低于三十萬(wàn)美元，可能只能選擇condo。
另外，我希望你能明確自己想買多大尺寸的房子。獨(dú)立屋和Condo，根據(jù)房屋尺寸的不同，價(jià)格相差也很大。所以很難簡(jiǎn)單地回答你獨(dú)立屋多少錢，或者condo多少錢。舉例來(lái)說(shuō)，有那種比較老的獨(dú)立屋，大小也就70多平米。價(jià)錢就比較便宜。而比較大的condo，房屋尺寸可達(dá)300平米左右，價(jià)錢就會(huì)較貴。所以需要看你想買的房屋的尺寸，才知道更精確的價(jià)格。
一般來(lái)講，在北加州的房?jī)r(jià)都比較高。如果你的預(yù)算是30萬(wàn)美元到40萬(wàn)美元，那我個(gè)人建議你購(gòu)買condo，因?yàn)橐粋€(gè)30萬(wàn)美元左右的condo，是比較完整而適合居住的。而一個(gè)30到40萬(wàn)美元的獨(dú)立屋，會(huì)比較破舊不堪，位置很差，或者需要很大的修理。
總的來(lái)說(shuō)Condo和獨(dú)立屋的基本價(jià)位上會(huì)有一個(gè)很大的距離。Condo因?yàn)檎嫉乇容^小，面積也通常較小。通常一個(gè)2室的condo，假設(shè)在120平米到150平米左右，在加州來(lái)講，便宜的話十幾萬(wàn)美元，貴的話三十幾萬(wàn)美元。因此如果買一個(gè)Condo，三十幾萬(wàn)美元就可以買到一個(gè)很舒適的Condo。但如果要購(gòu)買獨(dú)立屋，在北加州，沒(méi)有五十萬(wàn)美元，很難買到一個(gè)像樣的獨(dú)立屋。以一般家庭居住的3室以上的房子來(lái)說(shuō)，房屋尺寸大約200平米左右，在北加州平均要五十萬(wàn)美元以上。這是平均的價(jià)格，當(dāng)然有比較貴的城市，也有比較便宜的城市，價(jià)錢會(huì)有差別。
基本情況就是這樣的，僅供你參考。是選擇Condo還是獨(dú)立屋，需要你根據(jù)自己的具體經(jīng)濟(jì)情況進(jìn)行衡量。
問(wèn)：我想在洛杉磯買房投資，但聽(tīng)說(shuō)美國(guó)養(yǎng)房很貴。房子容易往外租嗎？買什么地方的房子好往外租。謝謝
回復(fù)：關(guān)于在美國(guó)養(yǎng)房成本的問(wèn)題，我曾專門撰寫過(guò)一篇文章發(fā)表在我們的網(wǎng)站，進(jìn)行了詳細(xì)的分析，請(qǐng)?jiān)L問(wèn)以下地址閱讀這篇文章：http://www.usahome123.com/kpage.asp?id=350
在美國(guó)，任何一個(gè)房子都可以賣得出去，也可以租出去，關(guān)鍵是你以什么樣的價(jià)格出售，或者以什么樣的價(jià)格出租？如果一個(gè)很破爛的房子，你以很高的價(jià)格出售，那肯定賣不出去。同樣道理，每個(gè)地方的房屋出租市場(chǎng)都有一個(gè)行情價(jià)格，如果你出租的價(jià)格高于這個(gè)行情價(jià)格，那就不太容易租出去。如果高得很多，那可能完全租不出去。如果出租的價(jià)格合理，就很容易將房子租出去。如果低于行情的價(jià)格，那大家就會(huì)來(lái)?yè)屩饽愕姆孔?。所以，在美?guó)，沒(méi)有房子是賣不出去，也沒(méi)有房子租不出去，關(guān)鍵是看你定的價(jià)錢是多少。
問(wèn)題就是，你在做投資決策之前，一定要知道你所看中的房子能夠賣多少錢，或者能租多少錢。好在美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常透明的市場(chǎng)。所有在最近買賣成交，或者最近租出去的房子，在MLS系統(tǒng)（經(jīng)紀(jì)人房源共享網(wǎng)站共享平臺(tái)）中都有記錄，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都可以把這些資料直接調(diào)出來(lái)。這些信息是非常公開(kāi)的，騙不了人。憑借這些信息，大家就可以知道，類似的房子最近拿出來(lái)出租，能夠租多少價(jià)錢。同樣的道理，如果要去買一個(gè)房子，有這些信息，我們就可以知道，這個(gè)房子，或者類似的房子，甚至一樣尺寸一樣格局的房子，最近幾個(gè)月買賣的情況是怎樣的。這些信息是我們?cè)谧鰶Q策時(shí)很重要的一個(gè)依據(jù)，我們可以據(jù)此知道最近這個(gè)房屋的出售或者出租的價(jià)錢。這個(gè)是非常準(zhǔn)確，也是非常透明的，這跟中國(guó)大陸的情況可能不太一樣。
如果你有意在美國(guó)投資置業(yè)的話，這些知識(shí)和技術(shù)上的問(wèn)題，你都不用擔(dān)憂，我們會(huì)給你提供很完善的服務(wù)。我們?cè)诩又菔欠浅Ｓ新曌u(yù)，也很有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。
補(bǔ)充一點(diǎn)：在洛杉磯地區(qū)的房子是很容易出租的，因?yàn)槁迳即壥侨赖诙蠖紩?huì)區(qū)，僅次于紐約。如果將整個(gè)大洛杉磯地區(qū)計(jì)算進(jìn)去的話，甚至可以稱為全美第一大都會(huì)區(qū)。所以在這邊出租房子或者買賣房子，其市場(chǎng)是最穩(wěn)定也最有潛力的。
問(wèn)：哪里能看到美國(guó)總體房?jī)r(jià)的走勢(shì)呢？
回復(fù)：全美房地產(chǎn)總體走勢(shì)不一定能反映美國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。因?yàn)槿珖?guó)的總體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和各個(gè)地方的數(shù)據(jù)會(huì)有很大的差距。舉例來(lái)講，美國(guó)房產(chǎn)的平均價(jià)格才十幾萬(wàn)美元，而加州的房產(chǎn)平均價(jià)格在三十幾萬(wàn)美元?？梢?jiàn)美國(guó)的每個(gè)州和每個(gè)城市之間的房產(chǎn)價(jià)格存在很大的差別，甚至在同一個(gè)地方，例如在洛杉磯郡內(nèi)，不同的區(qū)域之間都存在很大的差距。所以首先要確定你要購(gòu)買那一個(gè)區(qū)域的房子，然后再了解當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)，這樣做才比較實(shí)際。
問(wèn)：可以說(shuō)明更詳細(xì)點(diǎn)嗎?
回復(fù)：20萬(wàn)元左右是很難買到獨(dú)立屋的，所以最好選擇Condo。房屋總價(jià)在10多萬(wàn)到20多萬(wàn)的Condo，其租金回報(bào)率一般比較高。如果預(yù)算在25萬(wàn)美元以內(nèi)，建議就選擇Condo。如果想購(gòu)買獨(dú)立屋出租，第一個(gè)原則是價(jià)格不要太高。因此，在比較貴的城市，購(gòu)買獨(dú)立屋，從租金回報(bào)率的角度來(lái)看并不劃算。如果想但追求較高的租金回報(bào)率，那盡量不要買總金額超過(guò)45萬(wàn)美元的獨(dú)立屋。
問(wèn)：如果買了租出去，南加州哪個(gè)城市的收益比較高？
回復(fù)：南加州的房產(chǎn)的租金回報(bào)率一般在5%至6%之間，如果在各個(gè)城市間進(jìn)行比較，平均租金回報(bào)率相差并不大。如果要追求較高的租金回報(bào)率，那么購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候，最好不要選擇房屋總價(jià)過(guò)高的房產(chǎn)。50萬(wàn)美元以上的房產(chǎn)，租金回報(bào)率一般就比較低。租金回報(bào)率最好的房產(chǎn)，其房屋總價(jià)一般在20萬(wàn)至30多萬(wàn)美元之間。
問(wèn)：如果買了租出去，南加州哪個(gè)城市的收益比較高？
回復(fù)：南加州的房產(chǎn)的租金回報(bào)率一般在5%至6%之間，如果在各個(gè)城市間進(jìn)行比較，平均租金回報(bào)率相差并不大。如果要追求較高的租金回報(bào)率，那么購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候，最好不要選擇房屋總價(jià)過(guò)高的房產(chǎn)。50萬(wàn)美元以上的房產(chǎn)，租金回報(bào)率一般就比較低。租金回報(bào)率最好的房產(chǎn)，其房屋總價(jià)一般在20萬(wàn)至30多萬(wàn)美元之間。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)我們夫妻是上海人，兒子是美國(guó)國(guó)籍，我們?nèi)羰窃诿绹?guó)買房可以貸款嗎？謝謝
回復(fù)：可以的，據(jù)我了解美國(guó)有一些華資銀行對(duì)外國(guó)人提供貸款，證件方面的要求不是很多，只需要提供護(hù)照等等，另外需要收入和財(cái)產(chǎn)方面的相關(guān)證明。如果您需要貸款，我們可以把銀行的業(yè)務(wù)人員的電話提供給您，以便于您親自洽詢
問(wèn)：Montery Park的治安如何？
回復(fù)：Montery Park有一些墨西哥人住在這里，但是比例相對(duì)較小。有墨西哥人居住的地方，就會(huì)有一些偷盜案發(fā)生，但是暴力犯罪相對(duì)比較少，所以治安狀況還算可以。l另外住在Montery Park里的居民大多年齡較大，住在這里的年輕人和學(xué)生比較少。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)相對(duì)于獨(dú)立屋來(lái)說(shuō)，Condo的安全性是否更好？
回復(fù)：如果僅從房屋的結(jié)構(gòu)來(lái)看，如果Condo內(nèi)周圍鄰居都信得過(guò)，Condo相對(duì)于獨(dú)立屋被侵犯的可能性更低，所以相對(duì)更安全。但另一方面，Condo的左右鄰居很多，有一個(gè)壞處，就是人員混雜。所以在不好的區(qū)域，Condo內(nèi)發(fā)生偷盜的概率也挺高的?？傊?，很難簡(jiǎn)單地判斷Condo的安全性就更高。
問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)相對(duì)于獨(dú)立屋來(lái)說(shuō)，Condo的安全性是否更好？
回復(fù)：如果僅從房屋的結(jié)構(gòu)來(lái)看，如果Condo內(nèi)周圍鄰居都信得過(guò)，Condo相對(duì)于獨(dú)立屋被侵犯的可能性更低，所以相對(duì)更安全。但另一方面，Condo的左右鄰居很多，有一個(gè)壞處，就是人員混雜。所以在不好的區(qū)域，Condo內(nèi)發(fā)生偷盜的概率也挺高的。總之，很難簡(jiǎn)單地判斷Condo的安全性就更高。
問(wèn)：我不是美國(guó)人，如果我在美國(guó)購(gòu)買了房子，我的子女在美國(guó)可以讀公立學(xué)校嗎？
回復(fù)：不可以。原因是：美國(guó)的公立學(xué)校沒(méi)有資格簽發(fā)學(xué)生簽證（I-20簽證），而私立學(xué)校都已向政府申請(qǐng)核準(zhǔn)簽發(fā)學(xué)生簽證，以便能夠招收外國(guó)學(xué)生。如果你只是在美國(guó)購(gòu)買了房子，而沒(méi)有其他身份的話，你的子女需要擁有學(xué)生簽證才能在美國(guó)讀書。當(dāng)然，你也可以選擇放棄（學(xué)生簽證），如果你只是在這邊居住，用住所的水電單，就可以申請(qǐng)讓孩子在附近的公立學(xué)校上學(xué)，但是因?yàn)閷W(xué)校不能簽發(fā)學(xué)生簽證，所以你的孩子沒(méi)有辦法擁有合法的身份。
問(wèn)：如果豪宅買不起，也不想投資，只想買適合自住，社區(qū)比較好的，您有推薦嗎？
回復(fù)：有的! 請(qǐng)查看"南加華人熱門城市": http://t.cn/SVYlZe 中的奇諾崗及伊市, 再看"華人城市行情表" http://t.cn/SVYlwq 比較各城市的房?jī)r(jià)，看看那個(gè)最適合你。
問(wèn)：我是中國(guó)人，可不可以在美國(guó)買房？在美國(guó)買房有什么限制嗎？
回復(fù)：可以。任何外國(guó)人都可以在美國(guó)買房子。 美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，是歡迎外國(guó)人在美國(guó)投資或購(gòu)置房產(chǎn)，在買房方面幾乎沒(méi)有任何的限制。但是在賣房的時(shí)候，在利潤(rùn)賦稅上可能會(huì)有一些不同。請(qǐng)參考買賣須知中的房屋增值稅及外國(guó)人扣稅的說(shuō)明。
為什么現(xiàn)在就要在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)？
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，有下列幾項(xiàng)優(yōu)勢(shì)：
美國(guó)完善的法律，穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境和相對(duì)簡(jiǎn)單的購(gòu)房程序可以完全保障外國(guó)投資者的利益。
大量銀行擁有的”法拍屋”(FORECOSUER PROPERTY)的售價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。
人民幣升值與美元貶值為在美國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)提供了低成本的購(gòu)買機(jī)遇。
租賃需求旺盛，房屋租金呈日益上升趨勢(shì)，得以保障投資者的租賃收益。
美國(guó)銀行對(duì)外國(guó)投資者在美國(guó)購(gòu)買物業(yè)的貸款利率目前非常低（年利率在6.50% 左右）。
目前的房產(chǎn)情況是百年難遇的長(zhǎng)期投資良機(jī)。
中國(guó)人能否購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)？
答：絕大多數(shù)情況下，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)購(gòu)買者并沒(méi)有居民或公民的身份要求，也沒(méi)有簽證方面的特別規(guī)定。不過(guò)少數(shù)州，如新墨西哥州、俄克拉何馬州要求只有公民或居民身份才能購(gòu)買當(dāng)?shù)氐木幼『蜕虡I(yè)性房地產(chǎn)。
一般可以購(gòu)買哪種類型的物業(yè)？
答：美國(guó)各州法律規(guī)定不盡相同，但絕大部分州不限制外國(guó)自然人及法人（公司、機(jī)構(gòu)）購(gòu)買一般的居住性和商業(yè)性房地產(chǎn)，包括東西海岸主要的主要市場(chǎng)：加州、佛州、紐約州等等。而大多數(shù)州對(duì)礦產(chǎn)、軍事等用地有所限制。
有無(wú)數(shù)量限制？
答：部分州對(duì)于土地?fù)碛袛?shù)量有限制，但是一般是不允許擁有上百或者上千英畝，因此一般的商業(yè)或居住的購(gòu)買完全不受其影響。
目前美國(guó)房?jī)r(jià)的水平如何？
答：全美20個(gè)都市圈的綜合房?jī)r(jià)在2006 年7 月達(dá)到頂峰，至今美國(guó)房?jī)r(jià)下跌平均已超過(guò)20-40%。目前全美平均房?jī)r(jià)為17 萬(wàn)美金左右。加州房屋平均價(jià)值為50萬(wàn)至60 萬(wàn)美金之間，佛州為15-30 萬(wàn)美金，紐約曼哈頓區(qū)域房?jī)r(jià)在100 萬(wàn)美金以上。
美國(guó)房產(chǎn)的投資回報(bào)一般是多少？
答：從1926 到1996 的70 年間，美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)年均漲幅為11%。1996-2006 年間，達(dá)到15%以上。目前的房?jī)r(jià)情況是百年難遇的長(zhǎng)期投資良機(jī)。
購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)可以移民到美國(guó)嗎？
答：目前移民美國(guó)需通過(guò)特定的移民項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)，購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)不能直接實(shí)現(xiàn)移民。不過(guò)購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)有助于移民后證明您的居住意愿以保有您的綠卡；如有貸款也有助于您獲得在美的信用記錄。
什么是熟地塊(Lot)？
熟地塊是指隨時(shí)可以用于建造房屋的土地，必須具備以下條件：一，道路、排水管、電纜、天然氣等基本設(shè)施已經(jīng)建設(shè)到位；二，獲取政府建造批文。一般，地塊價(jià) 格會(huì)占到整棟房屋價(jià)值的20%至30%。完成從生地到熟地塊的開(kāi)發(fā)過(guò)程需耗時(shí)2至10年不等。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在復(fù)蘇階段的話，熟地塊的初期升值潛力也 要比普通一般的公寓房要強(qiáng)。
什么是房地產(chǎn)稅 (Property Tax)？
答：房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)所有人每年向當(dāng)?shù)厥姓患{的稅種。房地產(chǎn)稅是從價(jià)稅，占房產(chǎn)價(jià)值的1-2%，按年計(jì)，按地方規(guī)定年度或半年度繳納。一般講，房地產(chǎn)稅 是用于當(dāng)?shù)厥姓ㄔO(shè)、環(huán)境保護(hù)、公共治安、衛(wèi)生醫(yī)療、教育發(fā)展及其它相關(guān)設(shè)施的建設(shè)。隨著上述設(shè)施的改進(jìn)，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)值也會(huì)隨之升高，因此在美國(guó)房地 產(chǎn)稅被看做是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有積極推動(dòng)作用的稅收。
購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)后，還需要支付哪些費(fèi)用？
答：還需要每月支付物業(yè)管理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)以及房地產(chǎn)稅；總計(jì)為房?jī)r(jià)的1%至3%。由于沒(méi)有或者較低的物業(yè)費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)，土地的持有成本相對(duì)房屋更低。
對(duì)于想要在美國(guó)買房的人來(lái)說(shuō)，如果對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全不熟悉，怎樣才能買房和買到好房子？顯然，了解一些在美買房的條件和相關(guān)手續(xù)是有必要的。美澳居為您總結(jié)一些在美國(guó)買房常見(jiàn)的問(wèn)題。
1.沒(méi)有綠卡的外國(guó)人可以在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)嗎？ 美國(guó)是比較成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)外國(guó)投資者持歡迎態(tài)度。同時(shí)，法律透明公開(kāi)，購(gòu)房程序要比其它國(guó)家相對(duì)簡(jiǎn)單明了。任何人都可以購(gòu)買美國(guó)房產(chǎn)，只要你擁有中國(guó)護(hù)照，你就可以完成購(gòu)房交易，即使你沒(méi)有美國(guó)簽證，也可以通過(guò)傳真完成交易。
2.在美國(guó)買房子有什么好處？ 在中國(guó)買一個(gè)普通公寓，現(xiàn)在就可以在美國(guó)買一個(gè)獨(dú)棟別墅。相對(duì)而言，在美國(guó)買房子是已經(jīng)極具投資價(jià)值。同時(shí)，也可以為若干年后子女去美國(guó)就讀中小學(xué)或者大學(xué)做準(zhǔn)備；作為度假或者養(yǎng)老的居所也是不錯(cuò)的選擇。
3.我在美國(guó)買房以后可以移民美國(guó)嗎？ 一般講，買房與移民美國(guó)沒(méi)有直接的聯(lián)系。外國(guó)人只需要提供身份證明和合法入境美國(guó)的簽證就可以在美申請(qǐng)購(gòu)買房產(chǎn)。買房可以被視為一種投資行為。
4.在美國(guó)買房需要辦理哪些手續(xù)？ 美國(guó)每個(gè)州的法律法規(guī)都不一樣。但一般講，需要申請(qǐng)貸款買房的要比一次性付清的所需材料更多，手續(xù)更復(fù)雜，時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。現(xiàn)金付款最短2個(gè)星期即可辦完所有手續(xù)，貸款一般需要2個(gè)月的時(shí)間。
5.房產(chǎn)交易的基本流程是什么？ 房產(chǎn)交易涉及下面的基本流程，如果不需要貸款，則會(huì)相對(duì)簡(jiǎn)單些。整個(gè)交易流程如下： 1)須有中國(guó)護(hù)照和合法來(lái)美的簽證 2)申請(qǐng)正式貸款提前批準(zhǔn)信（30%以上首付） 3)選擇想要買房的地區(qū), 4)與你的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人討論購(gòu)買要求，經(jīng)紀(jì)人介紹看房，選房 5)填寫買房出價(jià)合約書，付定金支票 6)定金支票存入第三方公證托管公司(Open Escrow)開(kāi)始工作 7)做房屋檢查 8)要求維修 9)審閱房屋各項(xiàng)結(jié)果報(bào)告 10)審閱并與公證托管書上簽章 11)審閱前期屋主(產(chǎn)權(quán))報(bào)告 12)審閱白蟻檢查報(bào)告 13)購(gòu)買房屋保險(xiǎn) 14)簽署貸款資料 15)公證托管結(jié)尾步驟(Close Escrow) 16)最后交房檢查 17)銀行放款 18)資料登記 19)交收鑰匙
6、養(yǎng)護(hù)房子的主要費(fèi)用是哪些？ 1)房產(chǎn)稅:房產(chǎn)稅在美國(guó)各個(gè)州和地區(qū)都不同，一般在1%多一點(diǎn)。政府會(huì)對(duì)每個(gè)房子做一個(gè)評(píng)估價(jià)，然后根據(jù)評(píng)估價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅。很多國(guó)內(nèi)非專業(yè)的投資人對(duì)房產(chǎn)稅都有誤解，其實(shí)按1%計(jì)算，就是你交100年房?jī)r(jià)才漲一倍；實(shí)際上100年之后房?jī)r(jià)早已漲了至少10倍，房產(chǎn)稅根本就可以忽略不計(jì)。同時(shí)在中國(guó)雖然沒(méi)有房產(chǎn)稅的概念，可是只有70年產(chǎn)權(quán)，房子的建筑成本只有2000多人民幣一平米，也就是說(shuō)大部分成本都是土地成本，把房子的土地成本分?jǐn)偟?0年里，你所花的錢比美國(guó)的房產(chǎn)稅其實(shí)還要高不少。 2)房屋保險(xiǎn)：在美國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)的同時(shí)，一般都會(huì)購(gòu)買房屋保險(xiǎn)。一棟50萬(wàn)美元的房子，房屋保險(xiǎn)費(fèi)每個(gè)月都在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然災(zāi)害多發(fā)的州往往還要額外增保一份自然災(zāi)害險(xiǎn)，例如加州要加保地震險(xiǎn)，南方城市要加保颶風(fēng)險(xiǎn)等。 3)物業(yè)費(fèi)：物業(yè)費(fèi)主要是針對(duì)公寓而言的，別墅一般沒(méi)有物業(yè)，都是自己建房自己維護(hù)，物業(yè)費(fèi)為零或者每年只有一到兩百美元；那種開(kāi)發(fā)商建一大片新別墅的情況需要特別注意，物業(yè)費(fèi)可能比較貴。公寓的物業(yè)費(fèi)大約每年3000到5000美元，越是年代久遠(yuǎn)的公寓維護(hù)成本越高，物業(yè)費(fèi)也越貴。
7、我無(wú)法經(jīng)常去美國(guó)，我的房子怎么辦？ 可以找專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)委托處理，包括每月巡查以及房屋維修、定期清潔、剪草及冬季維護(hù)。
8、我聽(tīng)說(shuō)有人去美國(guó)買房被騙，有這回事嗎？ 一般而言，美國(guó)房地產(chǎn)的買賣是被法律嚴(yán)格規(guī)范的經(jīng)紀(jì)人模式，很難產(chǎn)生騙局。騙局往往發(fā)生在熟人之間或者貪圖小便宜，請(qǐng)切記如下幾點(diǎn)即可避免： （1）以誰(shuí)的名字買房。這個(gè)道理大家都懂，可實(shí)際上有些人聽(tīng)信熟人的一面之詞，例如退稅等等，把購(gòu)房合同甚至最后產(chǎn)權(quán)登記的名字都寫成其他人的名字。這里切記：除了你自己，不要寫任何其他人的名字。 ?。?）不通過(guò)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)私下交易。經(jīng)紀(jì)人在合同確認(rèn)之后就會(huì)提供一個(gè)close律師的監(jiān)管賬戶（這個(gè)賬戶受到州房產(chǎn)委員會(huì)監(jiān)管，賬戶資金不能挪用，因此是很安全的），購(gòu)買者只要把款打入到監(jiān)管賬戶就行了。如果你私下交易直接把錢付給房主的賬戶上，怎么保證房主會(huì)把產(chǎn)權(quán)給你就是一個(gè)問(wèn)題了。
