美國(guó)房市走向：疫情后的購(gòu)房策略
新冠病毒造成的疫情封鎖大幅改變美國(guó)人的生活一年后，拜疫苗之賜似乎逐漸走出困境，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景并不光明，各種情況匯集可能導(dǎo)致房市修正的“完美風(fēng)暴”，有意購(gòu)屋者應(yīng)采取因應(yīng)策略。
財(cái)經(jīng)新聞網(wǎng)站CNBC報(bào)導(dǎo)，目前房?jī)r(jià)過(guò)熱、房貸利率上升、待售房供應(yīng)過(guò)少、消費(fèi)者對(duì)房市的信心下降，而且因應(yīng)疫情而暫停房貸付款的許可將于今年夏天到期。
一年前，房屋銷(xiāo)售戛然而止，由于新冠疫情造成的不確定，沒(méi)有人想買(mǎi)賣(mài)房子，甚至不愿進(jìn)到一間陌生的房子。但僅在數(shù)月后，房市加足馬力往前沖，價(jià)格也跟著水漲船高。這股狂熱出于強(qiáng)烈的情緒，因?yàn)槊癖娍吹饺粘Ｉ钔蝗槐痪窒抻谧〖覂?nèi)，空間變成寶貴資產(chǎn)，同時(shí)，創(chuàng)下十幾次最低紀(jì)錄的房貸利率也在興波助瀾。
房貸利率上揚(yáng)
2020年初，30年固定房貸利率平均為3.75%左右，接著在3月疫情初始下滑，4月因經(jīng)濟(jì)紓困而短暫回升，后來(lái)就一路跌到年終，創(chuàng)下十幾次最低紀(jì)錄。
現(xiàn)在隨著另一波紓困和經(jīng)濟(jì)終于大幅解封，利率再度回升，最近就業(yè)反彈應(yīng)會(huì)使利率保持上揚(yáng)走勢(shì)。房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)將碰到就業(yè)增加和房貸利率上升的互相反制力量，我們必需觀察哪股力量較強(qiáng)。例如，經(jīng)濟(jì)在2018年創(chuàng)造強(qiáng)勁的就業(yè)，但是房屋銷(xiāo)售卻下滑，因?yàn)榉抠J利率年初為4%，到年底升至4.6%。
購(gòu)屋者今年已失去不少購(gòu)買(mǎi)力。根據(jù)房地產(chǎn)網(wǎng)站的估計(jì)，房貸利率從2.75%升至3.25%，購(gòu)屋者就失去相當(dāng)于2萬(wàn)3250元的購(gòu)買(mǎi)力。
隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房貸利率可能回升至疫情前的水平，也就是30 年固定房貸利率在3.5%左右，使得貸款買(mǎi)房比現(xiàn)在昂貴。由于經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)已優(yōu)于一些專家的預(yù)測(cè)，近兩兆元的紓困法案可能為經(jīng)濟(jì)注入太多錢(qián)而導(dǎo)致通貨膨脹，促使房貸利率超過(guò)4%。
房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升
去年，偏低的房貸利率加上房屋供不應(yīng)求，促使房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。到了今年1月，中位房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)11.2%， 漲價(jià)步調(diào)為2006年以來(lái)最快。2月份中位房?jī)r(jià)比去年升高15.8%，達(dá)到31萬(wàn)3000元，東北部和西部漲更多，比去年高出21%。在一些市場(chǎng)，例如西雅圖、鳳凰城和圣地牙哥，漲幅更大。信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)“惠譽(yù)國(guó)際”（Fitch Ratings）最近報(bào)告認(rèn)為，全美房?jī)r(jià)過(guò)高5.5%，由于就業(yè)復(fù)蘇放慢和失業(yè)仍偏高，無(wú)法支撐可長(zhǎng)期持續(xù)的房?jī)r(jià)成長(zhǎng)。
房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)能力大幅削弱，特別是首購(gòu)族。房市低端的價(jià)格漲最多，供應(yīng)也最少。由于需求增加和建材漲價(jià)，建商也提高價(jià)格。新屋一向較貴，但根據(jù)全國(guó)建商協(xié)會(huì)最新計(jì)算，現(xiàn)在約7500萬(wàn)家庭，也就是60%的美國(guó)家庭，負(fù)擔(dān)不起中位價(jià)的新屋。
負(fù)擔(dān)能力削弱是房市今年可能放慢的主要原因。隨著房貸利率上升，銷(xiāo)售已經(jīng)開(kāi)始放緩。鑒于大量房市需求于去年得到滿足，今年銷(xiāo)售可能大為減弱。
建屋陷入瓶頸
房市目前真正需要的是更多房子，但建商陷入掙扎。去年夏天需求飆升，建商根本沒(méi)有準(zhǔn)備，一些建商在疫期初期暫停營(yíng)業(yè)遺散工人，沒(méi)想到“復(fù)原如此強(qiáng)勁”。
此外，建材價(jià)格大漲，特別是木材。技能工人和建地短缺，對(duì)成本施加更大壓力。建材漲價(jià)使普通新屋的建筑成本增加了2萬(wàn)6000元，導(dǎo)致一些建商，包括幾個(gè)最大的公司，放慢蓋房子的步調(diào)，希望價(jià)錢(qián)能下降。獲得許可但未動(dòng)工興建的一家庭房屋，在去年12月增加9.6%，比一年前飆升28%。根據(jù)商務(wù)部的數(shù)據(jù)，蓋房子在上個(gè)月降至六個(gè)月新低。
這一點(diǎn)使住房短缺更為嚴(yán)重。即使年輕人不斷搬回家與父母同住，美國(guó)目前還需90萬(wàn)棟房子才能恢復(fù)一家庭房的正常數(shù)量。
然而，房?jī)r(jià)高有個(gè)亮點(diǎn)，就是房屋凈值也提高。屋主在2020年的凈值集體增加了1萬(wàn)5000億元，也就是說(shuō)從2019年第四季以來(lái)，每位屋主平均賺進(jìn)2萬(wàn)6300元。專家表示，凈值增加有助許多家庭貸款進(jìn)行裝修，例如加蓋一間辦公室或書(shū)房，使得去年房屋裝修開(kāi)支創(chuàng)下紀(jì)錄。
待售房的短缺加重
除了房?jī)r(jià)高以外，今年買(mǎi)家也面臨紀(jì)錄上最緊張的房屋供應(yīng)。2月底的待售屋數(shù)量?jī)H為一年前的幾乎一半。供應(yīng)偏低的問(wèn)題，受到1月和2月天氣酷寒至使新上市房屋減少影響而進(jìn)一步惡化，結(jié)果目前是史上競(jìng)爭(zhēng)最激烈的房市之一。在全國(guó)，經(jīng)紀(jì)人的出價(jià)，在1月有58%面臨競(jìng)爭(zhēng)，高于去年12月的53%。這是連續(xù)第九個(gè)月逾半出價(jià)有競(jìng)爭(zhēng)。
為什么待售的房子那么少？即使在一個(gè)賣(mài)家市場(chǎng)，很多人擔(dān)心買(mǎi)不起下一棟房子而寧可留守原來(lái)的家不愿出售。同時(shí)，257萬(wàn)屋主加入放貸銀行的延展房貸計(jì)劃，這些人以后可能會(huì)賣(mài)屋改住較便宜的房子，但目前將按兵不動(dòng)。
經(jīng)預(yù)測(cè)，疫情結(jié)束時(shí)，待售屋的數(shù)量應(yīng)會(huì)從歷史新低攀升，但仍會(huì)低于疫情前的水平。過(guò)去12個(gè)月，上市出售的房子少于前一年，目前新上市的房子仍比去年少12%。如果多數(shù)人在2022年以前接種新冠疫苗，未來(lái)一年的新上市房屋會(huì)增加 10%。
更多屋主會(huì)決定賣(mài)房以把握高房?jī)r(jià)，其中一小部分屋主原本不愿在疫情期間賣(mài)屋以免染疫，但接種疫苗后準(zhǔn)備售屋。另一些參加房貸延展計(jì)劃的屋主，付清拖欠的房貸后會(huì)想賣(mài)房。但是很多屋主在疫情期間爭(zhēng)取到低于3%的房貸新利率，不會(huì)想脫手。
家庭租屋市場(chǎng)興起
疫情期間待售屋供不應(yīng)求，強(qiáng)力提振家庭租屋市場(chǎng)。各種跡象顯示，這個(gè)市場(chǎng)將日益強(qiáng)大。家庭房租金提升步調(diào)強(qiáng)勁，入住率遠(yuǎn)高于多家庭屋。家庭出租屋的不動(dòng)產(chǎn)投資信托（REITs）都獲得非常亮麗的回報(bào)。一些公司現(xiàn)在建造專用來(lái)出租的房子，而且出租屋的建造比率不斷上升。
建商可能現(xiàn)在蓋100棟出租屋，明年就會(huì)蓋1000棟。出租屋營(yíng)建業(yè)的成長(zhǎng)幅度，和與一家庭出租屋業(yè)者的合作，將形成最強(qiáng)大的資產(chǎn)類(lèi)型。
疫情之后，很多人將決定是否干脆租屋，因?yàn)橘I(mǎi)房太貴。在生活費(fèi)昂貴的就業(yè)中心，例如曼哈頓和舊金山，租金可能繼續(xù)低于疫情前水平，因?yàn)檫h(yuǎn)程工作員工將有更多居住地的選擇，不需靠近公司總部。但是在受歡迎的移居目的地，像是奧斯汀和亞特蘭大，租金將上漲較快，因?yàn)楫?dāng)經(jīng)濟(jì)重啟，染疫不再是安全顧慮后，更多人會(huì)想住在這些較便宜的城市。
短期出租將特別受歡迎，更多遠(yuǎn)程工作者會(huì)采取游牧生活方式，自由自在的從一個(gè)城市移到另一個(gè)城市，根本沒(méi)有固定住所。遠(yuǎn)程工作的科技員工可能一年部分時(shí)間在總部工作，一部分時(shí)間在衛(wèi)星辦公室工作，其他時(shí)間則在度假地工作。這種情況將使短期出租屋的租金上漲。
有意買(mǎi)房者該怎么辦？
對(duì)房市的消費(fèi)者信心在2月下跌，民眾相信房?jī)r(jià)將持續(xù)上升，所以認(rèn)為目前是買(mǎi)屋好時(shí)機(jī)的消費(fèi)者，從52%降至48%。認(rèn)為目前是賣(mài)房好時(shí)機(jī)的人也減少，這可能是因?yàn)閾?dān)心房?jī)r(jià)過(guò)高，賣(mài)房后難買(mǎi)另一棟房，而且不愿失去爭(zhēng)取到的低房貸利率。賣(mài)家少也會(huì)使房屋供應(yīng)危機(jī)惡化。
倍感挫折的有意購(gòu)屋者想知道，這種情況何時(shí)結(jié)束。公司表示，供應(yīng)會(huì)持續(xù)吃緊一段時(shí)間，因?yàn)椴粩喑霈F(xiàn)買(mǎi)主尋求較大空間或想搬到新地方，包括都會(huì)居民、千禧世代、首購(gòu)族等。他認(rèn)為，如果你已準(zhǔn)備好購(gòu)房，沒(méi)有必要等，房貸利率會(huì)上升，但沒(méi)有跡象顯示房?jī)r(jià)會(huì)下跌，需求強(qiáng)勁而供應(yīng)短少。
去年秋天，一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多新屋主已開(kāi)始后悔買(mǎi)房。約55%在疫情期間購(gòu)屋的美國(guó)人幾乎馬上感到后悔，其中30%是擔(dān)心財(cái)務(wù)。而目前，很多想買(mǎi)到房子的人都需出高于屋主要價(jià)的價(jià)格，才能如愿以償。
可是，雖然房貸利率上揚(yáng)，長(zhǎng)期下來(lái)可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)回跌，不過(guò)猶豫不決的買(mǎi)家可能錯(cuò)過(guò)目前仍低的利率。
根據(jù)目前房市，購(gòu)屋需考慮的問(wèn)題
即使在供應(yīng)緊張、競(jìng)爭(zhēng)激烈的火熱房市，一般的購(gòu)屋原則仍適用，但還需考慮其他問(wèn)題。
疫情是否改變了你的購(gòu)屋能力？首先考慮你為頭款存下的錢(qián)，以及每月房貸會(huì)是多少。對(duì)租客而言，目前支付的每月租金是個(gè)值得參考的標(biāo)準(zhǔn)。買(mǎi)房一開(kāi)始會(huì)有很多開(kāi)銷(xiāo)，例如交割費(fèi)用，以及持續(xù)的費(fèi)用，例如維護(hù)費(fèi)和管理費(fèi)。把每月房貸定在不會(huì)讓預(yù)算太吃緊的范圍，同時(shí)有額外的錢(qián)來(lái)支付緊急開(kāi)銷(xiāo)。
買(mǎi)房預(yù)算須考慮以下幾點(diǎn)：房貸利率、為頭款存下的錢(qián)、每月能付多少房貸、當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)、稅金和交割費(fèi)等開(kāi)銷(xiāo)。
目前紅火房市的部分助因，是偏低的利率。隨著利率上升，一些有意買(mǎi)房者可能會(huì)加快行動(dòng)。想爭(zhēng)取到低利率，房貸業(yè)者會(huì)注意你的收入、信用史和負(fù)債對(duì)收入的比率，所以這些數(shù)據(jù)都要準(zhǔn)備好?？扇〉梅抠J預(yù)先批準(zhǔn)以便迅速出價(jià)。
疫情結(jié)束后，你的長(zhǎng)期需要是什么？所謂的“長(zhǎng)期”不是指有空間安放運(yùn)動(dòng)器材或是在家有個(gè)辦公室開(kāi)在線會(huì)議，而是指孩子能讀好學(xué)?；蚴墙咏改缸√帯ＹI(mǎi)房者需考慮會(huì)在房子住多久，但有些人卻只對(duì)個(gè)人積蓄過(guò)度自信，急著趕上這股購(gòu)屋潮。然而若現(xiàn)在以過(guò)高價(jià)格置產(chǎn)，幾年后想換大一點(diǎn)的房子就會(huì)得不償失，因房市可能冷卻。
在這么火熱的房市，何種作法較明智：買(mǎi)個(gè)需要修理或是馬上可搬入的房子？目前，需要修理的房子最后代價(jià)可能超出你的計(jì)劃，裝修過(guò)程的開(kāi)銷(xiāo)較大，而且要花較長(zhǎng)時(shí)間才能完工，因?yàn)榻ú纳偾屹F。此外，面對(duì)解封后的龐大房屋需求，很多包商和水電工等技能工人無(wú)法分身，頻頻推掉工作或是完工時(shí)間較久。
經(jīng)紀(jì)人表示，一般買(mǎi)主根本不會(huì)注意的建材，例如用于屋面瓦的柏油，短期內(nèi)已調(diào)升五次價(jià)格，所以裝修無(wú)法迅速完成。一些買(mǎi)主找到中意房子和出價(jià)被接受已花很長(zhǎng)時(shí)間，所以決定裝修僅限于粉刷和新地板，其他暫不考慮。
你能等下去嗎？房貸利率在提高，但預(yù)期不會(huì)短期內(nèi)飆升，不會(huì)房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)高昂。供應(yīng)短缺的問(wèn)題也會(huì)持續(xù)下去，所以現(xiàn)在對(duì)買(mǎi)主而言不容易，特別是沒(méi)有房子可賣(mài)以獲資金的首購(gòu)族，往往搶不過(guò)口袋更深的買(mǎi)家。
在目前的經(jīng)濟(jì)情況，首購(gòu)族沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。但也有人認(rèn)為，首購(gòu)族不需先賣(mài)房，或是賣(mài)不出房還得照顧兩棟房，他們可迅速成交，這點(diǎn)在熱房市是個(gè)優(yōu)勢(shì)。
你準(zhǔn)備好加入出價(jià)戰(zhàn)嗎？2月售出的房產(chǎn)中，四分之三不到一個(gè)月就賣(mài)出。如果你打定主意現(xiàn)在就要買(mǎi)房，就要準(zhǔn)備加入出價(jià)戰(zhàn)。提高預(yù)算為出價(jià)戰(zhàn)做準(zhǔn)備是務(wù)實(shí)的作法，但一心只想“打贏”會(huì)讓你失望。，“你的出價(jià)應(yīng)可讓你長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)得起，而不是打贏出價(jià)戰(zhàn)，后來(lái)卻發(fā)現(xiàn)超出自己能力”。
經(jīng)紀(jì)人建議，如果你的預(yù)算可買(mǎi)30萬(wàn)元的房子，就應(yīng)看25萬(wàn)元的房子給出價(jià)戰(zhàn)預(yù)留空間。當(dāng)然有方法爭(zhēng)取優(yōu)勢(shì)，包括提供迅速交割、全額現(xiàn)金（若能力允許）等有利條件、甚至寫(xiě)一封情詞懇切的信給賣(mài)家，說(shuō)明為何應(yīng)把房子賣(mài)給你。
