"二次購(gòu)房者"換置美國(guó)房產(chǎn)，該先買還是先賣？
很多美國(guó)人在美國(guó)買房后不會(huì)像中國(guó)人似的，一輩子就守著這一套房產(chǎn)，會(huì)隨著自己的工作地點(diǎn)遷移或者生活需要隨時(shí)改變自己所生活的城市。在這個(gè)過(guò)程中就需要換房，很多需要換房的“二次購(gòu)房者”都會(huì)心里有這樣的疑問(wèn)：“先買后賣”與“先賣后買”到底哪個(gè)對(duì)購(gòu)房者比較有利？
先賣后買預(yù)算有數(shù)
考慮到財(cái)務(wù)上的可行性，多數(shù)人會(huì)選擇先賣掉手頭的房屋，再買新房。賣掉房產(chǎn)后取得銀行新的貸款審批，有助於全面了解屋主的經(jīng)濟(jì)狀況，對(duì)新購(gòu)屋的預(yù)算心中有數(shù)。房貸機(jī)構(gòu)或銀行會(huì)為貸款人制定相應(yīng)的住房支付能力分析報(bào)告(affordability analysis)，由此推算可負(fù)擔(dān)的現(xiàn)金首付額度，以及此后的月供支出額度。
那么究竟先買后賣的操作如何進(jìn)行?舉例：某屋主於10年前10%首付購(gòu)得20萬(wàn)元住宅，現(xiàn)在以25萬(wàn)元售出，希望用售房所得支付新房的首付款。感謝國(guó)稅局對(duì)於自住屋主售屋的稅務(wù)優(yōu)惠，個(gè)人25萬(wàn)元、夫妻50萬(wàn)元之內(nèi)的房屋收益可享有稅務(wù)豁免，因此屋主不需要為5萬(wàn)元的增值收益繳稅。但專家也提醒，別忘記與售房相關(guān)的支出，通常為售價(jià)的6%至7%，用於支付地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金、宣傳費(fèi)用、交易稅、房契費(fèi)用等。保守估算，售房所得凈額8萬(wàn)5000元。
假設(shè)使用8萬(wàn)5000元售房所得作為首付，購(gòu)買一處售價(jià)35萬(wàn)元的新屋，使用30年期固定利率貸款。以3.75%利率估算，此后房主每月的住房支出為1644元，其中包括1227元貸款還款、350元地稅，以及67元房屋保險(xiǎn)。住房支付能力分析顯示，負(fù)擔(dān)這一房屋，屋主的年收入需要達(dá)到6萬(wàn)3000元，且非房貸債務(wù)不能超過(guò)300元。
先買后賣 考驗(yàn)財(cái)力
這樣的情形在近些年越來(lái)越常見(jiàn)，主要原因是房產(chǎn)貨存緊張，造成不少房主擔(dān)心售房后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間無(wú)房可住。先買后賣的挑戰(zhàn)在於屋主需要更雄厚的財(cái)力來(lái)支付新屋的首付，且一旦舊房暫時(shí)出售困難，還要準(zhǔn)備好在未來(lái)不確定的一段時(shí)間同時(shí)支付兩套房屋的貸款和花銷。
還是上面的例子，舊屋為10年前20萬(wàn)購(gòu)得，首付10%。每月房屋支出總額1215元，包括859元貸款還款(以4%重新貸款利率為例)、200元地稅、67元房屋保險(xiǎn)和89元房貸保險(xiǎn)。如果想要換成35萬(wàn)元、10%首付的新屋，每月支出總計(jì)2030元—包括1459元貸款還款(以3.75%利率為例)、350元地稅、67元房屋保險(xiǎn)和155元房貸保險(xiǎn)。
兩處房屋支出相加為每月3245元，如果再加上300元的非房貸債務(wù)，屋主需要年收入達(dá)到9萬(wàn)9000元才可負(fù)擔(dān)這處新屋。對(duì)於收入達(dá)不到這一數(shù)字的房主來(lái)說(shuō)，解決的辦法之一是尋求親朋融資幫助，以「贈(zèng)予」方式支付新屋的首付，在賣掉舊房后還清。這樣一來(lái)，屋主的年收入只需8萬(wàn)5000元即可達(dá)到貸款銀行的要求。
舊房出租 租金抵付
不想出售舊屋，希望留做長(zhǎng)期投資用於出租的房主，許多房貸機(jī)構(gòu)允許屋主將舊房租金計(jì)入未來(lái)收入，以滿足新屋貸款要求。但并非所有機(jī)構(gòu)都允許這樣的計(jì)算，因此上述的例子中，即便是舊屋被用於出租，有些貸款方仍舊需要房主滿足年9萬(wàn)9000元的收入要求。
對(duì)於允許屋主將房租收入計(jì)入貸款要求的機(jī)構(gòu)，多數(shù)允許75%的房租用於抵付支出。假設(shè)月租收入1650元，這樣一來(lái)，上述的貸款人只需要滿足6萬(wàn)5000元的年收入要求即可同時(shí)擁有兩處房屋。
兩種做法 各有利弊
不論先買或是先賣，都有利弊得失，「先買后賣的情形會(huì)面臨雙重貸款，在換屋過(guò)程中的這幾個(gè)月，甚至大半年或更久，需要充足的財(cái)力支撐」。此外由於舊房最后的成交價(jià)無(wú)法估算，房屋凈值未知，會(huì)給這期間的財(cái)務(wù)規(guī)畫留下很大的不確定因素。這樣做的好處是換房的過(guò)程沒(méi)有壓力，盡可以輕松的搬入新居，舊屋只是等著脫手而已。李小姐還強(qiáng)調(diào)，「搬空的房屋從出售的角度上來(lái)說(shuō)，更容易給買家清爽的印象，也不會(huì)對(duì)家人居住和安全造成影響?！?/p>
如果先賣后買，盡管在在財(cái)務(wù)上的困難較小，但是賣了房子，全家就要尋找暫時(shí)落腳的地方。「買房子、租房子、找房子都是要考慮的問(wèn)題」，「不少人需要搬兩次家，麻煩諸多，也容易造成有些人最后沖動(dòng)的買下一處并不適合的房屋?！?/p>
