外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)賣房屋與本地人有什么不同？
近年來(lái)，越來(lái)越多的中國(guó)人來(lái)美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn)，每個(gè)國(guó)家都有不同的政策規(guī)定，不少國(guó)家對(duì)于外國(guó)人買(mǎi)房都有各種不同的限制條件。那么，外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)賣房屋與本地人有什么不同呢？
外國(guó)人：非美國(guó)居民的外籍人士。
本地人：指有美國(guó)綠卡或美國(guó)籍的人。
購(gòu)房資格
從購(gòu)房資格方面來(lái)講，美國(guó)并不限制外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房，且無(wú)套數(shù)限制。美國(guó)聯(lián)邦政府從來(lái)沒(méi)有禁止外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房地產(chǎn)，任何外國(guó)人都可以在美國(guó)買(mǎi)房子。美國(guó)是一個(gè)移民國(guó)家，是歡迎外國(guó)人在美國(guó)投資或購(gòu)置房產(chǎn)的，在買(mǎi)房方面幾乎沒(méi)有任何的限制。
房屋類型
從房屋類型來(lái)說(shuō)，無(wú)論是商業(yè)樓宇、土地還是住宅，都是開(kāi)放的市場(chǎng)，但在紐約，有一種房屋類型，對(duì)國(guó)外投資人限制較多，就是合作公寓(coop)，由于審查嚴(yán)苛，一般外國(guó)人不會(huì)購(gòu)買(mǎi)。
房屋貸款資格
外國(guó)人在美購(gòu)房條件比美國(guó)人苛刻。一般來(lái)講，貸款機(jī)構(gòu)要求海外買(mǎi)家繳納的首付為房?jī)r(jià)的40-50%，大大高于美國(guó)人的20%，而且余額的貸款利率也會(huì)相對(duì)較高。如今美國(guó)購(gòu)房貸款利率在4-5%，但是海外買(mǎi)家通常以投資為目的，并且他們沒(méi)有足夠的信用和收入來(lái)源證明，所以他們能夠拿到的利率會(huì)在5-6%甚至更高。
另外海外買(mǎi)家想要獲得貸款，一般需要提供銀行認(rèn)可的資金證明（比如一些銀行要求客戶提供36個(gè)月的月供儲(chǔ)備金），用以證明有足夠能力歸還每月的貸款金額。由于每一個(gè)銀行的貸款利率不同，同時(shí)對(duì)申請(qǐng)人的條件要求也不同。比如,一些銀行只貸給外國(guó)人三年到七年,但也有銀行能夠貸款到三十年。而有的銀行利率較高，但手續(xù)簡(jiǎn)單要求低。有的銀行利率低，但是要求條件多不是每個(gè)人都能符合。所以,在申請(qǐng)外國(guó)人貸款之前應(yīng)該選擇適合自己對(duì)自己銀行來(lái)做，或者委托一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的貸款經(jīng)紀(jì)。
出售房產(chǎn)
聯(lián)邦政府對(duì)外國(guó)人在美國(guó)買(mǎi)房買(mǎi)地雖然沒(méi)有限制，但是對(duì)他們出售房地產(chǎn)則有專門(mén)規(guī)定。根據(jù)1980年外籍人士房地產(chǎn)投資法(Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，外國(guó)人出售美國(guó)房產(chǎn)與本地人一樣，同樣需要繳納“資本利得稅”。美國(guó)人自己出售房產(chǎn)時(shí)，獲利的部分是要納稅的，盡管有一定的免稅額度，稅率可能高達(dá)25%，外國(guó)人在美國(guó)購(gòu)置房地產(chǎn)之后出售獲利的部分也要納稅。
具體操作辦法：外國(guó)人在出售房地產(chǎn)的時(shí)候，買(mǎi)方必須將賣主所得的總額預(yù)先扣留10%，并且填寫(xiě)8288和8288A兩份表格，在成交后的20天內(nèi)與預(yù)扣款項(xiàng)一并上交國(guó)稅局。
