一篇文章讀懂 “二次按揭”
如果屋主想解鎖自己在房產(chǎn)上積累的財(cái)富，那么二次按揭（Second Mortgage）就是一個(gè)選擇。二次按揭是什么，它是如何運(yùn)作的？今天我們就來(lái)聊聊二次按揭。
二次按揭
顧名思義，二次按揭就是“第二次的按揭”，俗稱“二按”。作為屋主，你申請(qǐng)了按揭之后，每個(gè)月按時(shí)償還按揭，隨著時(shí)間推移，你就在房產(chǎn)中積累了不少的房屋凈值。二按就是將房屋凈值從房產(chǎn)中釋放出來(lái)，將資金花在其他方面，你幾乎可以在任何消費(fèi)領(lǐng)域使用二按獲得的資金。
房屋凈值
在介紹二按之前，我們需要先了解房屋凈值（Home Equity）的基本知識(shí)。你每個(gè)月償還按揭時(shí)，既償還著本金，也償還著利息。你還貸的時(shí)間越長(zhǎng)，房屋凈值中屬于你的部分就越多。
你的房屋凈值還會(huì)通過(guò)其他方式獲得增長(zhǎng)，比如你對(duì)房屋進(jìn)行了升級(jí)改建，或者當(dāng)?shù)胤渴泻軣?，都?huì)快速提高你的房屋評(píng)估價(jià)格，進(jìn)而增加房屋凈值。但同理，房屋凈值也會(huì)有下跌的情況出現(xiàn)。在二按時(shí)，你擁有的房屋凈值越多，就能貸到更多的貸款。
運(yùn)作方式
通常來(lái)說(shuō)，你擁有的房屋凈值都是鎖定的，而二按是解鎖它的一種方式。但是，貸方往往不允許你將全部房屋凈值都換成資金貸出，你的二按可貸總額，是根據(jù)你的第一筆按揭剩余金額和房屋評(píng)估來(lái)計(jì)算的，大多數(shù)情況下，貸方會(huì)要求你至少保留20%的房屋凈值。
申請(qǐng)二按后，你的貸方會(huì)為你提供一次性或按月支付的現(xiàn)金貸款，而你需要按月償還這筆貸款，也就是說(shuō)，你需要在償還第一筆房貸的同時(shí)，每月再償還二按。如果你無(wú)力償還二按，則你在房屋中累積的房屋凈值將被抵押。
二按VS再貸款
二按和再貸款（Refinancing）區(qū)別很大。選擇二按，意味著你在每個(gè)月償還房貸后，仍需要償還二按的貸款。選擇再貸款，則你每個(gè)月需要償還的貸款只有一筆，具體金額視你和貸方的還款方案為準(zhǔn)。
對(duì)于貸方來(lái)說(shuō)，二按的風(fēng)險(xiǎn)是比再貸款風(fēng)險(xiǎn)更大的，這是因?yàn)槎慈绻霈F(xiàn)了違約，第一筆貸款的貸方在拍賣時(shí)是有優(yōu)先權(quán)的，二按的貸方只能在前一個(gè)貸方拿完錢后，才能獲得賠款。所以，二按的利率要比再貸款高出許多。
二次按揭的優(yōu)缺點(diǎn)
二按的優(yōu)點(diǎn)是：
貸款總額高：如果你的第一筆房貸已經(jīng)還了許多年，積累了不少的房屋凈值，在一些情況下，你能拿到房屋凈值80%的二按，這可是一個(gè)很大的金額，比其他類型的貸款總額都要高。
使用限制少：你可以將二按的貸款用于任何地方，從投資到房屋裝修，從出國(guó)旅行到購(gòu)買奢侈品，隨便你。
二按利率低：和信用卡及其他個(gè)人貸款相比，二按的貸款利率往往比較低，如果你欠了一大筆信用卡債務(wù)，可以考慮用二按來(lái)還信用卡。
二按的缺點(diǎn)：
每月還款：二按意味著你每個(gè)月要還兩筆貸款，這可能讓你的財(cái)務(wù)更加緊張，導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)還貸的風(fēng)險(xiǎn)也比較大。
高利率：和再貸款（Refinancing）相比，二按的利率是比較高的，你需要支付的利息更多。
