了解房產(chǎn)的融資手段，使收益達(dá)到最大化
房?jī)r(jià)大幅上漲，主要是需求方面的幾個(gè)因素造成的，家庭經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的新工作促使越來(lái)越多的成年人離開(kāi)高成本地區(qū)，開(kāi)始遠(yuǎn)程工作。
此外，利率已穩(wěn)定在歷史低點(diǎn)，據(jù)房利美公司（Fannie Mae）預(yù)計(jì)，未來(lái)利率仍將維持在低位。許多專家預(yù)測(cè)，這些趨勢(shì)將在未來(lái)幾年持續(xù)下去，使房地產(chǎn)投資的潛在利潤(rùn)成為一個(gè)令人興奮的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)與其他行業(yè)相比，是一項(xiàng)巨大的投資，但可能會(huì)伴隨著高昂的前期價(jià)格。但是至少還有幾個(gè)選擇來(lái)投資房地產(chǎn)。
1.用現(xiàn)金為你的房產(chǎn)進(jìn)行投融資
首先，你可以用現(xiàn)金預(yù)付全部房款。當(dāng)然，這需要有足夠的資源來(lái)做到這一點(diǎn)。
這種做法優(yōu)點(diǎn)在于：預(yù)付款大大提高了你的機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，因?yàn)樗速u(mài)方對(duì)你支付能力的懷疑。同時(shí)，支付現(xiàn)金可以讓您以顯著的折扣獲得房產(chǎn)，以換取現(xiàn)金優(yōu)惠帶來(lái)的便利。此外，支付現(xiàn)金可以為買(mǎi)家節(jié)省大量私人、硬通貨或常規(guī)貸款的利息支出。
缺點(diǎn)在于，現(xiàn)金支付是一種更安全、更保守的方法，但它限制了你的潛在收益。如果你投資25萬(wàn)美元現(xiàn)金，然后以每月2000美元的價(jià)格租下這處房產(chǎn)，你將看到每年24000美元的總收入，即9.6%的總投資回報(bào)率?；蛘?，如果你首付5萬(wàn)美元，然后以5%的利率按揭30年，你將每月支付977美元的本息。以2000美元的價(jià)格租下這處房產(chǎn)，再減去抵押貸款，你的年總收入為12276美元——僅在第一年就有近25%的總回報(bào)率，而最初的5萬(wàn)美元投資。盡管這個(gè)解釋過(guò)于簡(jiǎn)單化，但它說(shuō)明了如果你選擇其他融資方式，你的錢(qián)可以更好發(fā)揮杠桿作用。
當(dāng)然，用現(xiàn)金支付當(dāng)然可以提供安全性和穩(wěn)定性，但會(huì)大大降低潛在回報(bào)。
2.私人貸款機(jī)構(gòu)融資
私人個(gè)人貸款人是指在金融機(jī)構(gòu)之外經(jīng)營(yíng)的貸款人，他們通常通過(guò)貸款給那些提高投資性房地產(chǎn)價(jià)值的人來(lái)獲利。
這種做法優(yōu)點(diǎn)在于，私人貸款機(jī)構(gòu)往往比傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)靈活得多，無(wú)論是貸款對(duì)象，還是提供資金的速度。如果他們認(rèn)為你是一個(gè)好的投資，你可以收獲很多好處。如果你不符合一個(gè)典型的抵押貸款概況（例如，你的信用不夠好），這可能是理想的一種融資方法。
缺點(diǎn)：私人貸款機(jī)構(gòu)的利率往往高于銀行，尤其是當(dāng)他們承擔(dān)銀行不愿承擔(dān)的信貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)。此外，你可能需要做一些工作，建立一個(gè)私人貸款網(wǎng)絡(luò)，以增加你的貸款來(lái)源。
3.用硬通貨貸款為你的房產(chǎn)融資
一些借款人對(duì)私人貸款人采取這種方式。之所以稱之為硬貸款，是因?yàn)樗蕾囉谝环N硬資產(chǎn)——在這種情況下，就是房產(chǎn)。這種貸款是過(guò)渡性貸款的一種形式，是一種短期交易，提供資金，直到房子可以出售或更傳統(tǒng)的資金流可以得到保障。
這種做法的優(yōu)點(diǎn)在于，硬通貨貸款只需7天就可以獲得批準(zhǔn)，投資者可以在一處房產(chǎn)上迅速行動(dòng)。借款人可以獲得所需的資金購(gòu)買(mǎi)和維修一所房子，很少的前期成本，使它成為一個(gè)很好的選擇，修復(fù)和翻修房屋。
這種做法的缺點(diǎn)在于，硬通貨貸款的利率可能比傳統(tǒng)的抵押貸款要高得多。這些貸款需要你知道你在做什么。如果你不能按時(shí)完成維修（通常是在6到18個(gè)月內(nèi)），那么你可能會(huì)被困在支付更高的費(fèi)用，或者更糟的是，你可能會(huì)一無(wú)所獲。
4.傳統(tǒng)的銀行融資為你的房產(chǎn)融資
這是最常見(jiàn)的融資形式。在這種情況下，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)你的信用記錄和未來(lái)償還貸款的能力向借款人貸款。
這種做法有點(diǎn)在于，盡管投資性房地產(chǎn)的利率高于一手住宅的貸款利率，但這種選擇的利率往往低于使用私人貸款的利率。此外，如上所述，通過(guò)銀行融資可以最大限度地提高您的潛在利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，你有多少現(xiàn)金可用于首付。
缺點(diǎn)：潛在的問(wèn)題之一是風(fēng)險(xiǎn)。在出租房屋空置的情況下，有抵押貸款付款可以很快吃掉你的利潤(rùn)。銀行的審批流程也比私人貸款機(jī)構(gòu)長(zhǎng)得多，貸款情況也要嚴(yán)格得多，而且借款人一次只能辦理多少常規(guī)抵押貸款。
哪種選擇適合個(gè)人？
答案是視情況而定。兩個(gè)主要因素將決定最佳的選擇：您獨(dú)特的財(cái)務(wù)狀況和您的最終目標(biāo)的財(cái)產(chǎn)。筆者更喜歡用現(xiàn)金或個(gè)人私人貸款進(jìn)行融資，因?yàn)閮烧叨继峁┝怂俣群挽`活性。對(duì)于那些做修復(fù)和翻轉(zhuǎn)，硬錢(qián)貸款可能是一個(gè)很好的選擇。如果你計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)并持有一處房產(chǎn)，那么最賺錢(qián)的決定可能取決于你有多少現(xiàn)金以及你的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避程度。
總的來(lái)說(shuō)，不管你手頭有多少現(xiàn)金，投資房地產(chǎn)是可能的。探索其中一個(gè)融資機(jī)會(huì)可以幫助你進(jìn)入游戲，并盡快開(kāi)始最大化你的投資。
