28個問題，一套完整的在美國購房系統(tǒng)思維
當(dāng)考慮買房的時候，你會問房產(chǎn)中介哪些問題？一般我們的問題都集中在房子本身上。在區(qū)域市場的宏觀分析上考慮太少。
現(xiàn)在列舉的這28個問題，對個人買房決策都頗具參考價值。
1. What is the job growth?
這個地區(qū)的就業(yè)增長如何？
就業(yè)崗位數(shù)量是一個市場是否健康的關(guān)鍵指標(biāo)，工作機(jī)會吸引人們進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?，然后這些人會成為消費(fèi)者。當(dāng)一個市場的人口急速增長時，會推動當(dāng)?shù)氐姆课葑赓J及買賣，反之亦然。
2. What is the population/household growth?
人口／家庭增長如何？
人口的增長或者減少決定了一個市場的大小。我們需要關(guān)注的是那些人口增長尤其是家庭數(shù)量增長的市場。因為家庭是主要的租房者，當(dāng)一個市場的人口增長時，租金也會相應(yīng)增長。
3. How many new units have been built over the past three years?
過去三年內(nèi)有多少新房建成？
近期建成的房屋或者正在建造的房屋是檢測市場健康程度的重要指標(biāo)。很多美國城市現(xiàn)在正處于擴(kuò)張階段，而這其中會暴露一些問題。如果一個市場的新房建造速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它吸收人口的能力，那么這個市場就必須通過降價或者是對租客妥協(xié)的方法來解決這個問題。你永遠(yuǎn)希望在這個市場里需求大于供給。
4. How many construction permits have been issued?
有多少建筑許可被通過？
如果一個市場的建造許可處于增長階段，那么新的建筑將會帶來相應(yīng)的工作崗位。
5. Are properties listed on the MLS or is it a broker driven market?
這個市場的房屋資源是掛在MLS上共享的還是由當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人主導(dǎo)的？
MLS（Multiple Listing Service）不僅是一種銷售模式，更是一種先進(jìn)的房地產(chǎn)流通管理系統(tǒng)。
在東南部地區(qū)，很多地方是經(jīng)紀(jì)人主導(dǎo)的市場，經(jīng)紀(jì)人控制了當(dāng)?shù)卮罅康姆课菪畔ⅲ绻彿空邲]有與這些經(jīng)紀(jì)人建立聯(lián)系，將很難取得這些最新的交易信息。無論是在哪種市場，建立與經(jīng)紀(jì)人之間的良好關(guān)系都尤為重要。
6. How many listings do you currently have and what have you recently sold?
你手上有多少房源，你最近的成交量如何？
這兩個子問題是反映經(jīng)紀(jì)人能力的重要指標(biāo)。如果經(jīng)紀(jì)人在過去的12個月持續(xù)地賣出房子，他會對市場價值有更好地了解。賣家總是尋找活躍的經(jīng)紀(jì)人，而這又給了經(jīng)紀(jì)人源源不斷的新房源。
7. What is the typical size of a deal in your market?
在這個區(qū)域市場上，最主要的房屋成交類型是什么樣的？
當(dāng)我第一次開始房產(chǎn)投資時，我沒去考慮我的投資組合將來會是什么樣子。我從不關(guān)注我的退出策略，這是大多數(shù)新手投資者所犯的錯誤。向經(jīng)紀(jì)商詢問市場上的在售房源的類型，交易的平均規(guī)模是多少，以及在市場上的交易量是多少。
8. Who are the major employers?
這個市場上的主要雇主是哪些？
了解這個地區(qū)里主要公司是哪些，有助于分析就業(yè)環(huán)境帶來的影響。如果這個市場太過于依賴少數(shù)幾家公司，將會帶來一系列的不確定因素。因此多樣化的雇主更有利于市場健康發(fā)展。
例如，Rochester的市場當(dāng)年太過于依賴柯達(dá)公司。因此柯達(dá)的興衰將接影響到當(dāng)?shù)卣麄€市場就業(yè)環(huán)境以及房屋租售情況。
9. Are there any barriers to entry in your market?
進(jìn)入這個市場有沒有哪些進(jìn)入壁壘（如地形限制，建造成本等）？
一個相對高的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)會導(dǎo)致這個城市房產(chǎn)價格的增長。例如這個城市周圍是沙漠環(huán)境，或者大眾對地理位置有強(qiáng)烈的要求。這些將導(dǎo)致現(xiàn)存的房產(chǎn)會有更高的潛在價值。
10. Who is currently investing in the market?
當(dāng)前市場上的投資者有哪些？
當(dāng)大的投資人開始投資一塊項目時，價格便會開始快速上升。如果能夠在這些投資人之前進(jìn)入市場，將會對我們更加有利。同樣，去了解你的競爭對手也是非常明智的策略。
11. How are these deals being financed?
交易資金是如何給付的？
比如出售的大部分交易都是全額現(xiàn)金交易，幾乎沒有任何折扣。這告訴了我什么?當(dāng)時市場很熱，大多數(shù)投資者都來自外地。我不會躲避這種類型的市場，但買家議價能力過低是值得謹(jǐn)慎的——需要分析此時該區(qū)域市場是否被高估了（過熱）。
12. Where are the B and C properties located?
B級和C級的房產(chǎn)位置在哪？
A級房產(chǎn)的位置總是顯而易見的，我們需要了解B級或者是C級房產(chǎn)在什么位置。
13. Can you identify the path of progress in your market?
能說說未來市場的發(fā)展趨勢嗎？
通過詢問經(jīng)紀(jì)人了解一個城市經(jīng)濟(jì)增長的趨勢和區(qū)域在哪一塊。了解人口流動的方向，如果能提前鎖定并進(jìn)入那個區(qū)域，那么回報一定是非?？捎^的。
14. What is the per unit cost of an apartment?
一個公寓單元房的價格是多少？
了解不同戶型公寓房的價格是多少。例如一居室，兩居室和三居室的市場售價。由于大小、房齡、衛(wèi)生間數(shù)量、設(shè)施等復(fù)雜因素影響，我們很難按類型確定價格，但我一般會問問在C級房產(chǎn)中一套兩居室公寓的典型價格，類似的問題可以幫助我們更直觀地了解交易情況。
15. What is the vacancy rate in the market?
住房空置率是多少？
空置率是衡量租售市場是否健康的指標(biāo)。全美的入住率是96.1%，如果你的市場只有90%的租住率，那么說明這可能是個疲軟市場。如果能夠在一個堅挺的市場里找到一些空置率比較高的房產(chǎn)并且改變其現(xiàn)狀，那么這將是一個巨大的價值空間。
你需要去了解為什么在堅挺的市場里會出現(xiàn)空置。是因為缺乏管理，租金過高，外觀不吸引人還是戶型不合理？一處房產(chǎn)的高空置率并不代表你應(yīng)該遠(yuǎn)離它，相反如果能找到問題并解決，將帶來可觀的收益。
16. What has the rent increase or decrease been over the past three years?
過去三年，房租的變化情況如何？
在現(xiàn)在的大環(huán)境下，房租是穩(wěn)步增長的。如果一個市場的房租增長是停滯的，這說明這個市場的發(fā)展比較差。同理，如果一個市場的房租增長在一個較高的水平，那么對于原本的租客來說，買房會變成一個更好的選擇。他們就是你的潛在客戶。
17. What are the cap rates for specific asset classes in the market?
不同等級房產(chǎn)的回報率如何？
不同等級的房產(chǎn)會帶來不同的回報率，舉個例子，在東田納西州，B級房產(chǎn)的收益率在7%。如果發(fā)現(xiàn)高于該回報率的房產(chǎn)，我們就可以進(jìn)一步去了解它。
18. Is the market a cash flowing market or poised for capital appreciation?
這個市場是以現(xiàn)金流為本的市場，還是保持穩(wěn)定增長的市場？
一些市場因現(xiàn)金回報很好，而另一些市場則以增值回報為主。選擇你愿意遵循的投資邏輯，并投資于相應(yīng)特征的市場。例如，當(dāng)我選擇羅切斯特作為一個投資市場時，我知道現(xiàn)金流為王，而資本增值不能指望的。
19. What is the average age of the properties?
該區(qū)域市場的平均房齡是多少？
這是一個顯而易見的問題，但是大部分人會忽略這一塊。你是否會投資一個超過100年的房產(chǎn)，然后不停地需要投入資金去維護(hù)？或者你愿意投資一個嶄新但價高的房產(chǎn)？這里面并沒有絕對的正確與錯誤，我們要做的是了解不同房齡房產(chǎn)的利弊。
20. Does the market employ RUBS (ratio utility billing)？
這個市場是否支持RUBS系統(tǒng)？
RUBS是收取住房者公共事業(yè)相關(guān)費(fèi)用的系統(tǒng)。這是一個相當(dāng)簡單和容易實現(xiàn)的系統(tǒng)。如果市場采用了這個系統(tǒng)，那么請注意識別市場中沒使用這套系統(tǒng)的房產(chǎn)。在沒采用這套系統(tǒng)的房產(chǎn)投資案例里，房東交了這部分錢，但沒有跟租客收取。我們對市場進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)市場的標(biāo)準(zhǔn)是向租戶收取每月35美元的公用事業(yè)費(fèi)。我們對這一發(fā)現(xiàn)感到興奮。所以在接管房產(chǎn)的時候，我們很快開始就上了RUBS，在12個月內(nèi)，所有的租客都在自行支付他們的公用事業(yè)費(fèi)用。
21. What are current rents for various unit mixes (studio, 1-bed, 2-bed, 3-bed)?
不同戶型的租金各是多少？
了解一個市場內(nèi)不同戶型的租金是多少。找到那些低于市場租金水平的房產(chǎn)并且通過改善該房產(chǎn)的現(xiàn)狀，使之回歸到市場的租金水平，將會產(chǎn)生額外的市場收益。
22. Can you recommend a management company?
你可以推薦一個房產(chǎn)管理公司嗎？
對于大部分房產(chǎn)投資者來說，房產(chǎn)管理公司的選擇是一個讓人頭疼的問題。讓經(jīng)紀(jì)人推薦一些房產(chǎn)管理公司。確保這個房產(chǎn)公司在你管理你所投資的房產(chǎn)等級有豐富的經(jīng)驗。你還可以通過Iren或All Property Management去搜索合適的當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理公司。
23. What are the fees charged by a management company to manage a property?
找一家房產(chǎn)公司管理房產(chǎn)費(fèi)用是多少？
了解一家房產(chǎn)公司會收取的費(fèi)用，有些市場內(nèi)的管理費(fèi)用太高，有些市場或許沒有合適的管理公司。你最好盡早搞清楚這些信息。
24. What is the affordability of homes in the market?
在這個市場里，人們的房屋購買力是怎么樣的？
購買力不足會導(dǎo)致一些明顯的結(jié)果。首先，如果房子太貴的話，人們就會更傾向于租房。其次，如果房子對于大部分勞動力來說太貴，這會導(dǎo)致一些公司決定搬遷到其他城市。
例如，豐田曾經(jīng)將一個3000人的工廠從加州搬到得克薩斯州，相對于加州Torrance$508,000的房價中位數(shù)，Dallas只有$210,000。而豐田員工的工資水平不變。在這種情況下，公司的搬遷決定是非常容易預(yù)見的。
25. Can you recommend an insurance company?
你可以推薦一家保險公司嗎？
一個活躍的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常會與其他專業(yè)的團(tuán)隊有聯(lián)系。你可以通過這個經(jīng)紀(jì)人找到幾個專業(yè)的保險代理人，并了解他們提供的保險方案。
26. Can you recommend a mortgage broker and a bank?
你可以推薦一個貸款經(jīng)紀(jì)人和一家銀行嗎？
你可以通過經(jīng)紀(jì)人推薦的一些銀行來提供貸款。當(dāng)?shù)劂y行對于房地產(chǎn)行業(yè)的了解或許會高于大區(qū)銀行。同時貸款經(jīng)紀(jì)人也非常重要，他能幫助你找到多種貸款的渠道。你需要做的是分析銀行和貸款經(jīng)紀(jì)人所提供的方案，并選擇最合適的一種。
27. Do you have any deals I can analyze?
可以提供一些過往交易案例給我研究一下嗎？
別忘了讓經(jīng)紀(jì)人提供給你一些已經(jīng)達(dá)成的交易來做分析。你可以給這個經(jīng)紀(jì)人你的投資規(guī)劃或投資標(biāo)準(zhǔn)。也許前幾個交易案例是一些完全沒用的，你需要做的就是謝謝這個經(jīng)紀(jì)人并告訴他這些方案并沒有用。你需要的是建立和經(jīng)紀(jì)人之間的信任，你需要做的就是言行一致，最后才能得到他真正的幫助。
28. Where are we going to lunch?
咱們?nèi)コ詡€午飯怎么樣？
你可以邀請經(jīng)紀(jì)人一起去吃飯，可以選擇一家人流量大的當(dāng)?shù)夭蛷d，最后再幫經(jīng)紀(jì)人點(diǎn)一杯咖啡。這種方法可以讓你快速與經(jīng)紀(jì)人建立良好關(guān)系并得到對市場更深層次的了解。
