出租房裝修 費用可折舊？
美國公民住在加州，想要搬去新居，打算把現(xiàn)有的房屋出租。出租之前想要大翻修來吸引租客。那么：
所有工程費用能夠以出租房的初始費用（start-up costs）抵稅嗎？
是否明年將10萬元全數(shù)報稅？還是分為15年來報？
若要分為15年報稅，假入我們不到15年又把房子收回自住，那剩余的費用如何抵稅？
房屋出租的費用扣減通常包括日常費用（operating expenses）和資本支出（capital expenditures，也稱置產(chǎn)費用）。
判斷這兩類的標準是看該支出是為近期帶來利益還是為今后若干年帶來利益。前者包括水電燃氣費、管理費、維修保養(yǎng)費、房地產(chǎn)稅、貸款利息、保險費、廣告費等。后者則包括房屋購買成本、購買時產(chǎn)生的經(jīng)紀費用、會計費用、法律費用、添置家具或設備的費用、以及你所要申報的裝修費用、地板、門窗、墻漆等分類折舊費等。很多人分不清維修（repairs）和改造（improvements）的區(qū)別，就這個例子來說，修理一扇破碎的窗玻璃屬于維修，但像這樣更換全屋的窗戶則是改造。
資本支出是為未來若干年帶來利益，在計算年度費用時是將其攤銷（capitalized）到各年進行所謂的折舊（depreciation，使用4562 表），一旦收回成本或者停止出租活動，折舊也將終止。稅法把類似的固定資產(chǎn)歸類，然后按照其類別確定折舊年分和折舊率，折舊率是在未折完的剩余價值(residual value)的基礎上計算。你可以根據(jù)實際情況，采取不同折舊方法。
第一種是直線折舊（straight-line depreciation），民用住宅的建筑物折舊費用等于房屋本身價值除以27.5年（商用為39年），租賃改造等于改造費用除以15年。
第二種是加速折舊，有余額遞減法（declining balance method）和雙倍余額遞減法（double declining balance method），對于3、5、7或10年的固定資產(chǎn)（比如大件建材），適用雙倍余額遞減法，對于15年或20年的固定資產(chǎn)，適用150%余額遞減法。
也可以采用獎勵折舊（bonus depreciation）。2017年川普新稅法允許對2017年9月27日至2023年1月1日期間取得并投入使用的特定資產(chǎn)支出，當年允許100%費用化（fully expensed）扣除；2023年1月1日至2027年底期間允許繼續(xù)費用化，但是比例每年以20%遞減。
需要注意的是，在賣房時，以前出租抵扣過的折舊將被追回（recapture）到調(diào)整成本基數(shù)（adjusted cost basis）上，或者可用于計算的置產(chǎn)成本減少。你若計劃在未來賣房，是否提取折舊要綜合權衡。
比如你是否要重新收回作為主要居所，是否可以滿足售房前五年住滿兩年的要求，是否可以拿到個人25萬元（夫妻50萬元）的資本利得豁免。如果不考慮這些因素，可以只看折舊對售房的影響。
舉例說明，出租物業(yè)購入價80萬元，過去房屋折舊12萬元，賣出100萬元；已折舊的12萬元被追回，降低其調(diào)整成本，資本利得32萬元，即100萬元減去調(diào)整成本68萬元（80萬-12萬）。再比如，同樣的買賣價，出租期間并未做房屋買價的折舊，但做了10萬元改造折舊，扣去5萬元，原本資本利得為10萬元，即100萬元減去調(diào)整成本90萬元（80萬元＋10萬元），現(xiàn)因用去折舊5萬元，調(diào)整成本降低，資本利得提高至15萬元，即100萬元減去調(diào)整成本85萬元（80萬元＋未折舊的裝修費用5萬元）。
因為稅法每年都有所變化，政府更迭也有不同的稅改政策推出。因此，我們建議應巧用當前稅法提供的優(yōu)惠，降低稅費，雖然可能在未來賣出房產(chǎn)時需要變相追回，但目前節(jié)省下來的錢可用于其它投資，進而取得投資回報
