美國購房流程說明！
一、美國買房之前要做的準(zhǔn)備
現(xiàn)金買主需要準(zhǔn)備的文件：
1．有效的護(hù)照和簽證
2．準(zhǔn)備好購房資金證明（國內(nèi)銀行中英文版的存款證明）
3．在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號
如果你想用現(xiàn)金購房，準(zhǔn)備以上三項就可以了。
貸款買主需要準(zhǔn)備的文件：
1．有效的護(hù)照和簽證
2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4．在美國當(dāng)?shù)劂y行開設(shè)的帳號
美國購房必須本人到場參與嗎？
現(xiàn)在大約有一半的銀行接受這種網(wǎng)上簽字的方法，只要有Email的地方，都可以簽字，無論你在世界的哪一個地方，都可以完成在美國買房的過程，理論上不必親自到美國就可以買房。但是在看房、選房的過程中，買主如果能親自選擇是最好的。
如果買家不到現(xiàn)場，也可以通過以下方式也可以不到現(xiàn)場就可以買房
1．買房人委托當(dāng)?shù)嘏笥芽捶?，他從朋友給他的資訊、圖片等資料中作出判斷，選定房子；選定房屋后，后續(xù)的其他的過程可以委托給經(jīng)紀(jì)公司完成；
2．買家委托經(jīng)紀(jì)公司，由委托公司執(zhí)行購房全過程。所有與購房相關(guān)的文件由經(jīng)紀(jì)人協(xié)助，通過網(wǎng)上簽字的方式或用快遞的方式郵寄到中國由買家簽字。
二、外國人全款買美國房產(chǎn)流程和手續(xù)
在美國現(xiàn)金購房會比較快，手續(xù)快至14天-30就完成。
在美國買房子都是步步按照法律程序的，而且當(dāng)中的定金以及購房的金額都是付給第三方存管的ESCROW，所以不用擔(dān)心被騙的問題。另外，在美國買家是不用付經(jīng)紀(jì)人傭金的，所有經(jīng)紀(jì)費用由賣家來承擔(dān)。
全款購房分為8個步驟，具體情況如下：
1.初步會面
a. 選定買方經(jīng)紀(jì)人
b. 決定購買房子的區(qū)域及條件
c. 選定貸款公司
2.尋找理想的房屋
a. 可上新浪海外地產(chǎn)網(wǎng)站查詢最新房源
b. 或請經(jīng)紀(jì)人挑選上市屋資料
3.找到合適的房屋
a. 挑選出喜歡的房子,經(jīng)紀(jì)人幫助CMA估價, 買主決定出價金額
b. 經(jīng)紀(jì)人解說購房合約并幫助填寫并完善條款內(nèi)容
c. 發(fā)出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的2-3%)
d. 賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價
4. 購房合約被雙方同意接受
a. 雙方達(dá)成協(xié)議后，即由第三方公正公司進(jìn)行買賣過戶手續(xù)
b. 訂金送交公正公司
c. 簽署過戶正式文件及有關(guān)房屋各項報告
5.“房屋檢查保護(hù)期”完成事項
a. 房檢有效期內(nèi)，由專業(yè)檢查員檢定全屋的各項狀況，經(jīng)紀(jì)人協(xié)助提出修理各項缺失的請求
b. 買主審查及簽署如“賣主屋況表”,”房屋周邊環(huán)境”等各項報告。
c.準(zhǔn)備好火險保險報價
6.完成過戶公証手續(xù)
a. 簽貸款文件后，準(zhǔn)備好頭款金額以及買賣各項手續(xù)費，在過戶結(jié)束日之前，以銀行本票或現(xiàn)金匯款交給公証公司﹔
b. 銀行放款
c. 產(chǎn)權(quán)公司負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán), 并在縣屬登錄室完成登記
d.由公證公司支付所有費用
7.取得鑰匙完成過戶
a. 在購房合約規(guī)定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成。
b. 先行聯(lián)系好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續(xù)使用其服務(wù)。
8．取得房產(chǎn)證
通常在結(jié)束時收到最后明細(xì)賬單，內(nèi)附房產(chǎn)證的復(fù)印件，結(jié)束后約3-6個月內(nèi)，收到一張原始的房產(chǎn)證。
三、外國人美國貸款買房詳細(xì)流程
1. 初步會面
a. 選定買方經(jīng)紀(jì)人
b. 決定購買房子的區(qū)域及條件
c. 選定貸款公司
2. 審核貸款條件
a. 選定貸款經(jīng)紀(jì)，并查核信用分?jǐn)?shù)
b. 選擇合適的貸款計劃
c. 取得貸款預(yù)準(zhǔn)信
3. 尋找理想的房屋
a. 可上新浪海外地產(chǎn)網(wǎng)站查詢最新房源
b. 或請經(jīng)紀(jì)人挑選上市屋資料
4. 找到合適的房屋
a. 挑選出喜歡的房子,經(jīng)紀(jì)人幫助CMA估價, 買主決定出價金額
b. 經(jīng)紀(jì)人解說購房合約并幫助填寫并完善條款內(nèi)容
c. 發(fā)出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的2-3%)
d. 賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價。
5. 購房合約被雙方同意接受
a. 雙方達(dá)成協(xié)議后，即由第三方公証公司進(jìn)行買賣過戶手續(xù)
b. 訂金送交公証公司
c. 簽署過戶正式文件及有關(guān)房屋各項報告
6. 提出貸款申請
提交貸款公司要求的相關(guān)文件或資料，一般有頭款証明、工作証明、報稅記錄。
7. 房屋檢查保護(hù)期&完成事項
a.房檢有效期內(nèi)，由專業(yè)檢查員檢定全屋的各項狀況，經(jīng)紀(jì)人協(xié)助提出修理各項缺失的請求
b.買主審查及簽署如“賣主屋況表”,”房屋周邊環(huán)境”等各項報告。
c.準(zhǔn)備好火險保險報價
8. 貸款保護(hù)期&完成事項
a. 貸款銀行派估價師確定房屋價值
b. 完成貸款銀行各項要求資料，應(yīng)在購房合約貸款保護(hù)期內(nèi)獲準(zhǔn)貸款﹔
c. 獲準(zhǔn)貸款后，與公証公司約定時間簽署貸款文件
9. 完成過戶公正手續(xù)
a. 簽貸款文件后，準(zhǔn)備好頭款金額以及買賣各項手續(xù)費，在過戶結(jié)束日之前，以銀行本票或現(xiàn)金匯款交給公証公司﹔
b. 銀行放款
c. 產(chǎn)權(quán)公司負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán), 并在縣屬登錄室完成登記
d.由公證公司支付所有費用
10. 取得鑰匙完成過戶
a. 在購房合約規(guī)定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成。
b. 先行聯(lián)系好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續(xù)使用其服務(wù)。
11. 獲得房產(chǎn)證
通常在結(jié)束時收到最后明細(xì)賬單，內(nèi)附房產(chǎn)證的復(fù)印件，結(jié)束后約3-6個月內(nèi)，收到一張原始的房產(chǎn)證。
四、簽訂購房合同應(yīng)該注意什么？
目前在國內(nèi)買賣二手房，一份購房合同只是薄薄的兩三頁紙，但在美國住房交易市場制度非常健全，這也體現(xiàn)在美國的住房買賣合同中。簽訂購房合同時，一定要根據(jù)合同的條款逐一梳理確認(rèn)，一份詳細(xì)的權(quán)責(zé)分明、流程清晰的合同是保證購房順利進(jìn)行的保證。
以下為美國加州的住家購房合同買賣說明書，其中涉及環(huán)節(jié)三十多個環(huán)節(jié)，但每一個環(huán)節(jié)都非常重要，其中最為關(guān)鍵的則是以下內(nèi)容：
把握時效，口說無憑， 整個合約變更以書面為主
要注意，購房的任何環(huán)節(jié)中，買房和賣方在協(xié)商議價過程中的口頭承諾，通常無法律保障，除非這些口頭承諾在合約中書寫列舉出來。
買家何種方式付款
付款方式，交易流程也有所不同。在合同中必須解釋買主將怎么樣付款。大部分的買主在事前付些“訂金”。 “第三方信托公司” Escrow Holder是指一間不受買主或賣主影響的中立公司﹐他們會為買主保管訂金。在這一段里買主也可標(biāo)明是否需要貸款﹐ (如果需要貸款﹐要貸多少金額)﹔或者買主是否將以其他已有款項購屋。
買賣完成與交屋
第三段說明買主何時會搬進(jìn)住屋﹐賣主何時應(yīng)該遷出。如果目前仍有房客居住﹐則需注明現(xiàn)有房客將怎樣安置﹐并可在此段注明買主何時可以取得鑰匙。
費用分擔(dān)與支付
合同中應(yīng)注明買主或賣方誰將付那些買賣房屋的手續(xù)費。例如﹕房地產(chǎn)附近的環(huán)境(房子是否位在容易發(fā)生地震﹐火災(zāi)﹐和水災(zāi)的地區(qū))報告費﹐產(chǎn)權(quán)保險費﹐代書公司手續(xù)費﹐地價稅﹐或其他政府費用。
法定的報備聲明(包括含鉛油漆的告知)以及取消合約的權(quán)力
合同中應(yīng)注明法律所規(guī)定賣方必須書面告知買主的一些事項。例如﹕房屋的油漆是否含鉛﹐房子是否在地震帶或是容易發(fā)生火災(zāi)和水災(zāi)的地區(qū)﹐和賣方所知房屋有問題的地方。一般來說﹐買方如果不喜歡任何一項聲明﹐買主有數(shù)天的時間可以考慮取消合約﹐并取回全部的訂金。
獨立產(chǎn)權(quán)公寓 /擬定單位開發(fā)報備聲明
合同中應(yīng)指出當(dāng)房屋受到某些規(guī)定的管轄時﹐賣主必須提供買主額外的資料。例如﹕如果房子是獨立產(chǎn)權(quán)公寓或其他屋主共用游泳池或會議室等這類的已定條文約定。
影響房屋的狀況
合同中應(yīng)說明交屋時﹐房屋應(yīng)是買主在簽合同時的狀態(tài)。賣主不需整修任何已經(jīng)損壞的東西?？墒琴u主必須要告訴買主任何賣主已知有損壞的部份﹐并應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)雙方已簽約后才損壞的任何部份。這一段也提醒買主﹐買主有權(quán)“檢驗”欲購房屋。如果檢查后有不滿的地方﹐買主可以取消合同﹐或者他或她可以要求賣主整修。雖然賣主不必修復(fù)全部的問題﹐如果買主提出要求后賣主拒絕整修﹐買主有權(quán)取消合同﹐并取回訂金。
整修
合同中應(yīng)寫明賣方如果同意負(fù)責(zé)修理，他們必須在交屋前完工，買主也有機(jī)會在交屋前檢查，整修是否令買主滿意。
檢視房屋若有損失時買主賠償與賣主保障合同中應(yīng)說明買主承諾萬一買主或是買主雇用的檢驗人員損壞了房屋，買主需賠償賣主的損失。
產(chǎn)權(quán)及所有權(quán)
合同中應(yīng)為賣主解釋保障權(quán)益的一些報單。例如：賣主如果不擁有全部的產(chǎn)權(quán)，或是別人有權(quán)使用部份的地產(chǎn)(例如：電話或瓦斯公司或鄰居)；這也可以保障某些模棱兩可的狀況，例如：未經(jīng){查或難以確認(rèn)實際界限的地產(chǎn)。請記住，圍墻和自然界限，例如樹木或灌木不一定種在界限上。
買主不能履行時的最大損失
合同中應(yīng)說明如果買主沒有足夠的理由卻取消合同，賣方可以告買主賠償損失。如果買主在這段文字前簽名，然后買主假若無故取消合同，雖然賣方仍然可以告買主，但是一般來說，買主損失的最大金額就是所付的訂金。
解決歧見
第十七段有多項功能。這是買方和賣方同意調(diào)解的任何爭議或訴求的依據(jù)﹐讓買賣雙方消除歧見的作法，幫助雙方解決地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無法解決的問題。
如果買方和賣方在這段下方簽名，就表示如果糾紛不能解決時，雙方同意不上法庭，而選擇由"仲裁人"來解決。仲裁人不是法官，但有權(quán)威決定買賣雙方誰是誰非及其他事項，包括買賣雙方金錢上的糾紛。在這一段中，買方也同意以仲裁方式解決和經(jīng)紀(jì)人在交易過程中的糾紛。
房地產(chǎn)稅等費用的比率分配
買方和賣方同意某些費用和定期支出，如果在定期交費限期前完成房屋買賣的交易，雙方將按比率分配付費。
