在美國買房物業(yè)管理費(fèi)一般是如何收取的？
美國因其經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，法制健全，房地產(chǎn)市場有比較強(qiáng)的規(guī)律可循，這些都讓美國成為了越來越受到國人歡迎的投資目的地國家。但是美國的法律體系和稅收體系與中國有較大差別，習(xí)慣了在中國購房的客戶初接觸美國房產(chǎn)時會有一些不適應(yīng)，今天就為大家分享關(guān)于美國房產(chǎn)稅制的介紹。
美國房產(chǎn)稅制度核心內(nèi)容
在美國近兩個世紀(jì)的發(fā)展過程中，不斷地變化和迭代，形成了當(dāng)前比較完善的房產(chǎn)稅制度模式，具備了稅率由郡、市政府根據(jù)各級預(yù)算制定、完善的稅基評估機(jī)制、領(lǐng)先的評估技術(shù)和體系化的稅收優(yōu)惠政策等特質(zhì)。征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財(cái)政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。
州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源。目前美國的房產(chǎn)稅已發(fā)展成為州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源，同時也其是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段，平均占到地方政府總財(cái)政收入的50%以上（調(diào)整后口徑）。而房產(chǎn)稅的支出也主要用于反哺當(dāng)?shù)氐墓卜?wù)，包括消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等一系列內(nèi)容。
美國房產(chǎn)稅稅率、稅基會動態(tài)變化，征收制度和繳納制度完善。美國房產(chǎn)稅稅率一般“以需定收”，全美各個州總體在0.2-2.5%的區(qū)間。稅基以房地產(chǎn)評估價(jià)值為主（乘以一定征稅比例），評估方式主要包括市場比較法、重置成本法、入息收入法等等，不同州采取方式不同。
每年美國各個地區(qū)征收的房產(chǎn)稅會根據(jù)稅率、稅基的變化而變化，在房價(jià)上漲較快的時候也會動態(tài)調(diào)整稅負(fù)壓力，完善的征管制度和繳納制度保障了稅收收入的到位，但拖欠的情況依然無法避免，每年還是有超過100億美金房產(chǎn)稅金拖欠。
有稅收優(yōu)惠、有稅負(fù)限制，整體家庭稅負(fù)并不高。經(jīng)過漫長的制度變遷，目前美國房產(chǎn)稅制度包括對納稅人的稅收優(yōu)惠，以及限制地方政府稅負(fù)權(quán)利的限制條款，這也是納稅人和政府相互博弈的結(jié)果。
優(yōu)惠政策包括對特定人群免稅、減稅、延期納稅和稅收抵扣。同時為了限制稅負(fù)的無節(jié)制上調(diào)，還出臺了一系列稅率限制、房產(chǎn)稅收入增速限制、評估價(jià)值增長限制等等。美國房產(chǎn)稅制度通過差別化政策降低了不同收入納稅人的稅負(fù)壓力，房產(chǎn)稅占家庭收入的比重在3%左右。
美國房產(chǎn)稅制解析
美國房產(chǎn)稅的歷史—兩輪制度變遷
房產(chǎn)稅作為國際通用稅種之一，最早由英國在1601年在《貧困救濟(jì)》法案中以家庭稅（(DomesticRate）的名義進(jìn)行征收。而作為世界上稅制最完善的國家之一，美國在1787年憲法的第一條第二款中授予了聯(lián)邦政府可征收直接稅的權(quán)力，其中就包括房產(chǎn)稅，其征收目的主要是為了滿足獨(dú)立戰(zhàn)爭中巨額經(jīng)費(fèi)支出的需要。伊利諾伊州從1818年開始實(shí)行一般財(cái)產(chǎn)稅制度，對各類動產(chǎn)、不動產(chǎn)實(shí)行同一稅率征收。到19世紀(jì)中期各州相繼獨(dú)立后，為了克服當(dāng)時普遍存在的財(cái)政危機(jī)，各州政府開始引進(jìn)這一制度，陸續(xù)針對房屋進(jìn)行課稅。
第一輪制度：
二十世紀(jì)初期，隨著美國城市化進(jìn)程的加速，房屋價(jià)格隨之水漲船高，其帶動的稅收增長帶來了巨大的公眾支出壓力，各級政府開始推動美國房產(chǎn)稅的第一輪制度變遷。針對低收入家庭和老年人的減免稅收政策、房產(chǎn)稅高于一定稅額后的自動減免的斷路器（CircuitBreaker）等制度陸續(xù)在各州建立。同時由于絕大多數(shù)稅負(fù)壓力由從州政府轉(zhuǎn)移到了地方政府，房產(chǎn)稅的征收和支配主體也發(fā)生了同樣的轉(zhuǎn)移。
第二輪制度：
到了20世紀(jì)70年代，由于美國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入“滯漲”困境，房產(chǎn)價(jià)格的上漲帶來稅負(fù)的急劇提升。美國各州再次大規(guī)模出臺以稅收限制為特征的新房產(chǎn)稅政策，開啟了房產(chǎn)稅的第二輪制度變遷。期間最具有影響力的就是加州在1978年的第13號提案，該提案囊括了計(jì)稅房價(jià)調(diào)整、交易環(huán)節(jié)減免重復(fù)征稅、稅收增長限制等方面，為其他各州重構(gòu)房產(chǎn)稅制度提供了藍(lán)本。
經(jīng)過長期的運(yùn)作和調(diào)整，目前美國業(yè)已形成了一套較為完善的房產(chǎn)稅稅收政策體系，它以對不動產(chǎn)及其建筑物等統(tǒng)一征收財(cái)產(chǎn)稅為主體，具備了稅率由郡、市政府根據(jù)各級預(yù)算制定、完善的稅基評估機(jī)制、領(lǐng)先的評估技術(shù)和體系化的稅收優(yōu)惠政策等特質(zhì)。其征稅宗旨主要在于為州及地方政府提供持續(xù)可靠的財(cái)政收入，為城市基建提供穩(wěn)定的資金支持。
美國房地產(chǎn)市場概況和家庭稅負(fù)
美國實(shí)行多元化的土地所有制，土地屬性具有私人所有、政府所有等多種形式。在902萬平方公里的國土中，主要分布在東部的私人土地約占58%，聯(lián)邦政府和州及地方政府的土地約占40%，此外印第安人自留地占國土面積的2％。
美國的房地產(chǎn)市場具有較高保障度和較高自有化率兩個特征。前者得益于美國政府將“居者有其屋"設(shè)定為法定目標(biāo)，并早在1998年《居住質(zhì)量和工作義務(wù)法》就提出了“為所有公民提供體面的、負(fù)擔(dān)得起的住房”的理念。根據(jù)美國國家統(tǒng)計(jì)局界定的年住房開支超出年收入的30％即為“住房負(fù)擔(dān)過重”的口徑，2015年全美有近3900萬戶家庭“負(fù)擔(dān)過重”，比例為32%。同時，在美國對住房私有化相關(guān)政策的支持下，美國各州的住房自有化率續(xù)提升，由八十年代中期的63.5%提升至05年的近70%。但之后受金融危機(jī)及房地產(chǎn)市場泡沫破滅的影響，近年來住房自有率有所下滑。
征收主體和用途介紹
征收主體為地方政府，也是其最重要收入來源
目前美國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)相關(guān)的稅種為不動產(chǎn)稅，征稅對象為土地和房屋，這也是財(cái)產(chǎn)稅的主要組成部分(根據(jù)美國統(tǒng)計(jì)局2015年統(tǒng)計(jì)報(bào)告的數(shù)據(jù)，約占財(cái)產(chǎn)稅收入的75%)。由于美國實(shí)行聯(lián)邦政府、州政府和地方政府的分稅制，三級政府各有其稅權(quán)范圍。
因此稅收立法權(quán)歸屬于聯(lián)邦和州政府，而地方?jīng)]有立法的權(quán)力，只能在各州制定的稅法約束下征稅。但與此同時，房產(chǎn)稅的征收主體為地方政府（郡政府、市政府和學(xué)區(qū)），主要用于提供消防、治安、道路交通、教育、環(huán)境改善等公共服務(wù)。
從財(cái)產(chǎn)稅的口徑衡量，財(cái)產(chǎn)稅在各級政府所占的比重各有不同。州政府的稅收收入來源較為多樣和均衡，銷售稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅和政府間的撥款等均占一定比重，從2015州和地方政府財(cái)政統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看，財(cái)產(chǎn)稅只占其中的18%。而對于縣、市鎮(zhèn)、學(xué)區(qū)、特區(qū)等地方政府來說，財(cái)產(chǎn)稅的占比則較高，主要在50%-75%之間，其中特區(qū)更是高達(dá)約95％，幾乎全部依賴于財(cái)產(chǎn)稅。
單從房產(chǎn)稅來看，歷經(jīng)兩個多世紀(jì)的改進(jìn)，美國的房產(chǎn)稅已發(fā)展成為州以下地方政府的主體稅種和最重要的收入來源，同時也其是平衡地方財(cái)政預(yù)算的重要手段。美國統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示2002年以來房產(chǎn)稅占地方政府的稅收收入不斷提高，目前約占地方政府稅收收入的70%-75%，剔除聯(lián)邦和州的轉(zhuǎn)移支付收入后，占總財(cái)政收入的50%左右。
主要用于地方政府公共開支，也是該地學(xué)區(qū)質(zhì)量的重要保障
美國房產(chǎn)稅主要用于地方政府的公共開支，同時具有較為透明的房產(chǎn)稅支出披露體系，每個業(yè)主在年末亦會收到政府的納稅單，其中就包括上一年度所繳納的房產(chǎn)稅的支出用途。
支出通常主要分為三大類：一是學(xué)區(qū)教育，二是消防、警務(wù)、殘疾人援助、老年人服務(wù)、地區(qū)道路橋梁建設(shè)維護(hù)等公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)，三是地方政府的日常開支。其中用于地方公立學(xué)校的學(xué)區(qū)教育費(fèi)用占據(jù)了房產(chǎn)稅支出的絕大部分比重，約占全部稅收入一半。典型的如新澤西州的李堡市，2015年財(cái)政年度征收房產(chǎn)稅約為6300多萬美元，其中代學(xué)區(qū)征收的近3200萬美元，占比超過50%。
美國的大多市、鎮(zhèn)均設(shè)有獨(dú)立于市、鎮(zhèn)政府之外的學(xué)區(qū)，其主要職責(zé)在于管理學(xué)區(qū)內(nèi)教育事物，為學(xué)區(qū)內(nèi)青少年提供教育服務(wù)。同時學(xué)區(qū)的經(jīng)費(fèi)也主要來源于房產(chǎn)稅，并且多由市、鎮(zhèn)政府稅務(wù)局代為征收。美國人口普查局的數(shù)據(jù)顯示在2007年到2008年之間，全美公立教育中，只有8.1%來自聯(lián)邦政府，其余48.3%來自州，43.7%來自地方，而正如前文所述，地方政府財(cái)政收入的主體即為房產(chǎn)稅。因此在房產(chǎn)稅率較高的地區(qū)，由于得到了更大的財(cái)政支持，其提供的公共教育質(zhì)量也往往更佳。
稅基、稅率、繳納方式介紹
“以需定收”方式確定稅率
美國房產(chǎn)稅的法定稅率一般在地方政府預(yù)算立法程序中規(guī)定。在稅率形式方面，采取相對簡單且易于操作的比例稅率，通過“以需定收”的方式來確定稅率。具體為每年地方政府根據(jù)當(dāng)年財(cái)政預(yù)算要求，再綜合考慮非房產(chǎn)稅來源的其他收入，兩者相減得出需要征收的房產(chǎn)稅收的缺口總額，然后除以房地產(chǎn)評估凈值得到名義稅率。推導(dǎo)計(jì)算公式為：
法定稅率=(預(yù)算支出-非房產(chǎn)稅收入)÷房地產(chǎn)評估凈值=(預(yù)算支出-非房產(chǎn)稅收入)÷(總評估值-豁免-減免-折扣)
核心在于不動產(chǎn)價(jià)值的估算
——稅基為評估價(jià)值的一定比例
美國房產(chǎn)稅的稅基由房地產(chǎn)評估價(jià)值的一定比例（征稅比率）確定，主要經(jīng)州政府主持完成。由于前文提及的美國在聯(lián)邦和州之間實(shí)行徹底的分稅制，房產(chǎn)稅作為地方的主體稅種，各州估值方法和征稅比率都不盡相同。例如賓夕法尼亞州的相關(guān)法律規(guī)定，房屋價(jià)值的評估采取可比價(jià)格法，法定征稅比率僅為32%，而加利福尼亞州則采用了重置成本法評估房屋價(jià)值，征稅比例達(dá)到40%。某一處房地產(chǎn)的稅額可以由以下計(jì)算公式表示：
房地產(chǎn)凈稅額=稅基×法定稅率-稅收優(yōu)惠=（評估價(jià)值×征稅比率）×法定稅率-稅收優(yōu)惠
兩種估值方法：
市場比較法：又稱可比價(jià)格法,即通過比較最近在市場被售出的類似財(cái)產(chǎn)的價(jià)格來估價(jià)，具體為比較近6個月內(nèi)三四個在附近已售房屋的價(jià)格，根據(jù)地塊大小、房屋面積、房型、房齡、房屋設(shè)施等進(jìn)行調(diào)整。這是美國征收不動產(chǎn)稅最常用的估值標(biāo)準(zhǔn)，也為絕大多數(shù)州所采用。該方法對于自有住房類不動產(chǎn)的價(jià)值評估較為合理和有效，但對工業(yè)和商業(yè)財(cái)產(chǎn)的適用性較低。
入息收入法：通過預(yù)計(jì)財(cái)產(chǎn)的預(yù)期收益來估計(jì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，對于持續(xù)產(chǎn)生收益的不動產(chǎn)，如公寓、商店、寫字樓、停車場和農(nóng)業(yè)用地等，此方法較為有效。例如紐約曼哈頓公寓的房產(chǎn)稅稅基就是根據(jù)其租金來估算的，不同租金層級的房屋具有相對應(yīng)的房產(chǎn)稅。
三類重估周期：
在對房產(chǎn)價(jià)值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分為年度重估、部分重估和全周期重估三類：
年度重估：根據(jù)市場的變化，每年都對所有不動產(chǎn)重新估價(jià)。
全周期重估：是指不動產(chǎn)在特定的年份被估價(jià)后，直到下一次規(guī)定的估價(jià)年份之前，其估值不變。但如果不動產(chǎn)在這期間被新建、損壞或改變用途，則需重新估價(jià)，估價(jià)周期通常在2-10年之間。
部分重估：是指在全周期重估的同時，每年都對一部分不動產(chǎn)進(jìn)行重新估價(jià)。例如某地區(qū)法定重估周期為三年，則每年區(qū)內(nèi)三分之一的不動產(chǎn)進(jìn)行重估，同時在第三年，所有不動產(chǎn)都將被重估。
征管制度與繳納程序
美國房產(chǎn)稅的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具體職能分配上，州政府負(fù)責(zé)制定統(tǒng)一的全州評估標(biāo)準(zhǔn)和流程，而地方政府則需要在建立評估委員會、劃定稅收評估區(qū)的基礎(chǔ)上，接著對轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算，最后報(bào)備州政府統(tǒng)一后轉(zhuǎn)由地方稅務(wù)部門執(zhí)行。若評估價(jià)值發(fā)生爭議，地方政府還需負(fù)責(zé)相關(guān)調(diào)解工作。
在美國繳納房產(chǎn)稅的手續(xù)較為簡易，各地按季度、半年或按年度征收，每個房主會于定期收到地方稅務(wù)部門寄送的納稅通知，房主在規(guī)定期限內(nèi)通過支票或網(wǎng)絡(luò)支付的途徑完成支付即可。通常法定一年征收一次的地區(qū)的房產(chǎn)估值辦會在當(dāng)年12月向房主寄發(fā)房產(chǎn)稅表，而房主則需在次年一季度末之前一次繳清稅費(fèi)。
延期權(quán)利和處罰條款
在美國國內(nèi)稅務(wù)局（IRS）稅表申報(bào)的頁面的文件中顯示，美國房產(chǎn)稅的納稅人享有延期申報(bào)的權(quán)利，期限通常為30日。若未能按期繳清稅費(fèi)，稅務(wù)機(jī)構(gòu)會處以罰款和加收滯納金，同時估價(jià)員也可在現(xiàn)有估價(jià)基礎(chǔ)上施加10%的懲罰。若長期欠稅（一般為三年以上），許多地方的政府將有權(quán)處理并出售房主財(cái)產(chǎn)以抵扣稅費(fèi)。據(jù)美國稅收留置權(quán)協(xié)會(NTLA)最新的數(shù)據(jù)顯示，全美每年拖欠的房產(chǎn)稅金的規(guī)模在120億美元上下。
