美國投資，搞懂美國房貸
伴隨著美國房產(chǎn)的大熱，越來越多有眼光的華人投資者將眼光瞄向了這個(gè)不斷上升的市場(chǎng)。但大部分人在面對(duì)有心儀房源時(shí)，其海外賬戶資金不足，不得不借助貸款的方式來實(shí)現(xiàn)達(dá)成自己的目標(biāo)。
面對(duì)與國內(nèi)區(qū)別不小的貸款方式和類型，想必不少人都很頭疼吧，比如：
美國買房有哪些不同的房屋貸款類型？
Fixed-rate Mortgage是什么？
Adjustable-rate Mortgages又是什么意思？
Hybrid Loans, Balloon Loans, Interest-only Mortgages分別是什么？
固定利率抵押貸款和可調(diào)利率抵押貸款有什么差別？
普通貸款和大額貸款有什么不同？
貸款有哪些手續(xù)費(fèi)？
今天小編將帶領(lǐng)大家深入了解美國的購房貸款類型，幫助大家實(shí)現(xiàn)美國投資夢(mèng)。
很多中國買家在美國買房會(huì)選擇Mortgage。 Mortgage是什么？是美國一種貸款買房的支付方式，貸款銀行提供給買家這筆貸款用來填補(bǔ)從房子首付到實(shí)際房?jī)r(jià)的金額差距。
Mortgage中文就是我們常提到的“按揭貸款”，是房屋抵押貸款的一種形式。
美國房屋貸款要求買家每月償還債務(wù)。貸款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息，Principal中文也就是本金。
利息是買家使用貸款銀行所借的貨幣資金而必須支付的代價(jià)，對(duì)貸款銀行來說，利息是利潤(rùn)的一種特殊轉(zhuǎn)化形式。本金則是貸款銀行在計(jì)算利息之前的借給買家的原始金額。
如果買家的現(xiàn)金首付（Down Payment）低于房屋購買價(jià)的20%，貸款銀行可以強(qiáng)制要求買家建立一個(gè)第三方賬戶（Escrow Account，也稱作Impound Account）。買家需要每個(gè)月通過這個(gè)第三方托管賬戶支付當(dāng)月的付費(fèi)用，比如房產(chǎn)稅、地稅和各種房屋保險(xiǎn)費(fèi)用。
房屋貸款會(huì)被放入賬戶用來支付費(fèi)用。隨著稅率和保險(xiǎn)費(fèi)的波動(dòng)，這個(gè)賬戶里的錢也會(huì)減少。貸款人將每年進(jìn)行一次審核，以確保有足夠的資金用于支付費(fèi)用。
了解如何選擇合適的房屋貸款，可以幫助買家在未來幾年成為一個(gè)財(cái)務(wù)輕松的房主。同時(shí)買家還需要了解如何在做房屋貸款交易時(shí)為自己爭(zhēng)取最有利的條件，如何避免支付更多的利息費(fèi)用。
如果對(duì)房屋貸款沒有一個(gè)清晰的認(rèn)知，當(dāng)房屋貸款還清時(shí)，發(fā)現(xiàn)支付給貸款方的利息總數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了買房的本金，這種例子也是屢見不鮮。
舉例說明，假設(shè)買家借了144,000美元房屋貸款，并自己支付36000美元作為首付，購買了18萬美元的理想住房。如果買家這筆144,000美元的房屋貸款，是30年期固定利率房屋貸款，利率為7%，那么買家需要在貸款期限內(nèi)支付高達(dá)200,892美元的利息。這不僅是一筆巨大的利息支出，也比買家原來借的貸款本金金額更大！
所以建議買家不要過度申請(qǐng)貸款，而只尋找最符合自己需要的房屋貸款。那么，什么類型的房屋貸款才是適合自己的呢？現(xiàn)在是時(shí)候開始了解房屋貸款的選擇了。
與其他金融和投資產(chǎn)品一樣，買家可以選擇不同類型的房屋貸款。這些不同類型的房屋貸款之間的差異可大可小，利率也有高有低。
基本房屋貸款類型：固定利率房屋貸款（Fixed-rate Mortgages）&可調(diào)利率房屋貸款（Adjustable-rate Mortgages）
兩種不同的基本房屋貸款類型：Fixed-rate Mortgage，中文：固定利率貸款，簡(jiǎn)稱“FRMs”；和Adjustable-rate Mortgage，中文：可調(diào)利率貸款，簡(jiǎn)稱“ARMs”。這兩種房屋貸款的主要區(qū)別在于貸款利率是如何確定的。在可調(diào)利率貸款出現(xiàn)之前，只有固定利率貸款存在。
固定利率貸款，顧名思義，指在貸款的利率在貸款期限內(nèi)一直固定不變。一般性固定利率貸款（conventional fixed-rate loans）的利率和規(guī)定的房屋保險(xiǎn)一般較低，一般貸款周期為30年，貸款整個(gè)周期內(nèi)的可預(yù)測(cè)性強(qiáng)。申請(qǐng)者需要有穩(wěn)定良好的歷史信用記錄，并且首付不低于房?jī)r(jià)的5%。固定利率貸款一般適用于準(zhǔn)備長(zhǎng)期居住或持有該房產(chǎn)的人。
浮動(dòng)利率貸款（adjustable rate mortgage, ARM）在整個(gè)還款周期中的各個(gè)預(yù)定時(shí)間段利率會(huì)改變，通常每6到12個(gè)月調(diào)整一次，但也可能會(huì)頻繁到每個(gè)月都發(fā)生變化，貸款整個(gè)周期內(nèi)的可預(yù)測(cè)性差。一般的浮動(dòng)利率貸款在開始幾年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低，而后利率浮動(dòng)，但兩個(gè)相鄰時(shí)間段的利率浮動(dòng)有一定上限。
申請(qǐng)者同樣需要有穩(wěn)定良好的歷史信用記錄，并且首付不低于房?jī)r(jià)的5%。如果只打算短期居住或持有房產(chǎn)，可以考慮短期利率很低的浮動(dòng)利率貸款，并可以在利率開始浮動(dòng)后出售房產(chǎn)，但有房產(chǎn)貶值、利率大幅上浮且無法出售房產(chǎn)而需要承擔(dān)高額利息的風(fēng)險(xiǎn)。
