“以房養(yǎng)學(xué)”，到底是不是留學(xué)生家長(zhǎng)該做的事
留學(xué)數(shù)據(jù)顯示，近60%的中國(guó)留學(xué)生都選擇了美國(guó)，而且留學(xué)越來(lái)越呈現(xiàn)低齡化趨勢(shì)。孩子在美國(guó)讀書(shū)，尤其是即將就讀高中，是否需要購(gòu)買學(xué)區(qū)房就是一個(gè)非常值得重視的問(wèn)題。
那么，留美學(xué)生家長(zhǎng)到底該不該做美國(guó)房產(chǎn)投資呢？先來(lái)了解一下美國(guó)的學(xué)區(qū)房。?
1. 在美國(guó)，什么是學(xué)區(qū)房？
美國(guó)的中、小學(xué)分公立、私立兩種。如果家長(zhǎng)計(jì)劃讓孩子讀美國(guó)私立中小學(xué)，那么就跟“學(xué)區(qū)”沒(méi)有關(guān)系了。美國(guó)有“學(xué)區(qū)”概念的，主要指的是公立中小學(xué)，在美國(guó)，90%的孩子上的都是公立中小學(xué)。
美國(guó)學(xué)區(qū)房政策靈活開(kāi)放，能夠保證孩子有一個(gè)穩(wěn)定、良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。美國(guó)法律規(guī)定，任何孩子，只要居住在該學(xué)區(qū)內(nèi)，就享有免費(fèi)教育的權(quán)利：公立學(xué)校（包括1年幼兒園）到高中畢業(yè)全部免費(fèi)。
也就是說(shuō)，不論是否在學(xué)區(qū)內(nèi)擁有房產(chǎn)，哪怕是租在學(xué)區(qū)內(nèi)，對(duì)于孩子教育來(lái)說(shuō)都是一樣的。那么，對(duì)于中國(guó)留美家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)買學(xué)區(qū)房是否有必要呢？?
2. 現(xiàn)實(shí)中，家長(zhǎng)們這樣選擇
美國(guó)的公立中、小學(xué)的資金，主要來(lái)源于學(xué)校周邊地區(qū)的房地產(chǎn)稅。各地稅率不同，大多為1%-3%。一個(gè)學(xué)區(qū)如果房子價(jià)格高，房地產(chǎn)稅相應(yīng)高，通常房地產(chǎn)稅總額的一半以上用于公立中小學(xué)的修繕建設(shè)、設(shè)施設(shè)備、聘請(qǐng)教師、開(kāi)展活動(dòng)、校車接送等等。
用于學(xué)校的錢寬裕，教學(xué)質(zhì)量便會(huì)提高，從而吸引更多家長(zhǎng)來(lái)買學(xué)區(qū)房，形成一個(gè)良性循環(huán)。所以好學(xué)校的學(xué)區(qū)房，本身就兼具了甄別家長(zhǎng)社會(huì)地位、財(cái)政實(shí)力、優(yōu)質(zhì)鄰里的重要因素。
所以，在美國(guó)，一般家庭若收入能夠負(fù)擔(dān)得起房?jī)r(jià)的話，都會(huì)選擇購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”。越來(lái)越多的中國(guó)人也在美國(guó)購(gòu)置學(xué)區(qū)房，有的是為子女在美國(guó)讀書(shū)考慮，有的則純粹出于投資的目的。在購(gòu)房總成交額方面，中國(guó)買家憑借高達(dá)220億美元的支出成為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大客戶。
也正因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的投資成本較高，許多家庭會(huì)選擇就近租房來(lái)替代購(gòu)買，因而學(xué)區(qū)房的投資也會(huì)使得后續(xù)的租賃市場(chǎng)得到保證，這也是很多買家所看重的投資收益點(diǎn)。
無(wú)論是從教育收益還是投資收益來(lái)講，這些投資者都十分聰明，他們購(gòu)買的學(xué)區(qū)房除了尋求優(yōu)質(zhì)教育資源、租金收入外，也追求房地產(chǎn)價(jià)值的升值趨勢(shì)。?
3. 如何選擇好學(xué)區(qū)？
“學(xué)區(qū)”對(duì)房?jī)r(jià)有很大影響，同樣條件的房子，在好學(xué)區(qū)和差學(xué)區(qū)的價(jià)格可能會(huì)相差一倍。對(duì)于學(xué)區(qū)的好壞，美國(guó)不同地區(qū)都有一套自己的衡量標(biāo)準(zhǔn)。
在紐約，教育部門公布的年度學(xué)校排名由三個(gè)指標(biāo)決定：學(xué)校環(huán)境(包括學(xué)生出席率)占15%；學(xué)生表現(xiàn)，其中初中和小學(xué)根據(jù)學(xué)生英語(yǔ)和數(shù)學(xué)中的會(huì)考成績(jī)衡量，而高中則根據(jù)學(xué)生畢業(yè)率衡量，占總分的30%；學(xué)生進(jìn)步，包括學(xué)校是否有效地幫助學(xué)生取得進(jìn)步，占總分的55%。而在加州，政府每年主要通過(guò)API（加州公立學(xué)校學(xué)術(shù)表現(xiàn)指數(shù)）分?jǐn)?shù)來(lái)衡量各地中小學(xué)校的表現(xiàn)。
雖然指標(biāo)不盡相同，但官方發(fā)布的數(shù)據(jù)具有很強(qiáng)的權(quán)威性，可以作為挑選學(xué)區(qū)房的可靠依據(jù)。
美國(guó)有1600多所最好的高中，但100強(qiáng)則相對(duì)集中在幾個(gè)州：加利福尼亞州、佛羅里達(dá)州、馬里蘭州、紐約州、弗吉尼亞州、得克薩斯州、華盛頓州等。也就是說(shuō)在這些州，最好的高中數(shù)量多一些，其中加州最多。如果一定要選擇一個(gè)簡(jiǎn)單標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量美國(guó)學(xué)區(qū)的優(yōu)劣，那么選擇富人區(qū)最直接。因?yàn)楦辉５纳鐓^(qū)和城市，學(xué)校和地區(qū)整體環(huán)境往往更好。?
4. 如何選購(gòu)學(xué)區(qū)房？
美國(guó)學(xué)區(qū)房可分為兩類 ：
一類學(xué)區(qū)房是上文提到的優(yōu)秀高中所在學(xué)區(qū)的房子。美國(guó)學(xué)區(qū)房只挑高中，美國(guó)對(duì)學(xué)區(qū)房的精準(zhǔn)定位也在高中。美國(guó)的中小學(xué)教育階段，孩子的學(xué)習(xí)任務(wù)相對(duì)輕松，而決定一個(gè)孩子未來(lái)能讀哪所大學(xué)的飛躍性成長(zhǎng)學(xué)習(xí)都集中在高中階段。在美國(guó)，每一所房子都有一個(gè)附近學(xué)區(qū)相匹配的學(xué)校。
另外，大學(xué)周邊用于出租給大學(xué)生的公寓，也可說(shuō)是學(xué)區(qū)房。由于大學(xué)的學(xué)生公寓租金較高且數(shù)量難以滿足學(xué)生的需求，所以大部分的美國(guó)學(xué)生都會(huì)選擇到學(xué)校周邊租房居住，這類學(xué)區(qū)房適用于投資和以學(xué)養(yǎng)房的人。如果孩子是去美國(guó)讀大學(xué)，購(gòu)買這樣一套學(xué)區(qū)房不僅可以更好地解決孩子本身的住宿問(wèn)題，其未來(lái)的投資收益也非?？捎^。
以投資為目的
房子的區(qū)域地段首先要選在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口稠密、對(duì)房源需求高的地方。風(fēng)景好，資源稀缺的地方，房子更有升值空間。針對(duì)專門投資“學(xué)區(qū)房”的人來(lái)說(shuō)，不是房子足夠貴才有高回報(bào)，主要看性價(jià)比。
溫馨提示：價(jià)格高的學(xué)區(qū)房與低價(jià)學(xué)區(qū)房的差別還在于：出租的時(shí)候，貴的地段一般象征著當(dāng)?shù)刈饪退礁?，整體素質(zhì)好，如爾灣。租金便宜的地方，很可能遇見(jiàn)素質(zhì)參差不齊的租客，可能面臨信譽(yù)不佳、收入不穩(wěn)定、易拖欠租金、毀壞房產(chǎn)等棘手的問(wèn)題，這樣的風(fēng)險(xiǎn)也有必要考慮進(jìn)來(lái)。
以學(xué)區(qū)為目的
教育硬性成績(jī)依然是重要參考指標(biāo)。以加州地區(qū)為例，政府主要通過(guò)API來(lái)衡量各地中小學(xué)的表現(xiàn)。API分?jǐn)?shù)介于200至1000分之間，一般800分以上的學(xué)校屬于比較優(yōu)秀的。
考察當(dāng)?shù)氐木用袼刭|(zhì)、人口組成、生活便利性和治安情況。居民素質(zhì)體現(xiàn)了一個(gè)社區(qū)的文化和教育水平，考察時(shí)可以關(guān)注離婚率、家庭和單身的比例、居民的受教育程度等。
對(duì)于華人來(lái)說(shuō)，周邊如果有華人超市則可以大大的加分，因?yàn)檫@往往意味著周邊已經(jīng)成為較成熟的華人聚集區(qū)。至于治安情況，一般可以通過(guò)網(wǎng)站查詢地區(qū)犯罪率報(bào)告，或是與實(shí)地考察相結(jié)合。
房產(chǎn)稅會(huì)隨房?jī)r(jià)走高，當(dāng)?shù)亟逃?jīng)費(fèi)越高，公立學(xué)校越受益。公立學(xué)校的教育資金主要來(lái)源于學(xué)校周邊地區(qū)的房地產(chǎn)稅，學(xué)區(qū)的資金跟房地產(chǎn)稅的數(shù)額成正比。
當(dāng)然，購(gòu)置美國(guó)房產(chǎn)不止要謹(jǐn)慎選址、選擇戶型，還面臨諸如貸款、幫租等各種專業(yè)、復(fù)雜的手續(xù)，且每一個(gè)留美家庭的具體情況都有差異，建議各位留美家庭一定要尋找專業(yè)的海外置業(yè)機(jī)構(gòu)，以求事半功倍。?
