美國(guó)房地產(chǎn)投資人講述三大指標(biāo)：火爆的美國(guó)房市為何還不是泡沫？
要如何判斷異?；鸨拿绹?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是場(chǎng)泡沫？
根據(jù)9月末發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，加速上漲的美國(guó)房市沒有降溫跡象：標(biāo)普凱斯-席勒指數(shù)顯示，美國(guó)平均房?jī)r(jià)同比上漲19.7%，再次刷新紀(jì)錄，創(chuàng)下逾30年來(lái)美國(guó)房市最大漲幅。
究竟這是一場(chǎng)疫情推動(dòng)下的反周期購(gòu)買，還是剛需？
在美國(guó)房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武看來(lái)，此輪疫情是房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的催化劑，但十幾年來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)開工不足造成的供需不平衡才是最主要原因，加之一度推遲購(gòu)房的美國(guó)“千禧一代”在近兩三年中大幅入場(chǎng)，更進(jìn)一步引爆了市場(chǎng)。
陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者解釋道，美國(guó)的房地產(chǎn)周期較長(zhǎng)，如果從1970年開始看的話，基本上18年-20年一個(gè)周期，通常牛市14年，熊市4年，此輪周期從2007年開始，低點(diǎn)出現(xiàn)在2012年，從彼時(shí)至今，已經(jīng)經(jīng)歷了9年房產(chǎn)牛市，且尚未終結(jié)，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將于2026年之后達(dá)到下一個(gè)高峰。
他指出三個(gè)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)充滿泡沫的重要指標(biāo)：第一，美國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存供給量；第二，美國(guó)銀行放貸情況；第三，市場(chǎng)情緒與散戶進(jìn)場(chǎng)。而目前這三方面，都沒有出現(xiàn)讓投資人清場(chǎng)退出的跡象。
他并指出，短期美國(guó)房產(chǎn)的供給將有所上升，短缺將有部分緩解，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度將從目前的近20%放緩至約15%。在未來(lái)幾年內(nèi)，美國(guó)房產(chǎn)的短缺將持續(xù)，房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率將保持在10%至15%之間。
究竟是誰(shuí)在買房？
一個(gè)時(shí)常靜默的大學(xué)校友群中，唯有談起房?jī)r(jià)時(shí)，才能激起散落在全美各處校友的積極響應(yīng)。
他們競(jìng)相爆出居住地近期的漲幅，疫情前買了的人越來(lái)越開心，仍在觀望的人則試圖在海量數(shù)據(jù)中，嗅到一絲房地產(chǎn)價(jià)格降溫的跡象。
譬如加利福尼亞州灣區(qū)邊上，160萬(wàn)美元以上的房子，很多都是加價(jià)20萬(wàn)美元，才能買到。在美國(guó)一家知名機(jī)構(gòu)做數(shù)據(jù)分析師的祖然對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，不加價(jià)想買房子是妄想。她是80后，一直在琢磨換套更大的房子，不過疫情以來(lái)，房?jī)r(jià)瘋漲。
陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，現(xiàn)在美國(guó)買房的主力軍正是千禧一代，而次貸危機(jī)令他們大幅延遲了買房時(shí)間，推遲了10年之久，有些人20多、甚至30多歲之后，還跟父母擠在一起，就是不買房。
根據(jù)美方媒體此前調(diào)查，從 1970 年到 2017 年，越來(lái)越多20到30歲的美國(guó)年輕人（千禧一代）選擇與父母同住。在 2017 年，有超過40%的25歲年輕男性選擇與父母同住，超33%的25歲年輕女性也做出了同樣選擇。
“但從最近這兩三年開始，他們已經(jīng)大幅進(jìn)入了這個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)閷?shí)在延遲不下去了：結(jié)婚生了小孩，必須得要有一個(gè)自己居住的獨(dú)棟房，疫情加速了（分出來(lái)居住的）進(jìn)程?！标愜S武解釋道，由于近十幾年來(lái)美國(guó)房地產(chǎn)供給量偏低，供需并不平衡，疫情之前這一趨勢(shì)已經(jīng)發(fā)生，譬如在2018年，美國(guó)著名的一家財(cái)經(jīng)媒體就發(fā)表了一篇文章叫做《美國(guó)房市的下一個(gè)危機(jī)：史無(wú)前例的新房短缺》的文章，彼時(shí)就已經(jīng)注意到了美國(guó)新房極度短缺的現(xiàn)象，而疫情只是加劇了這一短缺，使其到達(dá)了歷史上最低點(diǎn)。
美國(guó)有多缺房？
美國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2020年美國(guó)的銷售量約600萬(wàn)套，但2020年12月，其庫(kù)存只有107萬(wàn)套，僅為1.9個(gè)月的供給量，創(chuàng)歷史最低記錄。
第一財(cái)經(jīng)記者查閱最新數(shù)據(jù)顯示，雖然庫(kù)存有所上升，按照目前銷售速度，截至9月底，美國(guó)目前的房屋供應(yīng)量只能滿足2.6個(gè)月的銷售。通常來(lái)說(shuō)，在一個(gè)供需能達(dá)到平衡的市場(chǎng)中，這個(gè)數(shù)字應(yīng)該為6（個(gè)月）。
美國(guó)房市為何庫(kù)存如此之低？陳躍武解釋道，這主要還是同次貸危機(jī)后房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一度破滅有關(guān)。
“從上個(gè)世紀(jì)80年代開始，美國(guó)新房建成量每年平均是100萬(wàn)套獨(dú)棟房，并在2006年高峰時(shí)達(dá)到160萬(wàn)套/年，2007年次貸危機(jī)之后美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬(wàn)套，一年跌了70%，隨后就在40萬(wàn)-60萬(wàn)套之間徘徊。”陳躍武說(shuō)，“近三四年，美國(guó)新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬(wàn)套/年，但同時(shí)，從上個(gè)世紀(jì)80年代至今，美國(guó)人口增加了近60%，達(dá)到3.3億人左右，原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%，才能達(dá)到供需平衡，但在過去十幾年中，美國(guó)新房建成量較低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端造成一個(gè)非常大的一個(gè)缺口。這個(gè)缺口不是一年能補(bǔ)上?！?/p>
同時(shí)，如果要超過這個(gè)供給平衡點(diǎn)之上，大概還需要三五年時(shí)間，換而言之，如果那要形成一個(gè)泡沫，就需超額供給。他補(bǔ)充道，但現(xiàn)在這種局面沒有出現(xiàn)，實(shí)際上根據(jù)美方數(shù)據(jù)顯示，2011年到2018年（疫情前），房產(chǎn)供給量已經(jīng)下跌將近50%，疫情后，從2019年到2020年，房產(chǎn)供給量又同比下跌34%，所以庫(kù)存已經(jīng)低到無(wú)可附加的程度，供給量只能滿足2.5-2.6個(gè)月的銷售，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給不足。
如果做一個(gè)對(duì)比的話，陳躍武指出，2007年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤時(shí)，供給量達(dá)到了10個(gè)月，“這導(dǎo)致了真正泡沫，隨后就崩盤了?！彼f(shuō)。
供給量低為何無(wú)法緩解？
9月末美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)顯示，由于美國(guó)建筑商繼續(xù)因材料和勞動(dòng)力短缺問題苦苦掙扎，美國(guó)8月單戶住宅開工數(shù)連續(xù)第二個(gè)月下降，折合年率為108萬(wàn)套。
而需求旺盛而建筑商無(wú)法增加單戶住宅產(chǎn)量的情況又推高了價(jià)格，使一些首次購(gòu)房者望而卻步。
美國(guó)嘉盛集團(tuán)資深分析師佩里（ Joe Perry）則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，綜合數(shù)據(jù)可以看出，建筑商腳步正在放慢?！敖灰渍邔⒂^察，購(gòu)房者是否和建筑商的想法一致，不熱衷于購(gòu)買新房。但請(qǐng)注意，成屋銷售和新屋銷售的回落起點(diǎn)很高，即使顯示購(gòu)房速度放慢，可能也只是回歸正常而非代表崩潰。”佩里說(shuō)。
陳躍武則對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，雖然需求很大，但目前供給端面臨三大問題：第一，建筑商手中的土地供給量需要長(zhǎng)年積累，且開發(fā)周期很長(zhǎng)；第二，美國(guó)勞動(dòng)力嚴(yán)重短缺，現(xiàn)在建筑工人出現(xiàn)大缺口；第三，原材料供給出現(xiàn)問題，木材、銅和鋼材等建筑用料價(jià)格暴漲。
盡管木材期貨價(jià)格已從5月的每千板英尺1711美元的歷史高位下跌至2目前的約600美元，但建筑成本仍然是一個(gè)問題。根據(jù)全美住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）對(duì)勞工部數(shù)據(jù)的分析，窗戶、屋瓦、門和鋼材在內(nèi)的一類住宅建筑組件的批發(fā)價(jià)格在過去12個(gè)月內(nèi)上漲了22%。在2020年之前，此類總價(jià)格通常每年上漲幅度略高于1%。
美國(guó)商務(wù)部的最新數(shù)據(jù)還顯示，8月積壓訂單繼續(xù)增加至25.1萬(wàn)套，在建但尚未完工的單戶住宅數(shù)量升至2007年以來(lái)最高水平。同時(shí)，獲批但尚未開工的房屋數(shù)量增至1979年以來(lái)最高水平，這表明美國(guó)建筑商不愿承接新項(xiàng)目。
何時(shí)見泡沫要看誰(shuí)在討論買房
如前所述，作為機(jī)構(gòu)投資人，陳躍武在判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否出現(xiàn)泡沫時(shí)看重三個(gè)指標(biāo)。
首先，在美國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存供給量方面，如果美國(guó)市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了達(dá)到9-10個(gè)月的庫(kù)存供給量，那可能美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已接近頂峰；其次，在每個(gè)泡沫都伴隨著銀行放貸時(shí)，在信用方面開始變得寬松，在任何想買房人都可以拿到房貸時(shí)，那就是出現(xiàn)泡沫的跡象，就像2005-2007年期間一樣。
陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說(shuō)，據(jù)他觀察，目前美國(guó)各大銀行仍在嚴(yán)格控制放貸條件，能拿到房貸的人的信用分?jǐn)?shù)（credit score）都在700分以上，是非常高的，所以目前房貸的質(zhì)量很好。
第三個(gè)指標(biāo)就是市場(chǎng)情緒和散戶投資人進(jìn)場(chǎng)程度。
“可以看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常有四個(gè)階段：潛伏期，覺醒期，狂熱期和崩盤期，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于覺醒期和狂熱期過渡階段，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)還是持懷疑態(tài)度?！标愜S武認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是在懷疑中成長(zhǎng)的過程之中。
同時(shí)，“可以看到美國(guó)大的機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)開始進(jìn)場(chǎng)，但是以投資為目的買房的散戶，還沒有大規(guī)模到來(lái)。”他補(bǔ)充說(shuō)。
怎么樣來(lái)判斷狂熱的到來(lái)呢？多年經(jīng)驗(yàn)告訴陳躍武，如果在媒體間質(zhì)疑的觀點(diǎn)越來(lái)越少，散戶開始激情迸發(fā)，進(jìn)入市場(chǎng)，而市場(chǎng)上的情緒非常正向，那么房?jī)r(jià)就有可能到了巔峰，譬如他最崇拜的投資人之一---富達(dá)公司副主席林奇 (PeterLynch）就曾經(jīng)說(shuō)過一個(gè)“飲水機(jī)現(xiàn)象”。
“林奇曾說(shuō)，當(dāng)公司同事在飲水機(jī)旁邊聊天時(shí)，全在聊談股市，那時(shí)股市都要崩盤了。”陳躍武說(shuō)道。
陳躍武對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者講述了他自己的親身體驗(yàn)?！?005年，我在紐約碰到一個(gè)出租車司機(jī)，他當(dāng)時(shí)在跟我談怎么投資房產(chǎn)：他買了兩套投資房。那時(shí)候我看這個(gè)房市就要到頂了?！标愜S武說(shuō)，“所以我的理論是，當(dāng)出租司機(jī)或者你的理發(fā)師在教你怎么投資房產(chǎn)的時(shí)候，這也就是房市可能要崩盤的時(shí)候了?！?/p>
