美房市火熱 2021年購(gòu)屋貸款規(guī)模達(dá)1.61兆
根據(jù)華爾街日?qǐng)?bào)報(bào)導(dǎo)，2021年美國(guó)房市火熱，根據(jù)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)（MBA）的數(shù)據(jù)，2021年美國(guó)房貸業(yè)者發(fā)放的購(gòu)屋貸款規(guī)模高達(dá)1.61兆美元房貸，不僅略高于2020年的1.48兆美元，更超越2005年的1.51兆美元。
美國(guó)民眾申請(qǐng)房貸金額破紀(jì)錄，凸顯房市火熱和過(guò)去１年來(lái)民眾對(duì)通膨飆升的反應(yīng)。推動(dòng)美國(guó)民眾投入房市的眾多因素，包括2021年頭幾個(gè)月疫情爆發(fā)后，美國(guó)利率降至歷史最低，以及渴望擁有更大的房子；此外，美國(guó)民眾在疫情期間薪資獲得調(diào)升，加上有錢(qián)沒(méi)地方花，存款變多，讓他們有錢(qián)可以買(mǎi)房。
房地產(chǎn)仲介商Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬爾（Taylor Marr）表示：「這些額外的收入都去了一些地方，而有很大部分投入房市。」
美國(guó)就業(yè)市場(chǎng)強(qiáng)勁，各行各業(yè)全面加薪，促使很多潛在買(mǎi)家投入房市。根據(jù)美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2021年第3季所有民營(yíng)部門(mén)員工的薪資平均調(diào)漲4.6%。
MBA首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家法蘭塔托尼（Mike Frantantoni）表示：「買(mǎi)房其實(shí)是反應(yīng)對(duì)就業(yè)、財(cái)務(wù)和家庭狀況的信心?！?/p>
年輕買(mǎi)家是近年來(lái)拉抬美國(guó)房市的主力。根據(jù)CoreLogic的數(shù)據(jù)，在2021年的前8個(gè)月首次申請(qǐng)房貸的買(mǎi)家中，1980年代初期至1990年代中期出生的千禧年世代佔(zhàn)67%。
截至2021年10月為止的1年，標(biāo)普CoreLogic Case-Shiller美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)上漲19.1%，創(chuàng)下45年來(lái)的最大增幅，2021年成屋銷售預(yù)料將達(dá)到2006年以來(lái)最高水準(zhǔn)。最近幾個(gè)月美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)趨緩，但仍逼近歷史最高紀(jì)錄。
根據(jù)Realtor.com網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，自2020年初以來(lái)，美國(guó)房?jī)r(jià)中位數(shù)累計(jì)上漲27％，僅在2021年，美國(guó)房市的總市值就暴增9.1兆美元。
在房?jī)r(jià)漲幅排名方面，西部各州房?jī)r(jià)漲幅名列前茅。其中，自2020年初以來(lái)，蒙大拿州房?jī)r(jià)飆升57％，漲幅第1，愛(ài)達(dá)荷州（46%）、猶他州（37%）、內(nèi)華達(dá)州（37%）等州漲幅也突破了30%。
高房?jī)r(jià)也推高了美國(guó)家庭債務(wù)，也增加了民眾的房貸壓力。紐約聯(lián)邦準(zhǔn)備銀行2021年11月發(fā)布報(bào)告稱，因價(jià)格上漲推高了與住房和汽車相關(guān)的債務(wù)，美國(guó)2021年第3季度家庭債務(wù)首次超過(guò)15兆美元，年增6.2%。
外國(guó)投資人買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)獲利將課稅30％
中國(guó)今年調(diào)控房市高達(dá)586次，把房市打得奄奄一息，法拍屋4年激增190倍，有些屋主繳不出貸款，房子被法拍，賠了頭期款、房貸后，還是欠銀行貸款。
即使中國(guó)央行最近調(diào)降存款準(zhǔn)備金率，銀行業(yè)小降主要貸款基準(zhǔn)利率和放鬆房貸申請(qǐng)等，仍然沒(méi)能阻止房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)下跌。
反觀美國(guó)房?jī)r(jià)今年8月年增漲幅19.8％破歷史新高，今年來(lái)漲幅約2成，大陸富豪可能想轉(zhuǎn)往美國(guó)炒房，但這不是好的盤(pán)算，因?yàn)樗麄兺瑯訒?huì)遇到美國(guó)打的大刀砍向商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。
首先，拜登政府12月初宣布將打擊用現(xiàn)金買(mǎi)商業(yè)和住宅地產(chǎn)的洗錢(qián)行為。根據(jù)全美房地產(chǎn)仲介協(xié)會(huì)（NAR）的數(shù)據(jù)，全現(xiàn)金的房地產(chǎn)交易目前約占美國(guó)所有房屋銷售的三分之一。而據(jù)非營(yíng)利組織全球金融誠(chéng)信組織估計(jì)，在過(guò)去五年，通過(guò)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行洗錢(qián)的金額達(dá)到23億美元。
再者，拜登力推的「重建美好未來(lái)」（Build Back Better）法案當(dāng)中，有一條款規(guī)定，將對(duì)某些國(guó)家投資人買(mǎi)賣(mài)美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)賺取的獲利課稅30％，這一條規(guī)定可能會(huì)結(jié)束海外買(mǎi)家用來(lái)節(jié)稅的復(fù)雜操作手法。
《華爾街日?qǐng)?bào)》日前報(bào)導(dǎo)，為了為2兆美元的社會(huì)支出法案（「重建美好未來(lái)」法案）籌集資金，民主黨正在瞄準(zhǔn)外國(guó)房地產(chǎn)投資客。
海外買(mǎi)家利用復(fù)雜交易手法避稅
美國(guó)政府對(duì)某些國(guó)家的投資人買(mǎi)賣(mài)美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)從中賺取的獲利將課稅30％。但是，原本許多海外買(mǎi)家通過(guò)一項(xiàng)涉及離岸公司貸款的復(fù)雜操作，能夠避免繳納不針對(duì)美國(guó)公司徵收的資本利得稅。
現(xiàn)在，「重建美好未來(lái)」法案當(dāng)中一項(xiàng)條款可能會(huì)結(jié)束這種做法。上個(gè)月，該法案獲得眾議院通過(guò)，目前正在參議院進(jìn)行審議，參議院民主黨出現(xiàn)分裂，該法案面臨不確定的命運(yùn)。在民主黨重量級(jí)參議員曼欽（Joe Manchin)12月24日表示反對(duì)該法案后，國(guó)會(huì)議員可能會(huì)對(duì)該法案進(jìn)行重大修改。
但是，如果該條款保留下來(lái)，而且該法案成為法律，支持者表示該條款可以籌集數(shù)十億美元的稅收。屋主擔(dān)心這也可能導(dǎo)致外國(guó)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)的數(shù)量會(huì)減少。
政府若開(kāi)徵資本利得稅，可能會(huì)對(duì)辦公大樓、飯店和購(gòu)物中心的價(jià)格造成壓力，主要是近年來(lái)歐洲、亞洲和波斯灣的投資客蜂擁買(mǎi)進(jìn)美國(guó)大城市的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，尤其是在 2008年全球金融海嘯之后。這些投資客被美國(guó)辦公大樓、飯店、商場(chǎng)相對(duì)較高的收益率、穩(wěn)定的美元、穩(wěn)定報(bào)酬所吸引。
辦公大樓、飯店和購(gòu)物中心收益率穩(wěn)定
根據(jù)Real Capital Analytics數(shù)據(jù)，在過(guò)去10年，外國(guó)富豪、公司和基金總計(jì)直接買(mǎi)進(jìn)2.26兆美元的美國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)，約占同期總銷售額的14％。
Crowe LLP的不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)專家Tim Trifilo 說(shuō)，根據(jù)1980年的法律，來(lái)自數(shù)十個(gè)國(guó)家的基金和富豪必須在美國(guó)所得稅和本國(guó)稅法的基礎(chǔ)上，對(duì)其持有的美國(guó)房地產(chǎn)獲利繳稅30％。
Trifilo表示，稅法和法律修改，將主要影響與美國(guó)沒(méi)有稅法協(xié)定的國(guó)家投資客，例如新加坡、阿拉伯聯(lián)合酋長(zhǎng)國(guó)、及亞洲和中東國(guó)家。大多數(shù)歐洲國(guó)家與美國(guó)有稅法協(xié)定。
許多外國(guó)投資客已經(jīng)有辦法通過(guò)復(fù)雜但合法的操作來(lái)避稅。外國(guó)投資客不是直接購(gòu)買(mǎi)美國(guó)大樓，而是在開(kāi)曼群島等離岸地點(diǎn)開(kāi)設(shè)空殼公司。
該空殼公司隨后將現(xiàn)金借給一家美國(guó)公司（blocker corporation，稱為繞道公司），這家美國(guó)公司購(gòu)買(mǎi)美國(guó)大樓。然后該美商將貸款利息派送給海外的空殼公司，然后空殼公司將利息轉(zhuǎn)給外國(guó)投資客，而美商沒(méi)有直接將大樓的獲利支付給外國(guó)投資人。
過(guò)去10年外國(guó)買(mǎi)家占美國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的14％
專業(yè)服務(wù)公司CliftonLarsonAllen LLP負(fù)責(zé)人Mike Smith 表示，通過(guò)繞道而行，外國(guó)投資客避掉外國(guó)持有美國(guó)房產(chǎn)的資本利得稅，雖然他們必須繳納其他稅款，但其他稅率通常較低。
「重建美好未來(lái)」法案增加了一項(xiàng)新規(guī)則，該規(guī)則將使外國(guó)買(mǎi)方不可能使用這種手段來(lái)避稅，這可能會(huì)降低外資購(gòu)買(mǎi)美國(guó)房地產(chǎn)的吸引力。
PRP LLC總裁 Paul Dougherty表示，他的公司今年在房地產(chǎn)上投資約12億美元，其中8成資金來(lái)自外國(guó)金主。他說(shuō)，許多海外投資客利用「繞道公司」，來(lái)減少稅金的繳納。
《美國(guó)之音》報(bào)導(dǎo)稱，紐約天驕資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)人郭亞夫認(rèn)為，該規(guī)定可能對(duì)中國(guó)投資者的影響不大，因?yàn)橐獊?lái)的人「早就來(lái)了」
