今年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或創(chuàng)下15年來最高成交量紀(jì)錄，全款購房者大增
地時(shí)間22日，全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)(NAR)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，10月美國(guó)二手房銷售量增長(zhǎng)0.8%，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后的年化率為634萬套，創(chuàng)9個(gè)月以來新高。NAR預(yù)測(cè)，2021年的全年成交量將為2006年以來最高。
NAR 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，雖然目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存低且價(jià)格高企，但房屋銷售仍保持彈性，同時(shí)快速上漲的租金和不斷上漲的消費(fèi)者價(jià)格等通脹壓力，可能會(huì)更加促使一些潛在買家尋求購買房屋。
他還表示，目前美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資者增加可能是由于獨(dú)棟住宅租金飆升。數(shù)據(jù)顯示，投資者占10月買家的17%，高于9月的13%和2020年10月的14%，其中，全款購房者(all cash buyer)占24%，尤其是投資購房者，大多數(shù)都是現(xiàn)金全款購房。
庫存供給量?jī)H夠2.4個(gè)月
NAR指出，可供出售房屋的短缺現(xiàn)象，在繼續(xù)推高美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)，使首次購房者和低收入買家更難以負(fù)擔(dān)得起房屋，且這一現(xiàn)象在短期不會(huì)緩解。
數(shù)據(jù)顯示，10月底，全美有125萬套待售房屋，同比下降12%，略低于9月份。按照目前的銷售速度，美國(guó)市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量只能滿足 2.4 個(gè)月的銷售。同時(shí)，10月份所有住房類型的現(xiàn)房?jī)r(jià)格中位數(shù)為 35萬3千900 美元，比一年前上漲13%。這標(biāo)志著連續(xù)116個(gè)月、或超過九年半的同比增長(zhǎng)，是有記錄以來最長(zhǎng)的連續(xù)增長(zhǎng)。
通常，在一個(gè)平衡的市場(chǎng)，大約需要有6個(gè)月的房屋供應(yīng)量才能維持價(jià)格穩(wěn)定。
NAR的數(shù)據(jù)顯示，2020年美國(guó)的銷售量約600萬套，但2020年12月，其庫存只有107萬套，僅為1.9個(gè)月的供給量，創(chuàng)歷史最低紀(jì)錄。
美國(guó)金鷹房產(chǎn)投資公司執(zhí)行合伙人陳躍武此前在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)曾解釋道，美國(guó)房市庫存如此之低同次貸危機(jī)后房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫一度破滅有關(guān)。
“從上個(gè)世紀(jì)80年代開始，美國(guó)新房建成量每年平均是100萬套獨(dú)棟房，并在2006年高峰時(shí)達(dá)到160萬套/年，2007年次貸危機(jī)之后美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤，隨后新房建成量懸崖式下跌，跌到40多萬套，一年跌了70%，隨后就在40萬~60萬套之間徘徊。”陳躍武說，“近三四年，美國(guó)新房建成量緩慢回升，在疫情前的2019年再次回到160萬套/年，但同時(shí)，從上個(gè)世紀(jì)80年代至今，美國(guó)人口增加了近60%，達(dá)到3.3億人左右，原本房產(chǎn)需求量相應(yīng)也應(yīng)增加60%，才能達(dá)到供需平衡，但在過去十幾年中，美國(guó)新房建成量較低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給端造成一個(gè)非常大的一個(gè)缺口。這個(gè)缺口不是一年能補(bǔ)上。”
他表示，如果要超過這個(gè)供給平衡點(diǎn)之上，大概還需要三五年時(shí)間，換而言之，如果要形成一個(gè)泡沫，就需超額供給，但現(xiàn)在這種局面沒有出現(xiàn)，實(shí)際上根據(jù)美方數(shù)據(jù)，2011年到疫情前的2018年，房產(chǎn)供給量已經(jīng)下跌將近50%，疫情后，從2019年到2020年，房產(chǎn)供給量又同比下跌34%，所以庫存已經(jīng)低到無可附加的程度，供給量只能滿足2.5~2.6個(gè)月的銷售，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供給不足。
存量不足導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)飆升
“雖然同今年早些時(shí)候的狂熱時(shí)期比起來，消費(fèi)者在購房方面的競(jìng)爭(zhēng)有所緩解，但目前價(jià)格仍在以兩位數(shù)的速度上漲。”美國(guó)聯(lián)邦信用聯(lián)盟企業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗里克表示，房?jī)r(jià)上漲使低收入買家的處境尤其困難，因?yàn)楦叨耸袌?chǎng)有更多可用庫存。
NAR數(shù)據(jù)顯示，10月份，價(jià)格在25萬美元至50萬美元之間的房屋銷量比一年前下降了2%，其原因是房屋數(shù)量不足以滿足需求。
與此同時(shí)，價(jià)格在50萬美元至75萬美元之間的房屋銷售額同比增長(zhǎng)18%，而價(jià)格超過100萬美元的房屋銷售額則增長(zhǎng)31%。
美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)和行業(yè)預(yù)測(cè)的副總裁肯(Joel Kan) 表示，這凸顯了需要將更多房屋(包括現(xiàn)有房主和新建房屋)投放市場(chǎng)，以補(bǔ)充美國(guó)住房存量的必要性。
需要看到的是，目前雖然美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，但其開工仍然不足。美國(guó)商務(wù)部上周發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月房屋開工率較9月份下降0.7%?？勺鳛槲磥矸课萁ㄔO(shè)風(fēng)向標(biāo)的住宅開發(fā)許可增加了4%。
更多投資者“抱著現(xiàn)金”入場(chǎng)
NAR還稱，另一個(gè)導(dǎo)致價(jià)格上漲的因素在于，有越來越多的人用現(xiàn)金購買房屋，這是投資物業(yè)后出租或度假屋買家的常用舉措。
如前所述，10月購買的房屋中有近四分之一是全現(xiàn)金交易，這比一年前的19%有所上升。作為度假屋或投資物業(yè)被購買的房屋占 10 月份購買的房屋的17%，高于一年前的14%。
“在一些工作需求中，出現(xiàn)了可以在任何地方工作的靈活性趨勢(shì)，這有助于美國(guó)一些地區(qū)的銷售額增加?！痹票硎?， “創(chuàng)紀(jì)錄的股市和歷史最高房?jī)r(jià)也顯著增加了消費(fèi)者的總財(cái)富，再加上遠(yuǎn)程工作的靈活性，這都提高了對(duì)度假區(qū)住房的需求?！?/p>
NAR表示，由于美國(guó)消費(fèi)者財(cái)務(wù)實(shí)力增強(qiáng)，通過抵押貸款為購房融資的購房者和首次購房者繼續(xù)在市場(chǎng)上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。其中首次購房者僅占10月份銷售額的29%，低于一年前的32%。
云對(duì)此表示，任何在使用抵押貸款的買家，特別是如果他們要使用涉及更多的評(píng)估過程的聯(lián)邦住宅管理局抵押貸款(FHA)等貸款方式，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)很難與全款購房者進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。
