當(dāng)房東就像拆盲盒，快按這個(gè)一步一步來(lái)吧！
在美國(guó)當(dāng)房東就像拆盲盒，你不知道打開以后是驚喜還是驚嚇。沒(méi)關(guān)系，作為一個(gè)有多年出租房經(jīng)驗(yàn)的過(guò)來(lái)人幫大家整理了一個(gè)List，都是實(shí)打?qū)嵉慕?jīng)驗(yàn)分享，如果你想出租房子賺點(diǎn)零花錢，就按這個(gè)一步一步來(lái)吧。
一、檢查房屋的貸款規(guī)定
沒(méi)有房貸的小伙伴可以跳過(guò)這一節(jié)。如果你有房貸，首先要記得檢查一下你的房貸公司對(duì)租房的規(guī)定。比如，如果你買房時(shí)申請(qǐng)了FHA貸款，它是要求至少要自住一年以上才能出租。再有，如果你當(dāng)時(shí)買房就是用來(lái)做出租的，那么必須把出租的相關(guān)信息通知貸款公司。
二、檢查儲(chǔ)蓄賬戶
你的儲(chǔ)蓄賬戶里最好有足夠支付三個(gè)月房屋各種開銷的錢。有的小伙伴要問(wèn)：what？我出租不就是為了賺錢嗎？為什么還要準(zhǔn)備錢？過(guò)來(lái)人告訴你：不要太天真～租房不會(huì)一蹴而就，出租了以后頭三個(gè)月也可能會(huì)遇到各種狀況。
曾經(jīng)出租遇到了那種第二月開始就不付房租也不搬走的人，當(dāng)時(shí)所在的州還拿他沒(méi)辦法，被他白白住了小半年。所以這筆錢是用來(lái)支付你的房貸、各種賬單，以及各種維修費(fèi)用的，如果遇上這種人，這些費(fèi)用都要房東來(lái)付。而且即使他不付房租，但是大冬天的下了大雪空調(diào)又壞了之類的，作為房東你也必須ASAP上門維修，又是一筆支出。
三、確定自己做還是請(qǐng)專業(yè)人士
不是必須請(qǐng)，但必須認(rèn)真考慮：是否真的要親自操辦房屋出租的事情。
如果你是那種不想給自己找麻煩，不想事無(wú)巨細(xì)每天擔(dān)心的人，那可以拿起電話咨詢一下專業(yè)的物業(yè)管理公司（Property Management Company）了。當(dāng)然有的小伙伴對(duì)法律、維修等各種事項(xiàng)非常了解，而且也有時(shí)間事必躬親，那就可以自己來(lái)，畢竟請(qǐng)誰(shuí)都得花錢。兩者各有利弊，結(jié)合自己的實(shí)際情況仔細(xì)考慮。
好～如果你已經(jīng)看到這里了，不知道該說(shuō)恭喜還是感慨，既然已經(jīng)做好了決定，那就繼續(xù)往下看吧：
四、準(zhǔn)備出租房
包括但不限于以下步驟，總體來(lái)說(shuō)是為了讓你的出租房看起來(lái)更有品質(zhì)更適合居住，也能體現(xiàn)你是一個(gè)好房東，說(shuō)到底——為了租個(gè)好價(jià)錢。
整理家具和家飾
記住目的在于“宜居”，讓未來(lái)租客來(lái)看的時(shí)候有那種“家”的感覺(jué)，覺(jué)得自己能在這里住的很舒服就可以了。所有的裝飾裝修不需要高端大氣上檔次，尤其是名貴的瓷器、畫作什么的，還是留著自己享用就好。這個(gè)是很容易引起糾紛的地方，絕對(duì)是血淚教訓(xùn)，樓主曾經(jīng)在出租房里放過(guò)一套皮沙發(fā)，結(jié)果租客搬走的時(shí)候發(fā)現(xiàn)磨損極其嚴(yán)重，但是又無(wú)法定性，即使扣了全部押金也不夠買個(gè)新的，只好作罷。如果你實(shí)在覺(jué)得擔(dān)心，就只出租空屋，而且租客有自己的審美，讓他們用自己購(gòu)買的就好。
重新刷墻漆
如果已經(jīng)是新房了可以忽略。如果是舊房子，強(qiáng)烈建議這一點(diǎn)，其實(shí)刷墻漆并不費(fèi)錢費(fèi)力，但是相信我，小小的舉動(dòng)能令整個(gè)房間煥然一新。同時(shí)也能蓋掉之前租客留下的痕跡，讓新的租客看到房東的體貼。
檢查/更換暖氣或空調(diào)濾網(wǎng)
保證暖氣和空調(diào)的正常運(yùn)行是房東的責(zé)任。在很多州，暖氣、空調(diào)加上熱水器，被認(rèn)為是保障租客生命安全的必備條件。一旦在出租過(guò)程中，這三者出現(xiàn)了損壞無(wú)法正常工作，房東要立刻進(jìn)行修繕或更換。
清潔窗戶
同墻壁，也是為了使房屋看起來(lái)整潔明亮，讓租客住的開心。
修理任何壞掉的東西
比如櫥柜門、淋浴頭、門鎖等等，最好都親自試用一下，確保沒(méi)有問(wèn)題。
檢查所有電器是否正常工作
這一點(diǎn)美國(guó)每個(gè)州規(guī)定不一樣，在樓主的州，微波爐、洗碗機(jī)都是出租房必須提供的電器，有的房東也會(huì)提供電冰箱、烤箱等等。不管提供什么，事先檢查是否能夠正常使用，也避免收房的時(shí)候扯皮。
清潔地毯
地毯其實(shí)是非常容易藏污納垢的地方，也容易滋生細(xì)菌和蟲子，而且有人天生對(duì)地毯的微塵過(guò)敏。所以出租之前清潔地毯其實(shí)很必要，既能給租客提供一個(gè)整潔干凈的環(huán)節(jié)，也能表現(xiàn)房東對(duì)這個(gè)房子的愛護(hù)。
徹底殺蟲
同樣目的是為了保障租客的安全。這一點(diǎn)要尤其注意白蟻的問(wèn)題，如果租客搬進(jìn)去以后發(fā)現(xiàn)有蟲子，而殺蟲公司又需要好幾天來(lái)殺蟲的話，租客住酒店的錢就得房東出。
尋找租客
準(zhǔn)備事項(xiàng)都做好以后，就來(lái)到了最核心的環(huán)節(jié)——尋找租客?？梢酝ㄟ^(guò)網(wǎng)絡(luò)或報(bào)紙等各種廣告尋找租戶，或者利用你的人脈，找朋友、親戚和同事散步你要出租房子的消息。
租客填寫申請(qǐng)表
然后就會(huì)有租客聯(lián)系你啦，最好不要著急決定，可以準(zhǔn)備一份申請(qǐng)表讓租客填寫，列出他們的基本信息：姓名、雇主、薪水、以前的房東和推薦人等等。你還需要他們的社會(huì)安全號(hào)碼（SSN）和簽名授權(quán)來(lái)查看對(duì)方的信用報(bào)告和犯罪記錄。信用記錄可以查看Equifax, Experian o或者TransUnion，綜合對(duì)比，并且確保你要遵守《公平信用報(bào)告法》(Fair Credit Reporting Act)的規(guī)定；犯罪記錄則可以去城市或者county、州的警察局或政府網(wǎng)站查詢。
請(qǐng)記住，這些檢查并不侵犯?jìng)€(gè)人隱私，因?yàn)槟闶且芽赡茏约鹤钪匾钪靛X的財(cái)產(chǎn)借給對(duì)方使用，不需要不好意思。如果個(gè)人操作起來(lái)有麻煩，也可以聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)幫忙。如果租客抱怨或者拒絕，你也有權(quán)不租給他們。
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公平住房法案
另外，還有一個(gè)“公平住房法案”(Fair Housing Act)”，這是一項(xiàng)聯(lián)邦法律，成立于1968年，旨在保護(hù)租房者和購(gòu)房者免受歧視。它適用于大部分的住房。在某些情況下，不適用于房東自住且不超過(guò)四個(gè)單元的大樓、未經(jīng)經(jīng)紀(jì)人經(jīng)手的單戶家庭住房的出售或出租，以及由組織機(jī)構(gòu)和私人會(huì)所經(jīng)營(yíng)、僅限會(huì)員入住的住房。
該法律規(guī)定，所有購(gòu)房者和租房者都應(yīng)獲得平等的對(duì)待。作為房東，你不能因?yàn)榉N族（Race）、膚色（Color）、宗教（Religion）、性別（Sex）、原籍國(guó)(Nationality)、殘疾(Disability)或家庭狀況（包括同父母或法定監(jiān)護(hù)人居住、年齡小于18 歲的未成年人；懷孕婦女和 18 歲以下未成年人的監(jiān)護(hù)人）(Family)來(lái)決定接受或拒絕租客。具體到不同的州，可能還有其它不得歧視的被保護(hù)群體，包括但不限于：
●國(guó)籍，包括移民身份；
●年齡；
●退伍軍人或軍人身份；
●性取向；
●性別認(rèn)同或表達(dá)；
●收入來(lái)源；
●犯罪史
本法禁止什么行為？
? 拒絕出租或出售住房
? 拒絕議價(jià)住房
? 使住房不可使用
? 不提供住宅
? 出售或出租住宅時(shí)設(shè)立不同的條款、條件或優(yōu)惠待遇
? 提供不同的住房服務(wù)條件或設(shè)施
? 虛假聲稱住房不可參觀、出售或出租
? 為經(jīng)濟(jì)利益說(shuō)服或試圖說(shuō)服業(yè)主出售或出租住宅，方式為暗示某一特定種族人士等等已經(jīng)搬遷或?qū)⒁w入本街坊（街坊房地產(chǎn)欺詐）或
? 拒絕任何人進(jìn)入、加入或參與涉及住宅銷售或出租的組織、機(jī)構(gòu)、公共服務(wù)部門（諸如多重掛牌公共服務(wù)部門），或在該等進(jìn)入、加入或參與的條款與條件方面對(duì)任何人實(shí)行歧視。
案例分享
在這里也給大家舉幾個(gè)租房常見的例子：
●如果租客有嚴(yán)重的一項(xiàng)或多項(xiàng)肉體或精神殘疾（包括聽力、行動(dòng)和視覺(jué)障礙、癌癥、慢性精神疾病、愛滋病、愛滋病相關(guān)綜合癥，或智力遲鈍）等病史，而且他們出于自身的健康需求，需要對(duì)出租屋自費(fèi)做出改建，比如修適合輪椅的樓梯、換更矮的開關(guān)、給淋浴間的墻裝把手等等，房東必須同意，但是可以要求租客在退房前自費(fèi)將其改回原狀；
●如果您和租客事先有不能養(yǎng)寵物的協(xié)定，但是租客需要養(yǎng)導(dǎo)盲犬、或者情感支持動(dòng)物（ESA，Emotional Support Animal），房東不得阻攔。
●如果租客給對(duì)他人的健康或安全有直接威脅，或目前正在使用非法毒品，可以拒絕出租。
類似的情況還有很多，這里是給大家提個(gè)醒，具體請(qǐng)查詢所在地的政府網(wǎng)站，或者直接去美國(guó)住房與建設(shè)部的網(wǎng)站查詢。
房屋保險(xiǎn)與出租合同
出租房的保險(xiǎn)和自住的保險(xiǎn)是不一樣的，房東也有權(quán)要求租客購(gòu)買租賃保險(xiǎn)。另外，在你的出租合同里還可以包含以下幾項(xiàng)：
?是否可以養(yǎng)寵物，如果可以，需要支付寵物押金
?是否包括庭院的維護(hù)，很多租客其實(shí)不明白或者不在意房子外部的維護(hù)，這一點(diǎn)在合同中必須寫明
?如果有多個(gè)租客，要求所有人都要簽字
?關(guān)于房東進(jìn)行季度或者年度維修的條款。即使房東也不能隨便進(jìn)入租客的房間，所以如果需要做維護(hù)，必須事先約好時(shí)間上門。
還是那句話，不論什么都要落實(shí)到紙面上，雖然有的州說(shuō)租約不超過(guò)一年可以不簽合同，但是作為一個(gè)（對(duì)自己）負(fù)責(zé)任的房東，必須有書面合同，而且在租客入住前的房屋狀況（包括墻面、地板、家具、家電等等），也最好拍照留存，帶上日期和租客簽字，防止日后扯皮。
最后，準(zhǔn)備好當(dāng)一個(gè)壞人
沒(méi)有完美的房子，也沒(méi)有完美的租客。當(dāng)然大多數(shù)人都是好人，只不過(guò)越是好人，越要做好對(duì)付壞人的準(zhǔn)備。從你決定當(dāng)房東的那一刻起，也要隨時(shí)做好驅(qū)逐不良租客的準(zhǔn)備。
如果租客不愿意走，你是不能強(qiáng)行把他的東西扔出去然后換鎖的。這時(shí)候，你需要找一個(gè)律師，等法官來(lái)做裁決。平均來(lái)看，律師費(fèi)用在$300-1000不等，雜七雜八加起來(lái)，可以輕松消耗掉你一個(gè)月的租金。所以如果遇到好租客，千萬(wàn)要像珍惜男女朋友一樣珍惜啊～
