紐約買房，記得預(yù)留3%-5%的過戶費用
在紐約買房的時候不能只準(zhǔn)備好首付就夠了，還有一些費用應(yīng)在買房決策之前就先做好預(yù)算。例如需要準(zhǔn)備總價的3%-5%作為過戶費。
并且不同種類的房產(chǎn)，過戶費有很大差別。一般來說，全新公寓過戶費用是最貴的，Coop因為沒有產(chǎn)權(quán)，是不需要支付貸款稅和產(chǎn)權(quán)保險費的，所以過戶費用也是各種房產(chǎn)類型中最低的一個，只要花$3000左右就可以完成過戶。
過戶費具體都涉及到哪些方面呢？我們一起來看看。
律師費
產(chǎn)權(quán)調(diào)查
產(chǎn)權(quán)保險
產(chǎn)權(quán)過戶人員服務(wù)費
政府登記費
驗屋費
房屋保險
貸款稅/豪宅稅/轉(zhuǎn)讓稅
銀行費用
一、律師費
雖然在美國很多州并沒有強(qiáng)制要求購房者聘請律師參與購房合同的洽談，但是在紐約購房，法律規(guī)定買賣房屋必須通過律師來完成交易。具體費用可以與律師協(xié)商，通常情況下在$1000到$3000不等。
*需要注意的是，如果是和開發(fā)商手中購買房產(chǎn)，開發(fā)商的律師費也是需要買家來承擔(dān)的。
二、產(chǎn)權(quán)調(diào)查費
紐約及周邊的房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查費一般是$1,000-$2,000，具體金額可以向交易律師索要，并要求每一項調(diào)查的細(xì)節(jié)清單。有些復(fù)雜的交易可能會在普通調(diào)查的項目上做一些加定項目，比如房屋建筑圖紙調(diào)查（plan search）、地區(qū)規(guī)劃調(diào)查（zoning search）、地標(biāo)檢索（landmark serarch）。
*建議將自己關(guān)心的項目和疑慮和律師充分溝通，如果有必要，比如未來改建房屋的規(guī)劃，則應(yīng)除了標(biāo)準(zhǔn)調(diào)查項目外，為自己選擇一份量身定做的調(diào)查報告。
三、產(chǎn)權(quán)保險
這項費用是由產(chǎn)權(quán)公司收取，用于對房屋產(chǎn)權(quán)歷史的調(diào)查與擔(dān)保。如果過戶后再出現(xiàn)與產(chǎn)權(quán)方面相關(guān)的糾紛，產(chǎn)權(quán)公司有義務(wù)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任并與以賠償。
紐約的產(chǎn)權(quán)保險費用是根據(jù)產(chǎn)權(quán)保險協(xié)會的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，有統(tǒng)一定價標(biāo)準(zhǔn)。如果購買新開發(fā)樓盤，新樓的規(guī)劃文件中(offering plan book)會有保險的具體計算表格供參考，即使買的是二手房，也可以請律師事先按交易價格提供一個計算好的保險金額。
*通常情況下，產(chǎn)權(quán)公司會按照房屋的價格，收取總房屋價格的0.45%作為費用。如果購房者需要貸款購買房屋，還需要額外支付購房金額2%的保險費用，用于保障銀行在產(chǎn)權(quán)上的利益。
四、產(chǎn)權(quán)過戶人員服務(wù)費
一般是$200-$500的出席費。費用包括了過戶人員公證、送遞所有產(chǎn)權(quán)文件的手續(xù)費。這些文件包括房產(chǎn)證、貸款文件、還款文件、授權(quán)書，甚至公寓大樓新用戶登記注冊文件等。根據(jù)產(chǎn)權(quán)公司和過戶專員的資質(zhì)及案件復(fù)雜度，這個費用會有調(diào)整。
五、政府登記費
紐約各郡縣的登記費均為幾十到幾百美元。這個費用包括了政府返還一份蓋章房產(chǎn)證的手續(xù)費。交易律師會在計算產(chǎn)權(quán)費用和產(chǎn)權(quán)保險費用的同時一并告知給客戶。
六、驗屋費
每一次驗屋費用大約$300左右，如果驗屋后沒有買這處房子，下一個你有興趣的房產(chǎn)也還是要再驗屋。
驗屋雖然不是買房的法定環(huán)節(jié)，但是出于對自己負(fù)責(zé)，這筆錢值得花。
七、房屋保險
在過戶前買家需要找房屋保險公司買好房子一年期的保險，紐約華人圈一般稱之為“火險”，保單從過戶當(dāng)天開始生效。保險的內(nèi)容與貸款銀行的投保要求有關(guān)，金額和房屋類型和估值有關(guān)。保費在$200到$1200不等。
八、貸款稅
如果購房者選擇通過貸款購買房屋，政府會收取相應(yīng)的貸款稅。
紐約市五大區(qū)的貸款稅稅率是貸款金額的1.75%，紐約州長島的貸款稅是貸款金額的1%。
*如果買家全現(xiàn)金購買，則可省下銀行貸款費用和政府收取的貸款稅。
九、豪宅稅
在從前，豪宅稅稅率是一刀切的，房價超過100萬美金，買家要支付1%的豪宅稅。從2019年7月1日起，新的累進(jìn)稅制生效，按房價累計增加，起征點不變。
十、轉(zhuǎn)讓稅
二手房交易轉(zhuǎn)讓稅（包括紐約市和紐約州交易轉(zhuǎn)讓稅）由賣家繳納：分別為1.4%（50萬美金以下）或者1.825% （50萬美金以上）。
*如果是和開發(fā)商手里買新建房屋，開發(fā)商會要求買家承擔(dān)轉(zhuǎn)讓稅。
十一、銀行費用
如果需要貸款，要支付貸款銀行相關(guān)費用。
在申請貸款的時候就要先支付給銀行估價費和審批費。估價費一般在$300起，估價越高估價費也越高。審批費一般$500起。
其他的銀行費用就是過戶當(dāng)天一起結(jié)算。例如有銀行律師費、文件準(zhǔn)備費、水淹調(diào)查費、代收地稅保險費等等，很多時候還要購買點數(shù)，否則就增加貸款利息。
總之，根據(jù)房價多少、是否貸款、買的是不是新建房子等不同情況，買房過戶費用差別很大，購房前還需要留有預(yù)算。
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