什么是貸款預(yù)審批準(zhǔn)書？
現(xiàn)在赴美買房的人當(dāng)中有很多是現(xiàn)金購房，當(dāng)然，也有一些人選擇貸款買房，貸款買房有一個(gè)很關(guān)鍵的步驟：預(yù)審房貸，簡(jiǎn)單來講，預(yù)審房貸就是申貸者提供個(gè)人資料給銀行進(jìn)行初審，只有通過了，你才有資格獲得目的銀行的正式貸款。關(guān)于申請(qǐng)貸款預(yù)審批準(zhǔn)書有很多需要注意的事項(xiàng)及細(xì)節(jié)，很多人并不是特別清楚，所以需要提前了解一下，下面詳細(xì)給大家介紹。
據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，90%的人是貸款買房。不管是現(xiàn)金買房還是需要貸款，經(jīng)紀(jì)人都會(huì)讓你填寫一份買主經(jīng)濟(jì)狀況信息表(Financial Information Sheet)。你要如實(shí)填寫這份表格，特別是姓名，住址，職業(yè)，工作單位，年收入(Gross Annual Income)和負(fù)債部分（Liabilities）。
通常來說，負(fù)債包括汽車貸款，信用卡欠額，以及其它債務(wù)。你填寫的存款額不能低於你的頭款(Down Payment)數(shù)。你的經(jīng)紀(jì)人要根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況向你建議房?jī)r(jià)范圍。很多賣主也要求買主在報(bào)價(jià)時(shí)附上買主經(jīng)濟(jì)狀況表。如果是現(xiàn)金買房，買主經(jīng)濟(jì)狀況表就是賣主唯一的依據(jù)，所以在在報(bào)價(jià)時(shí)一定要附上這份表。
如果需要貸款，經(jīng)紀(jì)人會(huì)根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)狀況建議你向有關(guān)貸款公司要一封貸款預(yù)審批準(zhǔn)書(Loan Pre-approval Letter)。因?yàn)橘J款公司要查你的信用分，還會(huì)要你的社會(huì)安全號(hào)。
你如果已經(jīng)與其它貸款公司或者你自己的銀行聯(lián)系過，你就可以用你自己的貸款公司或銀行的貸款預(yù)審批準(zhǔn)書。不管你此時(shí)選用的是誰，你在正式貸款時(shí)還是可以貨比三家。
貸款預(yù)審批準(zhǔn)書的目的是決定你的房?jī)r(jià)上限。貸款預(yù)審批準(zhǔn)書也是報(bào)價(jià)合同的附件之一。它告訴賣主，你已經(jīng)與貸款公司或銀行聯(lián)系過了，信用分和收入都查過，銀行初步同意借錢給你。貸款預(yù)審批準(zhǔn)書貸款額越高越好，不用擔(dān)心賣主會(huì)因?yàn)槟阌绣X而提高房?jī)r(jià)。賣主擔(dān)心的是在接受報(bào)價(jià)合同后買主申請(qǐng)不到貸款，從而不能過戶，浪費(fèi)賣主的時(shí)間。
在房屋買賣中，時(shí)間就是金錢。一棟$500,000的房子，如果利息是6%，一個(gè)月的利息就是$2,500。賣主更愿意接受經(jīng)濟(jì)狀況好的買主的報(bào)價(jià)。
申請(qǐng)貸款預(yù)審批準(zhǔn)書還需要以下的信息：
買主姓名(Buyer Name)
社會(huì)安全號(hào)(Social Security Number)
房?jī)r(jià)(Sales Price)：實(shí)際房?jī)r(jià)或最高房?jī)r(jià)
貸款額(Loan Amount)
貸款種類(Program)：一般是30年固定利率
定金(Deposit)
過戶日期(Settlement Date)：寫實(shí)際日期或待定
買主地址(Buyer Address)
買主電話(Buyer Phone)
買主年收入(Income)
最高貸款額取決於家庭總收入和其它債務(wù)。大部分銀行允許買主將月收入的28%用於與住房有關(guān)的花費(fèi)，比如還貸款本金(Principal)，利息(Interest)，房地產(chǎn)稅(Real Estate Tax)和屋主保險(xiǎn)(Home Owner Insurance)。
銀行還會(huì)考慮家庭其它債務(wù)，比如汽車月款(Car Loan)，學(xué)費(fèi)貸款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。這些債務(wù)加上住房花費(fèi)不能超過月收入的36%。如果你的其它債務(wù)占月收入的12%，你只能用24%做房款。
所以在買房時(shí)，要把其它債務(wù)限制在8%或更低。如果你沒有其它債務(wù)，你可以用36%做房款。在目前房?jī)r(jià)超過絕大部分人所能承受的情況下，聯(lián)邦住房和城市發(fā)展部(HUD)允許家庭其它債務(wù)加上住房貸款高達(dá)月收入的45%。
貸款種類有二百多種，但大多是從兩個(gè)基本類型衍生出來的：
浮動(dòng)利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)或固定利率(Fixed Rate Mortgage)。
浮動(dòng)利率貸款的開始利率比固定利率貸款低，以后的利率會(huì)隨著一個(gè)指數(shù)(Index)而浮動(dòng)。開始浮動(dòng)的年限和浮動(dòng)的幅度事先都有規(guī)定。如果貸款時(shí)利率高於9%，并且呈下降趨勢(shì)，可用浮動(dòng)利率。
常見固定利率貸款有15年或30年的。
15年的利率比30年的低。如果貸款時(shí)利率低於8%，可選固定利率。
從貸款來源可以把貸款分成三種：
一般性貸款(Conventional)
低收入政府補(bǔ)助貸款(FHA)
美國退伍軍人貸款(VA)
從貸款的數(shù)額又可以把貸款分成三類：
小額貸款，普通貸款，和大額貸款(Jumbo Loan)。
十萬以下的屬小額貸款。貸款額超過$417,000的屬大額貸款。從2008年3月起，大華府地區(qū)貸款額超$562,000的才算大額貸款。大額貸款的利率比普通貸款高。如果你不清楚，可以向您的貸款經(jīng)紀(jì)人詢問。
定金(Deposit)：
是買主在報(bào)價(jià)的同時(shí)，交給買方經(jīng)紀(jì)人公司的一筆錢。如果買主在沒有正當(dāng)理由的前提下單方撕毀買房合同，定金就拿不回來了。定金越多，說明買主誠意越大，賣主越放心。大多數(shù)公司規(guī)定定金不得低於$5,000。賣主為了保護(hù)自己的利益，還會(huì)要求更高的定金。
過戶日期(Settlement Date)：
可定在合同生效后的30天到45天。計(jì)算機(jī)自動(dòng)化大大縮短了貸款審批的時(shí)間，使30天或更短時(shí)間過戶成為現(xiàn)實(shí)。一些銀行沒收的房子明確規(guī)定30天之內(nèi)過戶。
貸款預(yù)審批準(zhǔn)書內(nèi)容包括貸款種類(Program)：
頭款額（DownPayment），貸款額(Loan Amount)，利率（Interest Rate）。它還會(huì)有以下的字樣：該預(yù)審批準(zhǔn)書的依據(jù)是已核實(shí)的買主信用史(CreditHistory)，經(jīng)濟(jì)狀況(Financial Information)和職業(yè)史(Employment History)。貸款的最終批準(zhǔn)還有待於認(rèn)可的房地產(chǎn)合同(Ratified Contract)和房屋估價(jià)(Appraisal)。
預(yù)審批準(zhǔn)書雖然不注明作廢日期，卻是有時(shí)間性的。這是因?yàn)槿说男庞梅?，?jīng)濟(jì)狀況和職業(yè)都會(huì)有變化。如果預(yù)審批準(zhǔn)書是六個(gè)月以前寫的，就需要重新寫一張。
