關(guān)于外國人不查收入貸款的那些事
很多中國買家對(duì)于美國買房的關(guān)注點(diǎn)之一就是美國當(dāng)?shù)氐馁J款條件和流程是怎樣的。絕大部分貸款置業(yè)者并不是因?yàn)槟貌怀鲞@筆資金，而是對(duì)美國超低的貸款利率所吸引，希望能借助杠杠優(yōu)勢，最大化發(fā)揮投資優(yōu)勢。
根據(jù)最新數(shù)據(jù)，美國目前30年期的房貸基準(zhǔn)利率約為3.00%，而國內(nèi)目前30年期房貸基準(zhǔn)利率為6.55%。一般來講，美國房貸利率30年或15年固定，外國人會(huì)比美國居民利率高一些，但比較國內(nèi)的利率仍然低出不少。另外根據(jù)美國房屋貸款政策，針對(duì)非美國居民的外國人，可以申請(qǐng)不查收入貸款，更是加大了外國人在美國的房屋購買力。
那么，關(guān)于外國人在美國買房申請(qǐng)流程，以及申請(qǐng)不查收入貸款到底是怎么回事？看完本文，您應(yīng)該就能比較了解了。
外國人貸款適合什么人群
外國人貸款的適用人群是非美國公民，綠卡，工作簽證持有者的貸款。以下簽證持有人可以申請(qǐng)外國人不查收入貸款(H1B, F1, H1C, H4,G1 - G4, E1-E3, L1A, L1B, L2, P1, R1, TN, O-1, B1, B2)。
外國人申請(qǐng)貸款的利率
一般來說，外國人首付35%到40%左右，貸款銀行或貸款公司會(huì)根據(jù)房產(chǎn)類型、房產(chǎn)價(jià)值和租金收入情況，給出不同的首付比例和房貸利率要求。如果你的首付比例達(dá)到50%以上，那很有可能申請(qǐng)到較低的房貸利率。
不查收入貸款的類型
1）投資人貸款(Investor Program)
2）銀行流水貸款(Bank Statement Program)
3）資產(chǎn)折耗貸款(Asset Depletion Program)
4) 炒房貸款(Home Flipper Program)
5) 證券抵押貸款(Securities Base Loan)
外國人或美國居民投資房不查收入貸款審核標(biāo)準(zhǔn)
外國人在美國做不查收入貸款，或美國居民對(duì)投資房做不查收入貸款，貸款審核都是以投資房現(xiàn)金流為基礎(chǔ)。如果投資房租金收入足夠支付每月貸款還款，投資房價(jià)值穩(wěn)定，貸款公司可以直接批準(zhǔn)，無需借款人提供個(gè)人收入資料（即為不查收入貸款）。
外國人在美國其實(shí)也是可以依據(jù)大陸的收入進(jìn)行美國貸款申請(qǐng)，在這種情況下，通常需要提供會(huì)計(jì)師出具的國內(nèi)收入證明。通常來說，提供收入證明會(huì)比不查收入的利率好一點(diǎn)。但在過去幾個(gè)月中，我們看到外國人做不查收入的貸款利率也很不錯(cuò)，有時(shí)甚至比提供國內(nèi)收入做到的貸款利率還好。
申請(qǐng)貸款需要文件
1）有效美國簽證
2）過戶資金（必須在美國境內(nèi)銀行賬戶上）
3）購房合同
4）授權(quán)書(Powerof Attorney, 如果貸款人需要遠(yuǎn)程過戶)
5）過去12個(gè)月銀行流水（適用于銀行流水貸款）
6）股票、債券、基金投資證明 （適用于證券抵押貸款）
申請(qǐng)貸款流程
貸款從申請(qǐng)貸款到完成，通常30天到60天左右。
1）申請(qǐng)貸款預(yù)批信，買家知道貸款額度，從而知道買房價(jià)位。
2）挑選房產(chǎn)，準(zhǔn)備資金。
3）提交購買申請(qǐng)。購買合同被接受后開始申請(qǐng)貸款。
4）貸款審批流程：提交文件，房屋估價(jià)，貸款文件審批，買家拿到貸款公司的Commitment Letter(貸款承諾書)，補(bǔ)交材料（如果有），雙方律師準(zhǔn)備過戶文件，過戶和貸款文件簽署。
貸款利率是越低越好嗎
我們經(jīng)常碰到房主問的一個(gè)問題，就是利率是不是越低越好，其實(shí)不盡然。通常兩個(gè)相差0.125%huo 0.25%的利率選擇中，points或不包括的過戶費(fèi)用使得貸款利率低的那種前期費(fèi)用高，貸款利率稍高的那種前期費(fèi)用低。如何選擇取決于這兩種總成本的折中時(shí)間。
比如，利率低但前期成本高3000美元，和利率稍高前期成本低3000美元的兩種選擇，在7年時(shí)兩種方式總付出成本相同（若不考慮時(shí)間成本），那么需要考慮的是房主是否在7年中會(huì)賣房或換房，如果會(huì)的話，那么選擇利率稍高但前期成本低的方案則更為合適。所以，利率選擇還和房產(chǎn)持有的時(shí)間息息相關(guān)，不能單純地只考慮利率。
Refi重新貸款是否會(huì)延長還款時(shí)間導(dǎo)致多付利息
我們經(jīng)常碰到的另一個(gè)問題就是，如果我Refi重新做另一個(gè)30年貸款，但我已經(jīng)支付了5年貸款，我是不是要付一共35年利息，這樣利息可能更多。這個(gè)問題的考慮是這樣，做Refi重新貸款，我們通常是為了獲得一個(gè)更低的利率，而不是延長時(shí)間（除非選擇性地拉長還款時(shí)間）。
例如，已經(jīng)支付了5年貸款，這時(shí)重新做一個(gè)30年貸款，可以仍然按原月供金額支付（或原貸款和新貸款之間的一個(gè)金額月供），這樣既享受了低利率的新貸款，同時(shí)貸款時(shí)間并沒有延長（因?yàn)槎嘣鹿?，所以不需?5年付清，而是30年或更短時(shí)間付清），從而享受到新貸款的優(yōu)惠利率！
