2021年貸款攻略 如何利用現(xiàn)有的房屋凈值投資
由于貸款利率處于歷史新低，南加州房地產(chǎn)業(yè)正邁入經(jīng)濟(jì)蕭條以來的最紅火勢(shì)頭，想要順利買到房，前期準(zhǔn)備必先了解貸款條件，信用、收入、工作是否穩(wěn)定？如果不符合就需事先找到解決方法，才能順利買到想要的房子。對(duì)于大多數(shù)人，買房時(shí)都不是現(xiàn)金交易，貸不到款就買不成房，貸款就成決定性關(guān)鍵。
貸款可以找銀行，也可以找貸款公司，只有找貸款公司才會(huì)有多種選擇，才能在眾多銀行中尋找利率最低的一家，或?qū)ふ疫m合你情況的貸款。
2021年房貸利率的走向，現(xiàn)在做貸款應(yīng)該注意什么？
根據(jù)6大聯(lián)邦機(jī)構(gòu)及大銀行的預(yù)測(cè)平均數(shù)，利率2.65%會(huì)往上走到接近3%的利率，如果你現(xiàn)在做貸款要趕快鎖定利率，如果還沒有貸款的話在此提醒務(wù)必及早開始。以下是2021年各大機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)；房利美預(yù)計(jì)30年利率2.275%，富國(guó)銀行2.875%，房地美3%，National Association Home Build（NAHB）3%，NAR預(yù)計(jì)不到3%MBA預(yù)計(jì)超過3.25%，所以這利率照正常走向，如果沒有什么壞消息是要往上走的。
聯(lián)邦政府為了不讓通貨膨脹太厲害，實(shí)施每個(gè)月$1200億購買房屋貸款的債券，所以說每個(gè)人做的房利美、房地美貸款如30年固定，這個(gè)債券賣到哪里去了呢？這個(gè)是用房地產(chǎn)做抵押來包裝的一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券Mortgage-Backed Security，所以聯(lián)準(zhǔn)會(huì)是用這種方式來降低通貨膨脹的壓力。因此未來一年房?jī)r(jià)成交量會(huì)越來越高，未來90天的貸款利率會(huì)如何？
相比201年最高4.84%，2019最高3.49%，2021年1月打到全國(guó)平均指數(shù)固定2.65 %，現(xiàn)在想做重新貸款的人該鎖定利息不要再等了。
買方成功搶到房子的10個(gè)技巧
當(dāng)然買房要預(yù)先做好準(zhǔn)備，而更重要是你到底能借多少錢？
首先，一張【Pre approval letter（貸款預(yù)先核準(zhǔn)信）】必不可少，相關(guān)資產(chǎn)證明、個(gè)人信息也都要事先準(zhǔn)備。只要數(shù)據(jù)齊全，佳信貸款可以做到21天交屋、20天貸款核準(zhǔn)，房屋估價(jià)10天批準(zhǔn)，這樣可以快速Close Escrow ，21天迅速交屋。
除了準(zhǔn)備個(gè)人與資產(chǎn)所需材料外，買家到底有無技巧能夠在激烈的買房競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出呢？以下10個(gè)技巧必須掌握：
1). Cash offer with 10 day inspection（現(xiàn)金購屋早查房）
買家常常cash offer (現(xiàn)金買房）然后要求要有10天時(shí)間去做房子檢查，其實(shí)只要open escrow , 有些買家會(huì)做個(gè)貸款，貸款做不出來還是可以用cash買， 最后還是用loan close escrow 賣方也沒有問題。
2). Non-refundable Earnest Money Deposit (看準(zhǔn)房，先交訂金)
一開始把訂金加大，買方非常有把握買這個(gè)房子，貸款也沒有問題，可以把訂金先給賣方，如果你的Purchase Contract 條件這么好，賣方可能優(yōu)先考慮把房子賣給你。
3). Highest bid plus $1000（最高價(jià)再加$1000）
由買方一開始就把定金加大，非常有把握一定要買這個(gè)房子。任何人出高價(jià)，買方一定加$1000上去。
4). Free Seller Leaseback for up to 2 months
（以退為進(jìn)：讓賣房者免租兩個(gè)月）
賣方尚未買到新的房子，買方可以給賣方1-2個(gè)月的時(shí)間，繼續(xù)免費(fèi)住在房子里，這些都是可以搶到房子的技巧。
5).Waive all Contingencies （放棄所有附帶條件）
條件不管是估價(jià)或貸款，買方是沒有條件一定會(huì)買房，不能因?yàn)橘J款有問題或房屋估價(jià)后，房子價(jià)值低于購買價(jià)就不買房了。
6). Close Faster (5-21 days) （先找錢完成過戶 再選擇是否重貸）
正常買房從進(jìn)入Escrow到Close Escrow通常需要21天,可是現(xiàn)金購房五天即可Close Escrow。如今房市火爆，當(dāng)看到一個(gè)心儀住宅后，只有【現(xiàn)金為王】全額買房，才可能保證買方不錯(cuò)過機(jī)會(huì)， 在這種情況下，如果買家現(xiàn)金出現(xiàn)少量不足，可以尋找貸款公司通過Private money湊齊房款，在Close Escrow后再考慮做重貸來降低利率。
7). Show Your Money （亮出財(cái)力）
如果down payment已經(jīng)在銀行帳戶，就可以把銀行Statement 一起送上去。
8). Tell your Story（用故事打動(dòng)賣方）
告訴賣方房子很特別，有什么地方是你非常喜歡的，讓賣方覺得特別溫馨，而把房子賣給你。
9). Discover Seller Motivation （以靜制動(dòng)：找到焦急的賣主）
找到急于賣出房地產(chǎn)的賣主，由于急于成交，賣主在其他方面可以有很大的彈性和談判空間，可以獲得低于市場(chǎng)價(jià)格或者有利于買主的購買條款。總之，焦急的賣主可以幫助買主獲得更高的投資回報(bào)，或者加速實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)。
10). Sold As Is （爽快承擔(dān)房屋修補(bǔ)費(fèi)用）
為了能得到心儀的房子，買方可以提出條件，即自行承擔(dān)房屋現(xiàn)存缺陷，修繕費(fèi)用由買方出。
如何在三天之內(nèi)增加你的信用分?jǐn)?shù)？
能貸多少款是由貸款人的經(jīng)濟(jì)狀況決定的，能不能貸到款或利率好壞是由貸款人的信用分?jǐn)?shù)(Credit Score)決定的。信用分?jǐn)?shù)低于620分或者沒有信用分很難貸到一般性貸款。信用分?jǐn)?shù)越高，利率越好，但740分?jǐn)?shù)以上利率都是一樣。信用分?jǐn)?shù)是決定新貸款利率最重要的依據(jù)，如果信用分?jǐn)?shù)不佳一定要先修覆，房貸車貸是很幫助信用分?jǐn)?shù)的，基本上貸款要求買家的信用分?jǐn)?shù)在740分以上。如果買房down payment是基本的20%，信用分?jǐn)?shù)就非常的重要，信用分?jǐn)?shù)高能降低貸款利率。
信用分?jǐn)?shù)如何提高？
信用卡不能用到信用額度超過30%，或用到額度的70-80%，不能有遲付款的記錄，趕快把信用卡欠款付掉，再把證明給貸款經(jīng)紀(jì)，可以在72小時(shí)之內(nèi)，向三大信用機(jī)構(gòu)申請(qǐng)重新計(jì)算分?jǐn)?shù)，讓利息達(dá)到最好的標(biāo)準(zhǔn)。
如何利用現(xiàn)有的房屋凈值，做最有效穩(wěn)定的投資
投資房地產(chǎn)對(duì)很多人來說都是一項(xiàng)比較穩(wěn)定的被動(dòng)投資，如果你已經(jīng)有一套房了，就可以用房屋凈值做有效穩(wěn)定的投資。如何預(yù)估你的房屋凈值是多少？最簡(jiǎn)單的方法就是，查房子現(xiàn)在值多少錢，減掉房貸余額就是你的房屋凈值。通過房屋凈值貸款，就是用原本的房子做抵押，現(xiàn)在房貸利率非常低所以是申請(qǐng)房屋凈值貸款的好時(shí)機(jī)。
【例如】 有些人有2棟3棟的投資房，貸款金額不大，約在10幾20萬美金，當(dāng)時(shí)利息都比較高，所以應(yīng)該做合并，如2棟房子90萬，如果借54萬8利息大概3%左右，所需支付的還款額度每月大概2千多，54萬8就可以把原來小額貸款的幾棟房子做現(xiàn)金轉(zhuǎn)貸（Cash Out refinance）。趁現(xiàn)在利息低，可以把錢拿出來再去投資。
另外，有的人自住屋地較大，假設(shè)房屋價(jià)值70萬，屋主目前只欠30萬即屋主房屋凈值為40萬。房東可以將房屋凈值中的20萬做現(xiàn)金轉(zhuǎn)貸，每月大概銀行還款額為 $2000，這樣一來屋主完全可以用這20萬元投資加蓋一個(gè)1000呎左右的加建屋（ADU），這樣的出租屋，每月租金大約在$2200- $2500，對(duì)于房東來說，每月就有200至500的出租盈余，還多了一間獨(dú)立住宅。
